Ich bin im bayerischen Regierungsbezirk Unterfranken als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Regierungsbezirk Unterfranken (Bayern) Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Unterfranken um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Unterfranken analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Unterfranken eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Unterfranken zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Sowohl im kulturellen Sektor als auch im Freizeit-Bereich hat der Regierungsbezirk Unterfranken viel zu bieten. Zahlreiche Badeseen und Schwimmbäder ziehen sich durch den bayerischen Bezirk, der im Nordwesten von Bayern zu finden ist.
Die vielen unberührten Gegenden und dörflich geprägten Orte der Region bieten eine optimale Grundlage für eine hohe Lebensqualität. Immer einen Besuch wert sind das Schloss Johannisburg in der kreisfreien Stadt Aschaffenburg und das Waldschwimmbad in Stockstadt. Aber auch die Schiffsrundfahrten auf dem Main und die vielen Skigebiete erfreuen sich unter den Besuchern und Einheimischen großer Beliebtheit. Gleichwohl zeichnet sich die Region durch ihr lebendiges Kulturleben aus, das vor allem von vielen Museen geprägt ist. Das Schloss Aschach, das etwa acht Kilometer von Bad Kissingen entfernt ist, beherbergt gleich drei Museen. Das eindrucksvolle Bauwerk aus dem 12. Jahrhundert vermittelt eine romantische Atmosphäre und präsentiert sich in einer kulturellen Vielfalt. Auch das Mainfränkische Museum Würzburg, das auf der Festung Marienberg thront, ist ein wichtiger kultureller Bestandteil des nordbayerischen Regierungsbezirks. Das Museum mit seiner umfangreichen Kunstsammlung genießt einen internationalen Bekanntheitsgrad. Seit über 100 Jahren beglückt das Mainfränkische Museum seine Besucher mit zahlreichen Exponaten. Den Mittelpunkt der Kunstsammlung nimmt die Riemenschneider-Sammlung ein. Weiterhin bietet das bayerische Museum in insgesamt 45 Räumen eine bemerkenswerte Ausstellung von Skulpturen und Gemälden aus dem Raum Mainfranken.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der interessierte Gast trifft im nordwestlichen Teil von Bayern auf den Bezirk Unterfranken. Als fränkischer Teil des Freistaates Bayern umfasst der Regierungsbezirk insgesamt drei kreisfreie Städte und neun Landkreise.
Aschaffenburg, Würzburg und Schweinfurt gehören zu den kreisfreien Städten der Region. Die Landkreise des bayerischen Bezirks lauten: Würzburg, Aschaffenburg, Schweinfurt, Bad Kissingen, Rhön-Grabfeld, Haßberge, Miltenberg, Kitzingen und Main-Spessart. Zu den östlichen Nachbarn von Unterfranken zählen die bayerischen Regierungsbezirke Mittelfranken und Oberfranken. Im Westen und im Süden grenzen die Bundesländer Hessen und Baden-Württemberg an den Bezirk. Der Freistaat Thüringen teilt sich im Norden eine gemeinsame Grenze mit Unterfranken. Der Name des bayerischen Regierungsbezirks rührt aus der Lage der Region zum Main. Da der Bezirk am Unterlauf des Mains gelegen ist, wurde ihm dementsprechend der Name „Unterfranken“ zuteil. Die kreisfreie Stadt Würzburg agiert zum einen als Regierungssitz und zum anderen als Verwaltungssitz des Bezirks. Unterfranken nimmt eine ungefähre Fläche von 8.531 Quadratkilometern ein. Am 31. Dezember 2014 wurden in der Region etwa 1.299.000 Einwohner registriert. Flächenmäßig zählt Unterfranken zu den kleineren Bezirken von Bayern. Nur Oberfranken und Mittelfranken sind, an der Fläche gemessen, noch kleiner. Bezogen auf die Einwohnerzahl bewegt sich der Bezirk in der Mitte. Auf der Liste der einwohnerreichsten Bezirke von Bayern steht Unterfranken nach Oberbayern, Mittelfranken und Schwaben auf Platz vier. Als Regierungspräsident fungiert aktuell Paul Beinhofer. Der gebürtige Münchener ist bayerischer Staatsbeamter und wurde im Jahr 2000 zum Regierungspräsidenten von Unterfranken gewählt.
Der Immobilienmarkt von Unterfranken wird von niedrigen und hohen Immobilienwerten bestimmt, so der Immobiliengutachter. Im Norden und Osten des Bezirks ist ein niedriges Preisniveau erkennbar.
