Ich bin in Zirndorf als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Zirndorf Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Zirndorf um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Zirndorf analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Zirndorf eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Zirndorf zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Zirndorf
Gerne! Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Zirndorf zu erstellen, werde ich eine strukturierte Herangehensweise wählen. Dazu gehören eine allgemeine Marktanalyse, die Preisentwicklung, die Angebotsstruktur sowie Prognosen für die Zukunft. Falls du bestimmte Aspekte vertieft haben möchtest, lass es mich bitte wissen!
1. Einleitung: Überblick über Zirndorf
Zirndorf ist eine Stadt im Landkreis Fürth in Bayern, Deutschland, und liegt südlich von Nürnberg. Sie ist vor allem für ihre Nähe zur Metropolregion Nürnberg und ihre gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bekannt. Zirndorf hat sich in den letzten Jahren als beliebter Wohnort für Pendler entwickelt, die die Ruhe einer Kleinstadt genießen möchten, aber trotzdem schnell in die Großstadt gelangen können.
Einwohnerzahl und Demografie
Zirndorf hat eine Bevölkerung von etwa 27.000 bis 30.000 Einwohnern. Die demografische Struktur zeigt eine steigende Zahl von jungen Familien und Berufspendlern. Ein hoher Anteil der Bevölkerung ist im Erwerbsleben aktiv, was zu einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum führt.
2. Marktanalyse: Immobilienmarkt in Zirndorf
2.1 Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Zirndorf zeigt insgesamt einen stabilen Trend, wobei in den letzten Jahren eine leichte Steigerung der Nachfrage nach Wohnimmobilien zu beobachten war. Besonders attraktiv für Käufer sind die Lagevorteile in der Nähe von Nürnberg sowie das vergleichsweise günstigere Preisniveau im Vergleich zu den angrenzenden Städten.
2.2 Preisentwicklung
Die Preise für Immobilien in Zirndorf sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders bemerkenswert ist der Anstieg der Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, die zunehmend für Familien interessant sind. Die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser sind ebenfalls gestiegen, jedoch nicht in dem Maße wie bei freistehenden Häusern.
Durchschnittliche Kaufpreise 2023 (Schätzwerte):
- Einfamilienhäuser: ca. 3.000 – 3.500 EUR/m²
- Eigentumswohnungen: ca. 2.700 – 3.200 EUR/m²
- Reihenhäuser: ca. 2.800 – 3.200 EUR/m²
Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen, allerdings in moderaterem Tempo. Im Jahr 2023 lagen die durchschnittlichen Mietpreise bei etwa 10 – 12 EUR/m² für Wohnungen im Standardbereich.
2.3 Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Zirndorf ist aufgrund der guten Anbindung an Nürnberg und der damit verbundenen Arbeitsplatznähe hoch. Besonders gefragt sind Immobilien in ruhigen, familienfreundlichen Lagen, aber auch in der Nähe von Schulen und öffentlichen Einrichtungen.
Die Angebotsstruktur ist vielfältig, umfasst jedoch vor allem Einfamilienhäuser und Wohnungen. Mietwohnungen sind in den letzten Jahren eher knapp geworden, was zu einer verstärkten Nachfrage nach Neubauten geführt hat.
3. Wichtige Stadtteile und Lagen
Zirndorf ist in verschiedene Stadtteile unterteilt, die unterschiedlich starke Nachfrage nach sich ziehen:
- Zentrum Zirndorf: Hier befinden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentliche Einrichtungen. Der zentrale Standort macht diesen Bereich besonders attraktiv für Familien und Berufspendler.
- Dorfstraße und Umgebung: Diese ruhigeren Wohngegenden sind bei Familien aufgrund der grünen Lage und der guten Erreichbarkeit von Schulen und Kitas beliebt.
- Hochstraße: Ein attraktiver Stadtteil mit einer Mischung aus modernen Wohnungen und alten Häusern. Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und zu Freizeitmöglichkeiten sorgt für eine hohe Nachfrage.
4. Entwicklungspotenziale und Ausblick
Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Zirndorf wird weiterhin von der Metropolregion Nürnberg und deren Wachstum beeinflusst. In den kommenden Jahren wird erwartet, dass der Markt weiterhin leicht ansteigt, insbesondere bei Neubauten, da der Raum für weitere Expansionen begrenzt ist.
4.1 Zukunftsprognosen
Aufgrund der guten Verkehrsanbindung und des ständigen Zuzugs von Berufspendlern aus Nürnberg wird der Markt in Zirndorf als stabil angesehen. Allerdings könnten steigende Baukosten und eine mögliche Zinserhöhung die Dynamik auf dem Immobilienmarkt dämpfen. Eine nachhaltige Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, ist jedoch zu erwarten.
4.2 Neubauprojekte
Die Stadtverwaltung von Zirndorf hat in den letzten Jahren mehrere Neubauprojekte in Angriff genommen, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden. Diese beinhalten sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Eigenheime. Diese Projekte werden den Markt weiter stabilisieren und den Wohnungsbestand erweitern.
