Ich bin in Schwabach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Schwabach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Schwabach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Schwabach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Schwabach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Schwabach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Schwabach
Ein vollumfänglicher Bericht über den Immobilienmarkt in Schwabach umfasst verschiedene Aspekte, wie die Marktanalyse, Preistrends, Angebots- und Nachfragesituation, sowie die wichtigsten Faktoren, die den Markt beeinflussen. Hier ist eine strukturierte Übersicht, die du weiter vertiefen kannst:
Immobilienmarktbericht für Schwabach (2025)
1. Einführung
Schwabach ist eine Stadt im mittelfränkischen Landkreis Roth in Bayern und liegt etwa 15 Kilometer südlich von Nürnberg. Aufgrund der Nähe zu Nürnberg ist Schwabach sowohl für Pendler als auch für Investoren und Immobilienkäufer eine attraktive Alternative. Die Stadt hat etwa 40.000 Einwohner und bietet sowohl historische als auch moderne Wohnmöglichkeiten.
2. Marktentwicklung und Trends
In den letzten Jahren hat Schwabach eine zunehmende Nachfrage nach Immobilien erlebt. Besonders hervorzuheben ist, dass Schwabach als Speckgürtel von Nürnberg gilt, was bedeutet, dass immer mehr Menschen aus der Großstadt in die kleinere Stadt ziehen, um von den niedrigeren Miet- und Kaufpreisen zu profitieren.
Aktuelle Trends:
- Preisanstieg: Wie in vielen anderen bayerischen Städten sind auch in Schwabach die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen. Besonders im Bereich Einfamilienhäuser und Neubauwohnungen sind die Preisanstiege deutlich zu beobachten.
- Nachhaltigkeit und Neubauten: Aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen und nachhaltigen Wohnmöglichkeiten sind Neubauprojekte in Schwabach zunehmend populär. Die Stadt setzt verstärkt auf die Entwicklung von neuen Wohnanlagen, die energieeffizient und umweltfreundlich sind.
- Wachstum der Mietpreise: Auch die Mietpreise sind in den letzten Jahren gestiegen. Allerdings bleibt der Unterschied zu den Mietpreisen in Nürnberg nach wie vor ein Kaufanreiz für viele Mieter, die in Schwabach einziehen.
3. Marktsegmentierung
Der Immobilienmarkt in Schwabach lässt sich grob in vier Hauptsegmente unterteilen:
- Ein- und Mehrfamilienhäuser: Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in ruhigen, grünen Lagen und Mehrfamilienhäuser in der Nähe des Stadtzentrums. Der Markt für Einfamilienhäuser ist durch die Nähe zu Nürnberg und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr besonders attraktiv für Familien.
- Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen sind aufgrund der Kombination aus niedrigeren Preisen im Vergleich zu Nürnberg und einer hohen Lebensqualität besonders bei jungen Berufspendlern und Paaren gefragt. Neubauten und modernisierte Altbauten bieten unterschiedliche Preissegmente.
- Gewerbeimmobilien: Schwabach hat ein stetiges Angebot an Büro- und Gewerbeimmobilien. Der Markt ist jedoch im Vergleich zu großen Städten wie Nürnberg begrenzt, was bedeutet, dass gewerbliche Immobilien oft schnell vermietet werden, vor allem in zentralen Lagen.
- Grundstücke: Grundstücke sind in Schwabach besonders gefragt, da immer mehr Menschen den Wunsch haben, Eigenheime zu bauen. Besonders in den Randlagen und in den angrenzenden ländlicheren Gebieten der Stadt gibt es eine hohe Nachfrage nach Baugrundstücken.
4. Preistrends und Kaufpreise
Kaufpreise für Einfamilienhäuser:
- Durchschnittlicher Preis: 400.000 bis 700.000 EUR (je nach Lage und Zustand)
- Toplagen: 800.000 EUR bis 1,2 Millionen EUR
- Schwabach bietet durch seine günstigen Preise im Vergleich zu Nürnberg für viele Käufer eine attraktive Möglichkeit, ein Einfamilienhaus zu erwerben.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen:
- Durchschnittlicher Preis: 2.800 bis 4.200 EUR pro Quadratmeter
- Neubauten und hochwertig sanierte Altbauten sind teurer, mit Preisen von bis zu 5.000 EUR pro Quadratmeter.