Vor allem betrifft dieses Preissegment die Landkreise Haßberge, Bad Kissingen, Rhön-Grabfeld, Kitzingen und Schweinfurt. Auch die kreisfreie Stadt Schweinfurt ist von vergleichsweise niedrigen Immobilienwerten geprägt. Im mittleren Bereich bewegen sich die Preise für Immobilien in den westlich gelegenen Landkreisen. Zu jenen zählen die Kreise Aschaffenburg sowie Main-Spessart. Höhere Preise für Immobilien herrschen in den Kreisen Miltenberg und Würzburg. Der Immobilienmarkt der kreisfreien Städte Aschaffenburg und Würzburg zeigt sich, laut Immobiliengutachter, mit den höchsten Preisen für Immobilien. Der Immobiliengutachter hat sich den Immobilienmarkt der günstigsten und der teuersten Stadt von Unterfranken unter die Lupe genommen. Zum einen hat er nach den Immobilienpreisen in der kreisfreien Stadt Schweinfurt recherchiert. Hier zahlen Kunden für eine Mietwohnung im Schnitt 6 Euro pro Quadratmeter. Dieser Quadratmeterpreis bezieht sich auf Bestandswohnungen. Wenn sich der Kunde eine Neubauwohnung wünscht, muss er Quadratmeterpreise von rund 8,40 Euro tolerieren. In den hauptsächlich mittleren und guten Wohngegenden der Stadt sind zudem einige Einfamilien- und Doppelhäuser zu finden. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein bestehendes Einfamilienhaus beläuft sich in der fränkischen Stadt auf etwa 1.630 Euro pro Quadratmeter. Wer hier ein Neubauhaus besitzen will, wird derzeit mit Quadratmeterpreisen von circa 2.170 Euro konfrontiert. Auch in Schweinfurt weisen Eigentumswohnungen aus dem Bestand die niedrigsten Immobilienwerte auf. Im Schnitt zahlen Käufer für eine Bestandswohnung in der Stadt 1.390 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Neubauwohnung ist mit einem Kaufpreis von etwa 2.830 Euro je Quadratmeter erkennbar. Der Würzburger Immobilienmarkt zeigt sich hingegen mit deutlich höheren Mieten. So zahlen Mieter einer Bestandswohnung hier etwa 10,70 Euro pro Quadratmeter. In wenigen Segmenten der Stadt werden Bestandswohnungen bereits ab circa 7 Euro pro Quadratmeter offeriert. Eine neue Mietwohnung wird in der Großstadt meist nicht unter 11 Euro pro Quadratmeter angeboten. Hier reichen die Mietpreise bis zu etwa 16,80 je Quadratmeter. Der Kaufpreis für eine Bestandswohnung ist in Würzburg etwa doppelt so hoch wie in Schweinfurt. Im Schnitt zahlen Kunden für den Quadratmeter einer Bestandswohnung im Ort 2.780 Euro. Bei einem klassischen Einfamilienhaus bewegen sich die Kaufpreise in der Stadt zwischen 345.000 Euro und 1.040.000 Euro.
Der Regierungsbezirk Unterfranken ist gekennzeichnet von bedeutenden Hochschulstädten und beliebten Urlaubsregionen. Somit stellt sich der Bezirk als ein guter Wohnstandort vor.
Die Stadt Aschaffenburg – auch als das Tor zum Spessart bekannt – zieht besonders viele Studenten an. Hier hat die Hochschule Aschaffenburg ihren Sitz, in welcher unter anderem die Studiengänge Wirtschaftsingenieurwesen und Betriebswirtschaft absolviert werden können. Darüber hinaus befindet sich in Aschaffenburg die Fachakademie für Sozialpädagogik. Aber nicht nur wegen ihrem Bildungsangebot ist die im Osten von Unterfranken gelegene Stadt beliebt. Gleichermaßen gilt sie wegen ihres milden Klimas als das Nizza von Bayern. In Unterfranken befindet sich darüber hinaus der bekannteste Kurort Deutschlands. Bad Kissingen gilt als die ideale Adresse für Erholungssuchende und Wellness-Freunde. Die Große Kreisstadt ist aber auch für ihre ausgezeichnete Küche bekannt. Wer in Unterfranken lebt, kann in kurzer Zeit viele Naturschönheiten besuchen. Die Hassberge sind ein Eldorado für Radfahrer und Wanderer. Dieses noch recht unscheinbare Gebiet zeichnet sich vor allem durch seine historischen Sehenswürdigkeiten aus. Wer die Region Mainfranken besucht, sollte ebenso unbedingt die kreisfreie Stadt Würzburg besuchen. Die unterfränkische Metropole ist vor allem wegen ihres Frankenweins und des UNESCO-Welterbes bekannt.
Von allen sieben bayerischen Regierungsbezirken herrscht in Unterfranken die niedrigste Arbeitslosenquote. Im Bezirk weist der Landkreis Main-Spessart die stärkste Wirtschaft auf.
Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,5 Prozent untermauert diese Tatsache. Als Wirtschaftsstandort ist Unterfranken in Bayern beispielhaft. Der Bezirk hat einen rasanten Fortschritt erlebt und zeigt sich heute als innovativer Gewerbestandort. Vor allem in den Städten Schweinfurt, Aschaffenburg und Würzburg befinden sich leistungsstarke Unternehmen.
Im Jahr 2015 wurde in den Landkreisen Würzburg und Main-Spessart die höchste Kaufkraft gemessen. In der kreisfreien Stadt Würzburg beträgt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft 6.680 Euro pro Einwohner.
Der gleichnamige Landkreis zeigte sich 2015 mit einer Kaufkraft von rund 6.600 Euro pro Kopf. Die Kreise Bad Kissingen, Kitzingen, Haßberge sowie Rhön-Grabfeld sind von der geringsten Kaufkraft im Regierungsbezirk geprägt. Die Region Haßberge weist mit etwa 6.145 Euro pro Einwohner die niedrigste Kaufkraft in Unterfranken auf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Unterfranken
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Unterfranken eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