5. Zusammenfassung und Fazit
Zirndorf zeigt sich als stabiler und wachsender Immobilienmarkt, der besonders durch seine Nähe zu Nürnberg, gute Verkehrsanbindung und familienfreundliche Lagen besticht. Die Nachfrage ist hoch, und sowohl Kauf- als auch Mietpreise steigen kontinuierlich, wenngleich nicht so stark wie in den größeren Nachbarstädten. Die Prognosen für die nächsten Jahre sind positiv, jedoch könnten externe Faktoren wie steigende Baukosten oder Zinserhöhungen den Markt beeinflussen.
Für Investoren und Käufer, die langfristig an einer stabilen und familienfreundlichen Lage interessiert sind, bleibt Zirndorf ein sehr attraktiver Markt.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
In der Zirndorfer Innenstadt stößt man auf zahlreiche Backstein- und Fachwerkhäuser. Mit ihrer Architektur versprüht sie jede Menge Charme.
Gleichermaßen ist der liebenswerte Ort in Mittelfranken als Spielzeug-Stadt bekannt. So zeugen unter anderem der Spielzeug-Brunnen und das Städtische Museum von jenem Status. Das Museum zeigt, neben der Geschichte des Dreißigjährigen Krieges, alte Playmobil-Figuren und vermittelt dem Gast die Historie der städtischen Spielzeugindustrie. Bereits im 19. Jahrhundert wurde hier Blechspielzeug hergestellt und auch heute noch gilt die Stadt an der Bibert als Produktionsort von Kunststoffspielzeug.
Der mittelfränkische Ort agiert als Kreisstadt des Landkreises Fürth, der dem Regierungsbezirk Mittelfranken angehört.
Er befindet sich auf Höhenlagen bis zu rund 305 Metern. Insgesamt zwölf Stadtteile sind der Stadt zugehörig. Neben dem gleichnamigen Hauptort sind das Wintersdorf, Alte Veste, Weinzierlein, Anwanden, Weiherhof, Banderbach, Lind, Bronnamberg, Leichendorfer Mühle, Leichendorf und Wolfgangshof. Die Kreisstadt breitet sich auf circa 29 Quadratkilometer im Südosten des Landkreises Fürth aus, wo sie im Norden von der kreisfreien Stadt Fürth umsäumt wird. Zu den weiteren Nachbargemeinden zählen Cadolzburg, Stein, Ammerndorf, Oberasbach und Roßtal. Die Stadt erfreut sich an einer zentralen Lage zwischen den Großstädten Nürnberg und Fürth. Der etwa 42 Kilometer lange Fluss Bibert durchquert das Stadtgebiet. Rund 26.000 Menschen sind heute in dem traditionsreichen Ort beheimatet, welcher erstmalig im 13. Jahrhundert in einer Urkunde erwähnt wurde.
Wohnstandort Zirndorf
Vor den Toren der Großstädte Fürth, Erlangen und Nürnberg zeigt sich die Stadt mit einem eigenständigen Charakter. Sie bietet reichlich Einkaufsmöglichkeiten, die besonders in der Innenstadt zu finden sind. Der attraktive Marktplatz weist einige Geschäfte auf, die zum Bummeln einladen. Aber auch außerhalb der Innenstadt existieren einige Fachgeschäfte und Einzelhändler, die ihren Besuchern einen guten Service bieten. Die Stadt ist zudem reich an historischem Baubestand und zeigt sich mit einem großen Kulturangebot. Langweilig wird es den etwa 26.000 Bewohnern hier nicht so schnell. Insbesondere der Playmobil-FunPark beeindruckt Familien mit einem tollen Freizeitangebot, das von sehenswerten Attraktionen bis hin zu lebendigen Veranstaltungen jede Menge Überraschungen bereithält. Darüber hinaus sorgt die bayerische Kleinstadt mit ihren zahlreichen Festen für gute Laune. Das Klassik-Open-Air, die Kirchweih sowie das Brauerei- und Stadtfest sind einer der Feierlichkeiten, welche die Vielfältigkeit des Ortes unterstreichen. Mit dem BibertBad – einem Frei- und Hallenbad – und dem Kletterwald präsentiert sich die Stadt gleichwohl als beliebter Freizeit- und Erholungsort.
Gewerbestandort
Sowohl Existenzgründern als auch Gewerbetreibenden werden in der Kreisstadt hervorragende Standortfaktoren geboten. Neben der ausgezeichneten Lage und der ausgefeilten Infrastruktur wartet der Ort mit einer attraktiven Wirtschaftsförderung auf. So manches international bekanntes Unternehmen hat hier seinen Sitz, wie etwa die Firma gebobra Brandstätter mit ihrem Playmobil-Spielzeug und die Metz-Werke – ein Hersteller von hochwertigen Fernsehgeräten. Ein renommiertes Marketing-Unternehmen der Stadt unterstützt Firmen bei ihrer Suche nach einer geeigneten Gewerbefläche.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Die Kaufkraft im Bereich des Einzelhandels wies in Zirndorf im Jahr 2014 eine Summe von circa 6.310 Euro pro Bewohner auf. Diesem Wert steht ein „Point of Sale“-Umsatz (Umsatz am entsprechenden Verkaufsstandort) von rund 3.565 Euro je Einwohner gegenüber. Die Einzelhandelszentralität der Stadt lag 2014 bei etwa 63. Somit verzeichnet der Ort mehr Kaufkraftablüsse als Kaufkraftzuflüsse.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Zirndorf
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Zirndorf eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