Mietpreise:
- Durchschnittliche Miete: 8 bis 12 EUR pro Quadratmeter
- Spitzenmieten in zentralen Lagen: 13 bis 15 EUR pro Quadratmeter
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, aber Schwabach bleibt dennoch im Vergleich zu großen Städten wie München oder Nürnberg günstiger.
5. Demografische und wirtschaftliche Faktoren
- Demografie: Schwabach verzeichnet eine stabile Bevölkerungsentwicklung mit einem leichten Anstieg der Einwohnerzahlen. Die Altersstruktur ist eher ausgewogen, jedoch gibt es einen zunehmenden Trend zu jüngeren, berufstätigen Menschen, die in die Stadt ziehen.
- Wirtschaft: Die Wirtschaft von Schwabach ist durch eine Mischung aus Industrie, Handel und Dienstleistungen geprägt. Die Nähe zu Nürnberg als wirtschaftlichem Zentrum sorgt dafür, dass viele Unternehmen in Schwabach ihren Sitz haben oder hier Zweigstellen unterhalten. Dies fördert die Nachfrage nach sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.
- Infrastruktur: Schwabach ist gut an das Verkehrsnetz angebunden, insbesondere durch die A6 und die S-Bahn-Verbindungen nach Nürnberg. Diese gute Erreichbarkeit macht die Stadt für Pendler attraktiv. Zudem gibt es zahlreiche Bildungseinrichtungen und ein gutes Freizeitangebot, was Schwabach auch für Familien interessant macht.
6. Ausblick und Zukunftsperspektiven
Die positive Marktentwicklung von Schwabach dürfte sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen, da:
- Die Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Nürnberg weiterhin steigt, was Schwabach als günstige Alternative für Käufer und Mieter noch attraktiver macht.
- Neubauprojekte und die Entwicklung nachhaltiger, energieeffizienter Gebäude ein wachsendes Angebot schaffen.
- Schwabach seine Rolle als Pendlerstadt weiter ausbauen wird.
Es ist jedoch zu erwarten, dass die Preistrends in den nächsten Jahren möglicherweise leicht abflachen werden, da die Preise in den letzten Jahren bereits stark gestiegen sind. Dennoch bleibt Schwabach aufgrund seiner Lage, seiner Infrastruktur und der Lebensqualität weiterhin ein attraktiver Markt für Immobilienkäufer und Investoren.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Schwabach ist weiterhin im Aufschwung, was sowohl für Käufer als auch für Investoren von Interesse ist. Schwabach bietet ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu größeren Städten und profitiert von seiner Nähe zu Nürnberg. Die Nachfrage nach sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien ist hoch, und die zukünftigen Entwicklungen in der Region könnten weitere Chancen für Investitionen bieten.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Goldschlägerstadt – so wird die Stadt im Osten Mittelfrankens oftmals betitelt.
Bereits seit Jahrhunderten wird hier Blattgold geschlagen. Das Handwerk der Goldschläger ist fast ausgestorben. In der kreisfreien Stadt existieren noch eine der wenigen Betriebe, die Blattgold herstellen. Wegen der Rarität kann sich die mittelfränkische Stadt an einem weltweiten Export erfreuen. So ist das bayerische Blattgold an Kirchen der Ukraine oder an asiatischen Bauwerken wiederzufinden- und auch in der Stadt selbst können Besucher das Gold bewundern. Hier repräsentiert das Rathaus den Wohlstand der Region. Sämtliche Elemente des Bauwerkes, wie etwa die zwei Türme und Teile der Innenausstattung, wurden mit dem edlen Metall vergoldet. Aber nicht nur das Handwerk hat in der kreisfreien Stadt eine hohe Bedeutung. Sowohl Einheimische als auch Touristen profitieren hier von einem breitgefächerten Freizeitangebot in einer reizvollen Lage.
