Ich bin in Stein als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Stein Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Stein um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Stein analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Stein eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Stein zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Stein
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt in Stein bei Nürnberg zu erstellen, werde ich verschiedene Aspekte des Marktes beleuchten, wie etwa die aktuelle Marktlage, die Preisentwicklung, die wichtigsten Immobilienarten, die demografische Situation sowie relevante Zukunftstrends. Leider habe ich keine Echtzeit-Daten über die aktuellen Preise oder Transaktionen, aber ich kann dir allgemeine Informationen und Trends basierend auf verfügbaren historischen und allgemeinen Daten geben.
1. Einleitung
Stein bei Nürnberg ist eine kleine Stadt im Norden von Nürnberg, die als Teil der Metropolregion Nürnberg einen attraktiven Wohnstandort darstellt. Die Stadt liegt verkehrstechnisch günstig zwischen der Großstadt Nürnberg und den umliegenden ländlichen Regionen. Dies macht sie zu einem bevorzugten Wohnort für Pendler und Familien, die die Nähe zu urbanen Zentren suchen, aber gleichzeitig eine ruhige und grüne Wohngegend bevorzugen.
2. Demografische und wirtschaftliche Situation
- Bevölkerung: Stein hat eine relativ stabile Bevölkerungszahl, die jedoch moderat wächst. Der demografische Wandel, wie in vielen anderen Städten in Deutschland, sorgt für einen steigenden Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Gleichzeitig zieht die Stadt junge Familien an, die eine gute Anbindung an die Infrastruktur wünschen.
- Wirtschaft: Die Stadt profitiert von der Nähe zu Nürnberg, das ein wirtschaftliches Zentrum in der Metropolregion darstellt. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem bundesweiten Durchschnitt, und der regionale Arbeitsmarkt ist von Branchen wie Maschinenbau, IT und Dienstleistungen geprägt. Diese wirtschaftliche Stärke zieht viele Berufspendler und Fachkräfte in die Region.
3. Immobilienmarkt in Stein bei Nürnberg
- Wohnimmobilien: Der Markt für Wohnimmobilien in Stein bei Nürnberg ist stabil, mit einer moderaten Nachfrage und einem ausgewogenen Angebot. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in den äußeren Stadtgebieten sowie in ruhigen Wohngebieten. Diese Immobilien sind bei Familien und Pendlern beliebt, die in Nürnberg arbeiten und in einer grünen Umgebung leben möchten.
- Mietpreise: Die Mietpreise in Stein sind im Vergleich zu denen in Nürnberg deutlich günstiger. Dennoch haben auch hier die Mieten in den letzten Jahren einen leichten Anstieg erfahren, was auf die zunehmende Beliebtheit der Region und die gute Anbindung an Nürnberg zurückzuführen ist. Insbesondere in den letzten Jahren gab es einen Trend hin zu höheren Mietpreisen, bedingt durch die allgemeine Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion.
- Preisentwicklung:
- In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in der Metropolregion Nürnberg insgesamt eine starke Preissteigerung erlebt, was sich auch auf Stein auswirkt. Insbesondere in zentraleren Lagen und nahe der Hauptverkehrsachsen sind die Preise gestiegen, jedoch noch immer deutlich günstiger als im Zentrum Nürnbergs.
- Für Einfamilienhäuser können die Preise je nach Lage und Zustand zwischen 350.000 und 650.000 Euro liegen. Bei Neubauten oder besonders attraktiven Lagen sind auch höhere Preise möglich.
- Eigentumswohnungen liegen im Durchschnitt bei 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung.
- Gewerbeimmobilien: In Stein gibt es weniger Nachfrage nach großen Gewerbeimmobilien, da die Stadt eher als Wohnstandort dient. Dennoch gibt es einige Büroflächen und kleinere Handelsimmobilien, die für lokale Unternehmen und Dienstleister attraktiv sind. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist somit überschaubar, aber stabil.
4. Entwicklung und Zukunftstrends
- Städtebauliche Entwicklung: Die Stadt Stein hat in den letzten Jahren verstärkt in die Infrastruktur investiert, was zu einer zunehmenden Attraktivität für Neubauten und die Entwicklung neuer Wohngebiete geführt hat. Insbesondere die Erweiterung von Verkehrswegen und die Verbesserung der Anbindung an die A6 und A9 haben den Markt weiter gefördert. Es ist zu erwarten, dass die Stadt weiterhin wächst und modernisiert wird, was die Nachfrage nach neuen Wohnungen und Häusern weiter steigern wird.
- Nachhaltigkeit und umweltbewusstes Bauen: In der Region ist ein Trend zu mehr umweltbewusstem Bauen zu erkennen. Zunehmend werden energieeffiziente Neubauten und nachhaltige Wohnkonzepte nachgefragt. Auch in Stein ist dieser Trend spürbar, wobei die Nachfrage nach Passivhäusern und gut isolierten Gebäuden steigt.
- Fachkräftemangel und Baukosten: Ein allgemeiner Trend, der auch Stein betrifft, ist der Anstieg der Baukosten aufgrund des Fachkräftemangels in der Baubranche und steigender Materialpreise. Dies könnte zu einer Verknappung von Neubauten führen, was die Preise in der Region weiter in die Höhe treiben könnte.
5. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Stein bei Nürnberg präsentiert sich als stabil und attraktiv, vor allem für Familien und Pendler, die die Nähe zu Nürnberg schätzen, aber einen ruhigeren Wohnort bevorzugen. In den letzten Jahren sind die Preise aufgrund der anhaltenden Nachfrage gestiegen, wobei Stein im Vergleich zu Nürnberg immer noch als relativ günstiger Wohnort gilt. Die weitere städtebauliche Entwicklung und die Verbesserung der Infrastruktur dürften den Markt in den kommenden Jahren weiterhin positiv beeinflussen.
Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien in Stein weiter steigt, insbesondere für Wohnimmobilien, die eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz bieten und sich in grünen, ruhigen Lagen befinden. Investoren und Käufer sollten jedoch die steigenden Baukosten und den möglichen Mangel an Neubauten im Auge behalten.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Bleistiftstadt – unter dieser Bezeichnung ist die Stadt in Mittelfranken gleichermaßen bekannt. Der Name rührt von den Bleistiftmühlen, die bereits im Mittelalter die Wirtschaft im Ort bereicherten.
Auch heute noch nimmt die Bleistiftindustrie einen wichtigen Teil der hiesigen Wirtschaft ein. So hat der bekannte Hersteller von Schreibgeräten, Faber-Castell, seinen Sitz in der bayerischen Stadt. In Verbindung mit dem Großunternehmen steht das Faber-Castell-Schloss, das als begehrte touristische Sehenswürdigkeit gilt. Das architektonisch reizvolle Schloss, dessen inneren Elemente aus den unterschiedlichsten Stilepochen stammen, vermittelt romantisches Flair. Es zeigt in eindrucksvoller Weise die Geschichte des Unternehmens und der Familie Faber-Castell. Im angrenzenden Wintergarten können sich die Besucher mit Kaffee und Kuchen den Tag versüßen.
Etwa 14.000 Menschen sind in der mittelfränkischen Stadt zu Hause. Sie nimmt rund 20 Quadratkilometer im Südosten des Landkreises Fürth ein. Etwa 1.210 Hektar davon werden landwirtschaftlich genutzt. Circa 380 Hektar des Stadtgebiets nehmen bewaldete Flächen ein. Die Rednitz ebnet sich ihren Weg durch das Stadtgebiet, welches unmittelbar an die kreisfreie Stadt Nürnberg grenzt. Neben der Großstadt zählen Oberasbach, Rohr, Zirndorf und Roßtal zu den Nachbargemeinden von Stein. Die Gemeinde Rohr gehört zum Landkreis Roth, der ebenfalls in Mittelfranken liegt. Der mittelfränkische Ort ist von einer großen Vielschichtigkeit geprägt. Zum einen wird er durch viele Grünflächen bestimmt. Zum anderen liegt er in unmittelbarer Nähe zu bedeutenden Großstädten. Die Stadt am Rande von Nürnberg verzeichnet eine über 700-jährige Geschichte. Zu ihren Ortsteilen zählen, neben dem gleichnamigen Hauptort, Sichersdorf, Deutenbach, Oberbüchlein, Bertelsdorf, Unterbüchlein, Eckersdorf, Loch, Unterweihersbuch, Gutzberg und Oberweihersbuch. Die meisten Ortsteile der Stadt sind noch ländlich geprägt. Nur der Hauptort und Deutenbach weisen urbane Strukturen auf.
Wohnstandort Stein
Die etwa 14.000 Bewohner der idyllischen Stadt erfreuen sich an vielen Vorteilen. Sie können einerseits die Ruhe und unberührte Natur im Ort genießen und andererseits schnell in die Großstädte gelangen. Aber auch die Stadt selbst wartet mit einer hervorragenden Infrastruktur auf. Sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist sie gut zu erreichen und gleichermaßen mit den Großstädten verbunden. Die stabile Wirtschaft und das breitgefächerte Freizeitangebot untermauern die Attraktivität der Stadt als Wohnort. Immer wieder gern besucht wird das Kristall-Palm-Beach-Freizeitbad, das seine Gäste mit einem breiten Wellness-Angebot bereichert. Das beliebte Bad zieht nicht nur die hiesigen Einwohner, sondern ebenso viele Menschen von außerhalb an. Viele naturbelassene Orte, wie etwa die Täler der Rednitz oder des Bucher Grabens laden zum Entspannen ein. Ein tolles Ausflugsziel für Familien ist das Freilandaquarium, in welchem die Besucher heimische Fische, Kriechtiere und Schildkröten bestaunen können. Diverse Rad- und Wanderwege sowie sportliche Anlagen runden das vielschichtige Freizeitangebot der Stadt ab.
Gewerbestandort
Als einer der größten Arbeitgeber in Stein gilt der Hersteller von Schreibgeräten Faber-Castell. Die Bleistiftindustrie ist ein wichtiges Standbein der Stadt. Zudem sorgt eine hohe Anzahl an Betrieben aus Dienstleistung und Handel für eine stabile Wirtschaft, die mit günstigen Standortfaktoren einhergeht. Ideale Verkehrsanbindungen über Straße, Nahverkehr und Eisenbahn tun ihr Übriges.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
In der Stadt Stein wurde im Jahr 2014 eine Einzelhandelszentralität von etwa 107 ermittelt. Dieser Wert ergibt sich aus der Kaufkraft für den Einzelhandel, die sich im Ort im selbigen Jahr auf circa 6.465 Euro pro Einwohner belief. Der Umsatz am einzelnen Verkaufsstandort verzeichnete 2014 eine ungefähre Summe von 6.215 Euro.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Stein
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Stein eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
