Ich bin in Schwandorf als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Schwandorf Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Schwandorf um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Schwandorf analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Schwandorf eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Schwandorf zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Schwandorf
Ein vollständiger Bericht über den Immobilienmarkt von Schwandorf erfordert eine detaillierte Analyse verschiedener Aspekte, die den Markt beeinflussen, wie etwa Immobilienpreise, Nachfrage, Angebot, Trends und potenzielle Entwicklungen. Ich werde dir den Bericht in mehrere Abschnitte unterteilen, die diese Punkte abdecken. Bitte beachte, dass einige Daten möglicherweise allgemeiner Natur sind und sich auf den Stand zum Zeitpunkt meines Trainings (2023) beziehen.
1. Einleitung
Schwandorf ist eine Stadt im Oberpfälzer Landkreis Schwandorf in Bayern. Sie hat eine Bevölkerung von etwa 30.000 bis 35.000 Menschen und bietet eine hohe Lebensqualität sowie eine gute Anbindung an größere Städte wie Regensburg und Nürnberg. Die Stadt hat sich in den letzten Jahren als attraktiver Standort für Investitionen in Immobilien etabliert, vor allem aufgrund ihrer zentralen Lage und des günstigen Preis-Leistungs-Verhältnisses im Vergleich zu Ballungsgebieten.
2. Makroökonomische Faktoren
Der Immobilienmarkt in Schwandorf wird maßgeblich durch übergeordnete wirtschaftliche Faktoren beeinflusst:
- Zinsniveau: Niedrige Zinsen in den letzten Jahren haben zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien geführt, da viele Käufer und Investoren Kredite zu günstigen Konditionen aufnehmen konnten. Dies hat insbesondere den Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen begünstigt.
- Wirtschaftliche Lage der Region: Die Region Schwandorf profitiert von einer stabilen wirtschaftlichen Lage mit einer starken Präsenz mittelständischer Unternehmen, vor allem im Maschinenbau, der Logistik und der Lebensmittelindustrie. Auch der Arbeitsmarkt ist stabil, was die Kaufkraft der Einwohner stärkt.
3. Demographische Entwicklung
Die Bevölkerungsstruktur in Schwandorf spielt eine zentrale Rolle bei der Nachfrage nach Immobilien:
- Bevölkerungswachstum: Schwandorf verzeichnete in den letzten Jahren ein moderates Bevölkerungswachstum, was zum Teil durch die gute Anbindung an die großen Städte sowie durch den Zuzug von jungen Familien und Pendlern bedingt ist.
- Altersstruktur: Die Stadt hat einen vergleichsweise hohen Anteil älterer Menschen, was zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und altersgerechten Wohnformen führt.
4. Nachfrage und Angebot
Nachfrage:
- Einfamilienhäuser: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Schwandorf ist in den letzten Jahren gestiegen, da immer mehr Menschen den ländlichen Charme und die Nähe zur Natur schätzen. Zudem sind die Preise für Einfamilienhäuser in Schwandorf im Vergleich zu größeren Städten wie Regensburg oder München relativ erschwinglich.
- Eigentumswohnungen: Auch der Markt für Eigentumswohnungen hat an Bedeutung gewonnen, insbesondere für jüngere Käufer und Senioren, die eine kleinere, pflegeleichte Immobilie suchen.
- Mietwohnungen: Der Markt für Mietwohnungen ist stabil. Die Mieten in Schwandorf sind im Vergleich zu anderen Städten in Bayern noch relativ niedrig, was die Stadt auch für Studenten, Pendler und junge Berufseinsteiger attraktiv macht.
Angebot:
Das Angebot auf dem Immobilienmarkt in Schwandorf ist vielfältig, aber in den letzten Jahren gab es einen zunehmenden Mangel an geeigneten Bauflächen und Neubauprojekten, was die Preise weiter in die Höhe treibt. Es gibt sowohl neuere Wohnanlagen als auch ältere Bestandsimmobilien, die modernisiert werden müssen.
5. Preistrends
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Schwandorf moderat gestiegen, jedoch nicht in dem Maße wie in den großen Metropolregionen Bayerns. Hier eine grobe Übersicht:
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser haben in den letzten fünf Jahren einen Anstieg von etwa 5-7 % jährlich verzeichnet. Ein Haus in Schwandorf kostet durchschnittlich zwischen 250.000 und 400.000 Euro, je nach Lage und Ausstattung.
- Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt in Schwandorf im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 3.500 Euro.
- Mietwohnungen: Die Mieten für Bestandswohnungen liegen etwa bei 7-10 Euro pro Quadratmeter, was Schwandorf im Vergleich zu großen bayerischen Städten zu einem preiswerten Standort macht.
6. Zukünftige Entwicklungen
Schwandorf hat in den letzten Jahren einige städtebauliche Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsmarkt weiter zu fördern:
- Neubauprojekte: Es gibt mehrere Neubauprojekte, darunter sowohl Wohnanlagen als auch Einfamilienhausgebiete. Diese tragen zur Erweiterung des Angebots und zur Erhöhung der Bautätigkeit bei.
- Infrastrukturprojekte: Es sind auch verschiedene Infrastrukturprojekte in Planung, darunter der Ausbau von Straßen und die Verbesserung des öffentlichen Verkehrs. Diese Maßnahmen könnten die Attraktivität der Region weiter steigern.
7. Fazit
Schwandorf bietet einen stabilen Immobilienmarkt, der in den letzten Jahren von einer moderaten Preissteigerung und einer starken Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geprägt war. Trotz der steigenden Nachfrage bleibt die Stadt im Vergleich zu größeren Städten relativ preiswert, was sie besonders für junge Familien und Pendler attraktiv macht. Zukünftige Infrastruktur- und Neubauprojekte werden den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren weiter beeinflussen und könnten zu einem weiteren Wachstum des Marktes führen.