Gegenwärtig sind rund 39.550 Menschen in Schwabach zu Hause. Mit einer Fläche von etwa 41 Quadratkilometern zählt sie zu den kleinsten kreisfreien Städten in Bayern.
Circa 965 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Die kreisfreien Städte Erlangen, Nürnberg und Fürth weisen eine höhere Bevölkerungsdichte auf. Die kreisfreie Stadt ist ein Teil der Metropolregion Nürnberg und liegt zentral zwischen den Großstädten Erlangen, Fürth und Nürnberg. Zu ihren wesentlichen Stadtteilen zählen Gartenheim, Altstadt, Eichwasen, Südliche Vorstadt, Vogelherd und Nördliche Vorstadt bzw. Nürnberger Tor. Die hiesige Landschaft ist größtenteils durch Wälder charakterisiert. Nur der östliche Teil der Stadt wird von der Talaue der Rednitz geprägt, das seit 2004 als „Europäisches Natura 2000-FFH-Schutzgebiet“ ausgewiesen ist. Im Osten, Westen und Süden ist die Stadt vom Landkreis Roth umgeben. Im Norden teilt sich der Ort mit Nürnberg eine gemeinsame Grenze.
Wohnstandort Schwabach
Eine gute Lage und viele sichere Arbeitsplätze zeichnen die Goldschlägerstadt aus. Eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen machen die Stadt ebenso für viele Menschen attraktiv wie die stabile Wirtschaft. Auch die naturreiche Landschaft trägt hier maßgeblich zur hohen Lebensqualität bei. So ist das Stadtgebiet in weiten Teilen von den Bannwäldern gezeichnet. Gleichwohl profitieren die hiesigen Bewohner von der zentralen Lage zwischen Fürth, Erlangen und Nürnberg. Infrastrukturell ist die kreisfreie Stadt gut ausgebaut. Familien mit Kindern werden hier durch zahlreiche Kindergärten gut betreut. Schulformen sind im Ort fast alle vertreten. Insbesondere schwer behinderte Kinder werden in der bayerischen Stadt unter anderem durch eine Förderschule und ein Sonderpädagogisches Förderzentrum schulisch unterstützt. Darüber hinaus ist der Ort in Besitz eines Krankenhauses mit mehreren Fachabteilungen.
Gewerbestandort
Mit dem neuen Gewerbepark Schwabach-West ermöglichte die Stadt einige Neuansiedlungen. Hier haben im Wesentlichen Betriebe aus den Branchen Dienstleistungen und Produktion ihren Platz gefunden. Diese erfreuen sich an optimalen Standortbedingungen. Das Gewerbegebiet liegt unmittelbar an der Bundesstraße 466 und in der Nähe der Bundesautobahn. Die kreisfreie Stadt befindet sich inmitten der Europäischen Metropolregion. Die Wirtschaft in der Gegend wird überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen bestimmt. Ein Pluspunkt der Stadt ist zum einen die Nähe zur Metropole Nürnberg. Verglichen mit den anderen kreisfreien Städten in Mittelfranken verfügt sie außerdem über relativ niedrige Gewerbesteuerhebesätze. Maßgeblich trägt das Handwerk zum wirtschaftlichen Erfolg des Ortes bei. Eine der leistungsstärksten Unternehmen im Ort sind die RIBE Richard Bergner GmbH sowie die weltweit tätige Maschinenfabrik Niehoff.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Basierend auf den Daten der IHK-Nürnberg verzeichnete Schwabach 2014 eine Kaufkraft für den Einzelhandel von rund 6.175 Euro je Einwohner. Der „Point of Sale“-Umsatz (Umsatz am jeweiligen Verkaufsort) betrug etwa 6.490 Euro pro Einwohner. Mit einer Einzelhandelszentralität von etwa 117 zieht der Ort, im Vergleich zu den anderen kreisfreien Städten in Mittelfranken, weniger Kaufkraft aus dem Umland an.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Schwabach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Schwabach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
