Ich bin in Werneck als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Werneck Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Werneck um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Werneck analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Werneck eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Werneck zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Werneck
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Werneck zu erstellen, ist es wichtig, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, die den Markt beeinflussen. Dies umfasst die demografische Entwicklung, das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien, Preisentwicklungen, typische Immobilienarten, relevante Wirtschafts- und Infrastrukturfaktoren sowie zukünftige Trends.
Hier ist eine detaillierte Gliederung und ein Beispielbericht, der alle wesentlichen Punkte behandelt:
1. Einleitung
Werneck ist eine kleine Gemeinde im bayerischen Unterfranken, die sowohl ländliche als auch städtische Elemente vereint. Durch seine Nähe zu größeren Städten wie Schweinfurt und Bamberg hat der Immobilienmarkt von Werneck in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Dieser Bericht gibt einen Überblick über die wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt in Werneck prägen, und beleuchtet aktuelle Trends und Entwicklungen.
2. Demografische Entwicklung und Bevölkerungsstruktur
Werneck hat eine stetig wachsende Bevölkerung, die größtenteils aus Familien und älteren Paaren besteht. Ein wesentlicher Faktor für das Wachstum sind die günstigen Lebensbedingungen und die gute Anbindung an größere Städte. Zudem steigt der Anteil an Pendlern, die Werneck als Wohnort wählen, um in den nahegelegenen urbanen Zentren zu arbeiten.
- Bevölkerungszahl: Etwa 10.000 Einwohner.
- Altersstruktur: Hoher Anteil an Menschen im Rentenalter (ca. 30 % der Bevölkerung), aber auch eine wachsende Anzahl junger Familien.
- Zuwanderung: Werneck zieht insbesondere Pendler aus Schweinfurt und Bamberg an, die von den niedrigeren Immobilienpreisen profitieren wollen.
3. Infrastruktur und wirtschaftliche Lage
Werneck profitiert von einer guten Verkehrsanbindung durch die Nähe zur A70 und der Bahnlinie nach Schweinfurt. Die Entwicklung der Infrastruktur ist positiv und hat in den letzten Jahren viele neue Gewerbeansiedlungen und Unternehmensgründungen begünstigt. Insbesondere die Nähe zu großen Wirtschaftsstandorten wie Schweinfurt hat den Immobilienmarkt stabilisiert.
- Verkehrsanbindung: Sehr gute Anbindung an die Autobahn A70, regelmäßige Zugverbindungen nach Schweinfurt und Bamberg.
- Wirtschaftliche Schwerpunkte: Industrie, Handel, Dienstleistungen – Werneck profitiert von der Nähe zu großen industriellen Zentren.
4. Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Die Nachfrage nach Immobilien in Werneck ist in den letzten Jahren stark gestiegen, insbesondere in den Bereichen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die ruhige ländliche Lage, gepaart mit einer guten Anbindung an urbane Zentren, macht die Region attraktiv für junge Familien und Senioren.
- Typen von Immobilien:
- Einfamilienhäuser: Sehr gefragt, insbesondere für junge Familien.
- Eigentumswohnungen: Zunehmende Nachfrage, besonders für Pendler und Rentner.
- Mietwohnungen: Eine stabile Nachfrage, insbesondere für kleinere Wohnungen und Apartments.
- Preistrends:
- Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten fünf Jahren um etwa 10-15 % gestiegen.
- Eigentumswohnungen haben eine Preissteigerung von rund 5-8 % in den letzten Jahren erfahren.
- Mietpreise: Die Mietpreise für 3-Zimmer-Wohnungen liegen durchschnittlich bei etwa 8-10 €/m².
5. Preisentwicklung und Marktprognose
Die Immobilienpreise in Werneck sind im Vergleich zu größeren Städten wie Schweinfurt oder Bamberg noch moderat, was das Gebiet attraktiv für Investoren und Käufer macht. Die Preise sind jedoch in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, und es wird erwartet, dass dieser Trend anhalten wird, da die Region weiterhin als Pendlerstandort und ruhiger Wohnort für Familien gefragt bleibt.
- Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Preis liegt derzeit bei etwa 250.000 bis 350.000 € für Objekte im guten Zustand.
- Eigentumswohnungen: Die Preise variieren je nach Lage und Ausstattung, aber im Durchschnitt liegen sie bei 2.200 bis 2.800 € pro Quadratmeter.
- Mieten: Die monatliche Kaltmiete für eine 3-Zimmer-Wohnung liegt bei etwa 600 bis 850 €.
Prognose für die nächsten Jahre: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei besonders die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in den kommenden Jahren weiter steigen dürfte. Eine Preiskorrektur ist kurzfristig nicht zu erwarten.
6. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Werneck zeigt sich derzeit stabil mit einem leichten Anstieg der Preise. Aufgrund der attraktiven Lage und der guten Anbindung an größere Städte wird die Region weiterhin von jungen Familien und Pendlern bevorzugt. Besonders im Bereich der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird eine steigende Nachfrage erwartet. Werneck bietet weiterhin ein relativ günstiges Preisniveau im Vergleich zu benachbarten Städten, was den Markt für Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen interessant macht.
Zukünftige Entwicklungen der Infrastruktur und der Ansiedlung von Unternehmen werden einen zusätzlichen Einfluss auf die Marktdynamik haben. Werneck bleibt ein attraktiver Standort für diejenigen, die ländliches Wohnen mit der Nähe zu urbanen Zentren kombinieren möchten.
