Ich bin im Landkreis Rhön-Grabfeld als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Rhön-Grabfeld Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Rhön-Grabfeld um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Rhön-Grabfeld analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Rhön-Grabfeld eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Rhön-Grabfeld zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Landkreis Rhön-Grabfeld ist mit seinen drei Landschaftsräumen eine sehr abwechslungsreiche Region. In der deutschen Mittelgebirgsschwelle zählt die Region unzweifelhaft zu den reizvollsten Arealen.
Hier treffen die Haßberge auf das Rhön-Vorland und vereinen sich mit dem Henneberger Hügelland und dem Grabfeld. Das Mittelgebirge, die Rhön, prägt den Westen des Landkreises. Auch der etwa 928 Meter hohe Kreuzberg befindet sich hier. Östlich von Bad Neustadt an der Saale, der Kreisstadt des Landkreises, erstreckt sich das Grabfeld als flachwellige Hügellandschaft. Aber nicht nur die Natur der Gegend ist vielfältig. Gleichermaßen zeigt sich der schöne Landkreis in Bayern mit vielen faszinierenden Sehenswürdigkeiten und Städten, die auf eine lebendige Geschichte zurückblicken.
Das Kreisgebiet Rhön-Grabfeld gilt als der nördlichste Landkreis im Freistaat Bayern. Gelegen im Regierungsbezirk Unterfranken, dehnt er sich auf etwa 1.022 Quadratkilometer aus.
Mit etwa 78 Einwohnern pro Quadratkilometer zählt Rhön-Grabfeld zu den am dünnsten besiedelten Landkreisen von Unterfranken. Aktuell leben und arbeiten etwa 80.000 Menschen in der naturreichen Region, der insgesamt 37 Kommunen angehören. Insgesamt 28 Gemeinden, drei Märkte und sechs Städte sind ein Teil des Landkreises. Bad Neustadt an der Saale stellt die Kreisstadt des Landkreises dar. In der Stadt leben etwa 15.100 Menschen. Deutlich weniger Einwohner zählen die Städte Ostheim vor der Rhön, Bad Königshofen im Grabfeld, Mellrichstadt, Bischofsheim an der Rhön und Fladungen. In den drei Märkten des Kreisgebiets, Trappstadt, Oberelsbach und Saal an der Saale, leben insgesamt weniger als 6.000 Menschen. Der unterfränkische Landkreis verfügt zudem über einige gemeindefreie Gebiete. Drei der größten Areale sind der Steinacher Forst, der Burgwallbacher Forst und der Bundorfer Forst. Die umweltbewusste Region hat ebenso Anteil an 21 Geotopen, 19 Naturschutzgebieten und zwei Landschaftsschutzgebieten. Zu ihren Nachbarkreisen zählen im Norden und Osten die Kreise Hildburghausen und Schmalkalden-Meiningen. Beide Regionen gehören zum Bundesland Thüringen. Im Westen grenzen der hessische Landkreis Fulda sowie der unterfränkische Kreis Bad Kissingen an die Gegend. Die ebenfalls zum Regierungsbezirk Unterfranken zählenden Landkreise Schweinfurt und Haßberge schließen sich im Süden an das Kreisgebiet an.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der Immobilienmarkt des Landkreises Rhön-Grabfeld gilt in Unterfranken, so der Immobiliengutachter, als relativ erschwinglich.
Sowohl bei den Mietpreisen als auch im Kaufsegment nimmt der Immobiliengutachter hier Immobilienwerte wahr, die unter den Preisen für Immobilien der Regionen Würzburg, Main-Spessart, Aschaffenburg und Miltenberg liegen. Ein ähnliches Preisniveau wie das Rhön-Grabfelder Kreisgebiet verzeichnen die Kreise Bad Kissingen und Kitzingen. Auch in der kreisfreien Stadt Schweinfurt stößt der Immobiliengutachter auf ähnlich teure Immobilien. Der Immobiliengutachter hat nach den Immobilienpreisen in der größten Stadt des Landkreises, Bad Neustadt an der Saale, recherchiert. Hier bestimmen vor allem durchschnittliche und gute Wohnlagen den Immobilienmarkt. Die höchsten Immobilienwerte sind in der Kreisstadt bei Neubauwohnungen zu erkennen. Derzeit zeigen diese sich mit einem Kaufpreis von rund 2.600 Euro pro Quadratmeter. Etwa 1.000 Euro weniger kostet der Quadratmeter einer bestehenden Eigentumswohnung, die in der Stadt aktuell mit einem Quadratmeterpreis von circa 1.570 Euro inseriert ist. Nochmals etwas günstiger sind im Ort Bestandshäuser, die als Einfamilien- oder Doppelhaus deklariert sind. Wer solch ein Objekt erwirbt, zahlt im Schnitt 1.280 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche. Wer in der bayerischen Kreisstadt eine Wohnung beziehen möchte, zahlt zwischen 4,50 Euro und 7 Euro pro Quadratmeter. Der tatsächliche Mietpreis hängt von der Lage und dem Alter des Objektes ab. Gehört die Wohnung zum Bestand, so verlangt diese im Durchschnitt 5,70 Euro für einen Quadratmeter. Neubauwohnungen werden in der Stadt meist für rund 6,50 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Erschwingliche Mieten und Grundstückpreise sind eines der Gründe, die für den Landkreis als Wohnstandort sprechen.
Aber auch diese ausgeprägte Vielfältigkeit, welche die Region in vielen Bereichen bietet, macht den Landkreis zu einem interessanten Wohnort. Zahlreiche Freizeitmöglichkeiten erschließen sich den hiesigen Bewohnern. Immer einen Besuch wert sind das Triamare Schwimmbad in Bad Neustadt und die Kurstadt Bad Königshofen. Die mainfränkische Stadt beschert ihren Besuchern eine reizvolle Lage zwischen dem Thüringer Wald und der Rhön.
Eine hohe Lebensqualität und ein großes Angebot an Bauland zeichnen den Landkreis Rhön-Grabfeld aus.
Darüber hinaus schätzen Unternehmer hier die vergleichsweise niedrigen Preise für Industrie- und Gewerbeflächen. Hinzu kommen das beispielhafte Gesundheitsangebot sowie der hohe Freizeit- und Erholungswert. All diese Faktoren haben einen großen Einfluss auf eine stabile Wirtschaft, so wie man sie in der Region vorfindet. Nicht zuletzt sind es die gut ausgebildeten und motivierten Arbeitskräfte, die in der Gegend für eine florierende Wirtschaft sorgen.
Im Gegensatz zu den anderen Landkreisen in Unterfranken ist die Kaufkraft im Landkreis Rhön-Grabfeld niedrig. 2015 entsprach diese 6.156 Euro pro Kopf. Somit liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft des Landkreises unter den Werten der Kreise Bad Kissingen, Kitzingen, Main-Spessart, Schweinfurt und Würzburg.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Rhön-Grabfeld
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Rhön-Grabfeld eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
