Ich bin in Selb als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Selb Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Selb um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Selb analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Selb eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Selb zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Selb
1. Einführung
Selb ist eine Stadt im oberfränkischen Bayern, die bekannt ist für ihre lange Tradition in der Porzellanherstellung und ihre Nähe zur tschechischen Grenze. Die Stadt hat rund 15.000 Einwohner und ist Teil des Landkreises Wunsiedel im Fichtelgebirge. In den letzten Jahren hat sich Selb als Wohnstandort für Pendler und als attraktiver Markt für Familien und Ruheständler etabliert.
2. Demografische und sozioökonomische Faktoren
- Bevölkerungsstruktur: Selb hat eine relativ stabile Bevölkerung mit einem Anteil älterer Menschen, was teilweise auf die hohe Lebensqualität und ruhige Lage zurückzuführen ist. Dies könnte die Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen und kleineren Einheiten steigern.
- Wirtschaftliche Lage: Die Region ist stark von der Porzellanindustrie geprägt. Unternehmen wie Rosenthal und Hutschenreuther sind bekannt, aber auch die zunehmende Industrialisierung im Bereich Logistik und Handel macht die Region interessanter. Die Nähe zu Tschechien begünstigt zudem grenzüberschreitende Arbeitsmärkte.
- Pendlerstadt: Durch die günstige Anbindung an größere Städte wie Hof und Bayreuth sowie zu den tschechischen Ballungszentren, ist Selb vor allem für Pendler attraktiv. Dies spiegelt sich in der Nachfrage nach Mietwohnungen wider, insbesondere in den Randbereichen der Stadt.
3. Marktübersicht: Immobilienpreise
- Kaufpreise:
- Einfamilienhäuser: Der Preis für ein Einfamilienhaus in Selb liegt in der Regel bei etwa 2.000 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand des Objekts. In zentraler Lage sind die Preise tendenziell höher.
- Mehrfamilienhäuser: Für Mehrfamilienhäuser liegen die Preise bei etwa 1.500 bis 2.500 EUR pro Quadratmeter. Besonders in den Randgebieten oder in ländlicheren Teilen der Stadt sind die Preise günstiger.
- Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen schwankt zwischen 1.500 und 2.500 EUR, wobei Neubauten oder gut renovierte Objekte auch höhere Preise erzielen können.
- Mietpreise:
- Wohnungen: Die Mietpreise variieren je nach Lage und Größe der Wohnung. Im Allgemeinen kann man mit einem Preis von etwa 6 bis 9 EUR pro Quadratmeter für Mietwohnungen rechnen. In zentralen Lagen oder frisch renovierten Objekten sind auch bis zu 10 EUR pro Quadratmeter möglich.
- Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien: Die Mietpreise für Gewerbeimmobilien in Selb liegen zwischen 5 und 8 EUR pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und der Ausstattung des Objekts.
4. Angebots- und Nachfragesituation
- Wohnen in der Stadt: Die Nachfrage nach Immobilien in Selb ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Insbesondere junge Familien und ältere Menschen, die eine ruhigere, ländliche Umgebung suchen, interessieren sich zunehmend für die Stadt.
- Angebot: Der Markt bietet ein ausgewogenes Angebot an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Neubauten sind vor allem in den Randgebieten von Selb zu finden, während im Stadtzentrum vor allem renovierte Altbauten und Mehrfamilienhäuser gefragt sind.
- Gewerbeimmobilien: Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist vor allem von Unternehmen der Porzellanindustrie sowie von Logistik- und Handelsunternehmen geprägt. Gewerbeimmobilien sind aufgrund der begrenzten Flächen in der Stadt nicht allzu häufig anzutreffen, was den Markt etwas enger macht.
5. Bauprojekte und zukünftige Entwicklungen
In den letzten Jahren wurden mehrere Neubauprojekte in Selb realisiert, wobei der Fokus vor allem auf Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern für den privaten Markt gelegt wurde. Aufgrund der begrenzten Flächen in der Stadt sind größere Neubauprojekte jedoch selten.
Aktuell gibt es aber einige Renovierungsprojekte im Stadtzentrum, die die Attraktivität des urbanen Lebens in Selb weiter steigern könnten. Auch die Umnutzung von ehemaligen Industrieflächen in moderne Wohn- und Gewerbeflächen könnte künftig ein wachsendes Angebot an Immobilien schaffen.
6. Zukunftsperspektiven
Der Immobilienmarkt in Selb dürfte in den kommenden Jahren von mehreren Faktoren beeinflusst werden:
- Pendlerströme: Da Selb als Pendlerstadt weiterhin an Bedeutung gewinnt, könnte die Nachfrage nach Mietwohnungen in den kommenden Jahren steigen.
- Demografischer Wandel: Der Altersdurchschnitt der Bevölkerung wird weiterhin steigen, was zu einer erhöhten Nachfrage nach barrierefreien oder altersgerechten Wohnungen führen könnte.