Datenquellen:
- Kommunale Statistiken (z. B. Bevölkerungsentwicklung und Wirtschaftsdaten)
- Immobilienportale (z. B. Immobilienscout24, Immonet)
- Lokale Wirtschaftsdaten und Infrastrukturentwicklungen
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Schlösser und Kirchen sind einer der Sehenswürdigkeiten, welche die Marktgemeinde Werneck zu bieten hat. Besonders hervorzuheben ist das „Balthasar-Neumann-Schloß“.
Das Bauwerk aus dem 18. Jahrhundert erscheint in einer mächtigen Größe und wird heute als Krankenhaus genutzt. Der angrenzende Schlosspark zeigt sich in einem englischen Landschaftsstil. Zahlreiche exotische Pflanzen zieren den grünen Park, der für Spaziergänger ein echtes Eldorado ist. In den Ortsteilen Schnackenwerth und Schleerieth treffen Besucher auf die Gadenanlagen. Einst galten die Kirchen der Gadenanlagen als Zufluchtsort der Bevölkerung. Heute präsentieren sich die drei Gaden als ein instruktives Ensemble im Zentrum der Marktgemeinde.
Der interessierte Gast findet Werneck im Westen des Landkreises Schweinfurt. Hier dehnt sich der bayerische Markt mit seinen 13 Gemeindeteilen auf rund 74 Quadratkilometern aus.
Heute leben durchschnittlich 10.300 Menschen in dem dörflich geprägten Ort, der sich im Regierungsbezirk Unterfranken befindet. Die Marktgemeinde ist am Flüsschen Wern gelegen und nur wenige Kilometer von Schweinfurt und Würzburg entfernt. Genauer gesagt trennen den Ort circa 12 Kilometer von der kreisfreien Stadt Schweinfurt und rund 25 Kilometer vom Zentrum Würzburg. Der Ort im Maindreieck befindet sich auf Höhenlagen von bis zu rund 337 Metern über Normalnull. Etwa neun Quadratkilometer des Gemeindegebiets sind von Wäldern bedeckt. Neben dem gleichnamigen Hauptort zählen Zeuzleben, Eckartshausen, Vasbühl, Egenhausen, Stettbach, Eßleben, Schraudenbach, Ettleben, Schnackenwerth, Mühlhausen, Schleerieth und Randelshausen zu den Ortsteilen des Marktes. Im Westen grenzt die mainfränkische Marktgemeinde an den Landkreis Main-Spessart. Im Süden ist der Ort vom Landkreis Würzburg und der Gemeinde Schwanfeld umgeben. Im Norden teilt sich die Marktgemeinde mit den Gemeinden Wasserlosen, Geldersheim und Euerbach eine gemeinsame Grenze. Der Osten wird von den Gemeinden Bergrheinfeld und Waigholshausen begrenzt. Alle hier aufgezählten Gemeinden gehören ebenfalls zum Landkreis Schweinfurt.
Die idyllische Marktgemeinde an der Wern gilt als ein sympathischer Wohnort in Unterfranken. Die Nähe zu Schweinfurt und Würzburg ist ein bedeutender Vorteil des Marktes.
Aber auch die erschwinglichen Mieten und Grundstückspreise sind ein echter Segen für die hiesigen Bewohner. In dem unterfränkischen Ort können Kinder zwei Mittelschulen und vier Grundschulen besuchen. Darüber hinaus bieten die hiesigen Kindergärten über 450 Kindergartenplätze an. Für die Erwachsenenbildung stehen im Ort zwei Volksschulen und eine Krankenpflegeschule zur Verfügung. Auch die medizinische Versorgung in der Gegend ist gut und trägt maßgeblich zu einer erfolgreichen Infrastruktur bei. Zu den medizinischen Einrichtungen in der Marktgemeinde zählen das Krankenhaus für Psychotherapie, Psychiatrie und Psychosomatische Medizin sowie ein orthopädisches Krankenhaus. Weiterhin existiert im Ort ein Krankenhaus mit den Fachrichtungen Innere Medizin, Gynäkologie und Chirurgie. Ihre Freizeit können die Bewohner des Marktes unter anderem im Hallenbad oder Freibad verbringen. Das Freibad befindet sich im Ortsteil Schraudenbach. Es verfügt über eine große Liegewiese und hat, je nach Wetterlage, von montags bis sonntags geöffnet.
Der Markt befindet sich in der Planungsregion Main-Rhön und ist als Unterzentrum eingestuft. Die vielen medizinischen und sozialen Einrichtungen im Ort sprechen für den Markt als Wirtschaftsstandort.
Auch die vielen Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten sowie die guten Verkehrsanbindungen zählen zu den Faktoren, welche für eine erfolgreiche Wirtschaft bedeutend sind. Die Marktgemeinde befindet sich unmittelbar an der Schnittstelle der Bundesstraßen 26 und 19. Das Oberzentrum Schweinfurt ist von hier aus innerhalb weniger Minuten erreichbar. Unternehmen aus den Branchen Spedition, Zimmerei, Stahlbau, KFZ-Handel und Handwerk sind in dem bayerischen Ort zu Hause.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt in Werneck knapp unter dem bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2015 verzeichnete der Markt einen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index von 99,4. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft lag im Ort pro Einwohner bei 6.421 Euro. Kommunen wie Würzburg und Bad Kissingen weisen eine höhere Kaufkraft als die Marktgemeinde auf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Werneck
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Werneck eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