Empfehlungen für Investoren:
- Langfristige Investition in Einfamilienhäuser: Aufgrund der steigenden Nachfrage und des relativ niedrigen Preisniveaus ist der Kauf von Einfamilienhäusern eine vielversprechende Investition.
- Eigentumswohnungen für Senioren: Angesichts der älteren Bevölkerungsstruktur in Schwandorf könnten altersgerechte Wohnungen eine lukrative Möglichkeit sein.
- Bau von Mehrfamilienhäusern: Für Investoren, die auf Mietobjekte setzen wollen, könnte der Bau von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen von Vorteil sein, besonders in zentraler Lage.
Der Immobilienmarkt in Schwandorf zeigt sich als solide und stabil, wobei das Preisniveau durch die anhaltende Nachfrage und begrenzte Neubauflächen weiter steigen könnte.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Schwandorf präsentiert sich als Große Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises. Ihrem Status wird die Stadt auf allen Ebenen gerecht.
Ihr kulturelles Angebot ist breit gefächert. Mit ihren zwei Museen gewährt die Kreisstadt einen Einblick in ihre bewegende Geschichte. Das Stadtmuseum informiert über die kulturelle Entwicklung des Ortes. Im Oberpfälzer Künstlerhaus können Gäste eine Vielzahl von Werken namhafter Künstler bewundern. Hauptsächlich handelt es sich bei jenen Exponaten um Plastiken, Malereien und Grafiken, die überwiegend von regionalen Künstlern stammen. Gleichwohl schmücken zahlreiche Profanbauten das Stadtbild. Der Blasturm – ein Wahrzeichen der Stadt – zählt zu diesen Bauwerken. Er befindet sich neben der Stadtmauer und beherbergt ein kleines Museum.
Der Großen Kreisstadt des Landkreises Schwandorf gehört eine Fläche von etwa 124 Quadratkilometer an. Rund 30.000 Menschen sind in dem Ort zu Hause, der sich auf Höhenlagen von bis zu 365 Metern befindet.
Die Kreisstadt ist im Süden des Oberpfälzer Waldes und am Rande des Oberpfälzer Seenlandes gelegen, wo sie den zentralen touristischen Anlaufpunkt bildet. Die Naab ebnet sich ihren Weg durch den Ort. Die hiesige Landschaft ist von weiten Ebenen gezeichnet, die von Eisensandstein-Höhen unterbrochen werden. Der Kreuzberg gilt als grüne Insel des Stadtgebiets. Die Naab ist eine bedeutende Quelle der Stadt und stellt besonders ein Eldorado für Angler dar. Zahlreiche Fischarten, wie etwa Aale, Karpfen, Zander und Hechte kommen in dem Gewässer vor. Umrahmt ist die Kreisstadt von den Städten und Gemeinden Burglengenfeld, Fensterbach, Schwarzenfeld, Wackersdorf, Teublitz und Steinberg am See. Im Westen grenzt der Landkreis Amberg-Sulzbach an das Stadtgebiet.
Die Kreisstadt an der Naab bietet ihren Bewohnern ein abwechslungsreiches Leben. Das breite Freizeitangebot der Stadt lässt garantiert keine Langeweile aufkommen.
Aber auch bedeutende Einrichtungen haben hier ihren Sitz. So verfügt die Stadt über ein vielschichtiges Schulwesen und eine gute ärztliche Versorgung. Die Stadt im Seenland beweist ihren familienfreundlichen Charakter mit ihrem umfangreichen Betreuungsangebot. Mit etwa zehn Kindergärten, einer Kinderkrippe und dem Kinderhort an der Lindenschule ist hier ebenfalls für die ganze Kleinen gut gesorgt. Im Ort ist so gut wie jede Schulform vertreten. Erwachsene können sich unter anderem in der hiesigen Musikschule und der Volkshochschule weiterbilden. Außerdem haben im Ort die Berufsfachschule für Krankenpflege sowie eine berufliche Schule für Altenpflege ihren Sitz. Mit ihren vielen Parks bietet die lebendige Stadt gleichermaßen einige Erholungsmöglichkeiten. Der Stadtpark und die Allee zum Kreuzberg laden zu ausgiebigen Spaziergängen ein. Wesentliche Anlaufpunkte für Familien stellen das Hallenbad und das Erlebnisbad im Ort dar. Das Erlebnisbad erstreckt sich auf etwa 42.000 Quadratmetern und bietet mit seiner wechselvollen Badelandschaft Spaß für die ganze Familie.
Als Einzelhandelszentrum wird der Kreisstadt im Landkreis die höchste Bedeutung beigemessen. Die bayerische Stadt verfügt über etwa 12.000 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte.
Die meisten Beschäftigten verzeichnet der Dienstleistungssektor, gefolgt von dem produzierenden Gewerbe. Etwa 20 Prozent entfallen auf die Branchen Verkehr, Handel und Gastgewerbe. Darüber hinaus zeichnet sich der Ort durch ein positives Pendlersaldo aus. Er verzeichnet mehr Einpendler als Auspendler. Die Kreisstadt ist als Mittelzentrum eingestuft.
Als Einkaufsort ist Schwandorf im gleichnamigen Landkreis durchaus attraktiv. Die Region um die Kreisstadt verzeichnet jedoch einen leichten Kaufkraftabluss, der durch die Einzelhandelszentralität von 99,2 erkennbar ist.
Einige Bewohner fahren zum Einkaufen in die nahegelegenen Großstädte, wie etwa Amberg und Regensburg.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Schwandorf
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Schwandorf eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