- Wirtschaftliche Entwicklung: Die Stabilität der regionalen Wirtschaft, insbesondere in der Porzellanindustrie, wird den Markt auch in Zukunft prägen. Sollten neue Industriezweige hinzukommen, könnte dies die Nachfrage nach Wohnraum weiter anheizen.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Selb ist stabil, wenn auch nicht von rasanten Preisanstiegen geprägt. Die Nachfrage nach Immobilien ist sowohl in den Bereichen Wohnen als auch Gewerbe moderat. Die Stadt hat durch ihre ruhige Lage, gute Verkehrsanbindung und die wirtschaftliche Nähe zu Tschechien einiges zu bieten, insbesondere für Pendler und Menschen, die eine ruhige, aber gut angebundene Heimat suchen.
Die kommenden Jahre dürften durch die Bedürfnisse der älteren Bevölkerung und die fortschreitende Urbanisierung der Stadt geprägt sein. Für Investoren könnte es sich lohnen, in Renovierungen von Altbauten oder in Neubauprojekte in den Randgebieten zu investieren, da dies derzeit eine attraktive Möglichkeit für eine stabile Rendite darstellt.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das Stadtbild des oberfränkischen Ortes Selb zeichnet sich durch Werke namhafter Künstler aus. Der Porzellanbrunnen am Martin-Luther-Platz ist einer der berühmten Exponate, die die hiesige Fußgängerzone schmücken.
Im Jahre 2003 wurde der Porzellanbrunnen von der Barbara-Flügel-Porzellanmanufaktur neu gestaltet. Der edle Brunnen besticht durch lebendige Türkis- und Blautöne, die mit weißen und goldenen Akzenten abgerundet werden. Optisch eng mit dem Porzellanbrunnen verbunden ist das Porzellangässchen, das mit einer Farbenpracht von unzähligen Mosaik-Fliesen begeistert. Diese einmalige Sehenswürdigkeit gilt als Wahrzeichen der Stadt.
Die Große Kreisstadt Selb liegt im Regierungsbezirk Oberfranken und ist ein Teil des Landkreises Wunsiedel im Fichtelgebirge.
Der Ort befindet sich unmittelbar an der Grenze zu Tschechien. Die überregional bekannte Porzellanstadt verzeichnet heute rund 15.000 Einwohner. Das etwa 86 Quadratkilometer große Stadtgebiet erstreckt sich im Nordosten des Freistaates Bayern. Im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge ist sie im Norden zu finden, wo sie etwa 30 Kilometer von Thüringen und 20 Kilometer von Sachsen entfernt liegt. Die Große Kreisstadt ist das Tor zum Fichtelgebirge. Sie ist von Bergen wie dem etwa 650 Meter hohen Hengstberg und dem rund 830 Meter hohen Großen Kornberg umgeben. Der Ort mit seinen insgesamt 45 Stadtteilen grenzt direkt an die Stadt Schönwald. Weiterhin ist die Stadt im Westen und Südwesten von den Städten Kirchenlamitz und Marktleuthen umgeben. Zu den südlichen Nachbarorten zählen Hohenberg an der Eger, Thiersheim und Höchstädt im Fichtelgebirge. Im Osten grenzt das Land Tschechien an die Große Kreisstadt. Als markantestes Bauwerk der Stadt gilt die Stadtkirche St. Andreas, die im neugotischen Stil erscheint. Die Kirche ist vor allem wegen ihrer barocken Vortragekreuze und der bemerkenswerten Orgel bekannt. Kulturell ebenso bedeutend ist im Ort der Lebensbrunnen, der sich am Gerberplatz befindet. Der Lebensbrunnen, der den Kreislauf des Lebens darstellt, wurde von dem Bildhauer Wolfgang Stefan erbaut.
Die Stadt an der tschechischen Grenze birgt, trotz der dichten Besiedlung, noch viele Grünflächen.
Die Lage am Rande des Fichtelgebirges beschert den Bewohnern der Stadt zahlreiche Freizeitmöglichkeiten. Vor allem Freunde des Wintersports kommen hier auf ihre Kosten. Der Kornberg und der Wartberg bieten zum Ski fahren die ideale Grundlage. Im Sommer erweist sich das hiesige Waldbad „Langer Teich“ als Besuchermagnet. Die Große Kreisstadt wartet ebenso mit einem breiten Bildungsangebot auf, das viele Schulformen mit einschließt. So haben im Ort unter anderem ein Sonderpädagogisches Förderzentrum, das Walter-Gropius-Gymnasium und eine Staatliche Fachschule für Produktdesign ihren Sitz.
Als Zentrum der Porzellanindustrie kann die oberfränkische Stadt einen stabile Wirtschaft vorweisen.
Zu den größten Porzellan-Herstellern der Gegend zählen die Firmen Rosenthal und Hutschenreuther. In der bayerischen Stadt sind Weltmarken entstanden. Hier ansässige Unternehmen bestehen mitunter bereits seit über 120 Jahren und sind weltweit tätig. Die Industriestadt im Grünen ist aber auch Standort von führenden Unternehmen aus den Branchen Maschinen- und Anlagenbau.
Im Jahr 2015 zeigte sich der Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge, dem unter anderem auch Selb angehört, mit einem Kaufkraftindex von 93,7.
Die Stadt Bayreuth zieht als Einkaufsort viele Bewohner der Großen Kreisstadt an.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Selb
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Selb eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
