Ich bin in Regensburg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Regensburg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Regensburg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Regensburg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Regensburg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Regensburg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Regensburg
1. Einleitung
Regensburg ist eine mittelgroße Stadt in Bayern, die durch ihre historische Altstadt, das UNESCO-Weltkulturerbe und ihre wirtschaftliche Bedeutung als Zentrum in der Oberpfalz bekannt ist. Der Immobilienmarkt in Regensburg ist in den letzten Jahren sowohl für Investoren als auch für private Käufer zunehmend interessant geworden. Dies hängt mit verschiedenen Faktoren zusammen, darunter das wirtschaftliche Wachstum, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.1 Bevölkerungsentwicklung
Regensburg verzeichnet seit Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum. Im Jahr 2023 lebten etwa 170.000 Menschen in der Stadt. Besonders attraktiv ist Regensburg für junge Berufspendler und Studierende. Durch die ansässige Universität Regensburg sowie die Hochschule für angewandte Wissenschaften finden viele junge Menschen ihren Weg in die Stadt.
2.2 Wirtschaftliche Lage
Die Wirtschaft von Regensburg ist vielfältig. Die Stadt ist ein Zentrum für Technologie, Maschinenbau und Automobilindustrie. Besonders die Regensburger Niederlassung von BMW hat zur Stabilität und dem Wachstum des Arbeitsmarktes beigetragen. Zusätzlich haben sich zahlreiche Start-ups und Technologieunternehmen in der Region niedergelassen, was die wirtschaftliche Dynamik weiter anheizt.
Ein weiterer wichtiger Sektor ist der Dienstleistungssektor, mit einer zunehmenden Anzahl an internationalen Unternehmen und Forschungszentren.
3. Immobilienmarkt im Überblick
3.1 Marktsegmentierung
Der Immobilienmarkt in Regensburg ist vielfältig und umfasst verschiedene Segmente:
- Wohnimmobilien: Besonders gefragt sind sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauten. Es gibt einen stabilen Markt für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.
- Gewerbeimmobilien: Der Gewerbeimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren zugenommen, insbesondere im Bereich Büroflächen und industrielle Flächen für die wachsende Zahl an Technologieunternehmen.
- Studentenwohnungen und Wohngemeinschaften: Aufgrund der hohen Anzahl an Studierenden in Regensburg gibt es eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen und WG-Zimmern.
3.2 Preisentwicklung
Die Preise auf dem Immobilienmarkt in Regensburg sind in den letzten Jahren gestiegen, sowohl für Kaufimmobilien als auch für Mietobjekte. Dies wird hauptsächlich durch die wachsende Nachfrage und das begrenzte Angebot an Grundstücken in der Innenstadt bedingt.
- Kaufpreise für Wohnungen und Häuser: Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 3.800 bis 4.500 Euro (je nach Lage und Zustand der Immobilie). Für Einfamilienhäuser sind die Preise noch höher und können je nach Lage über 5.000 Euro pro Quadratmeter betragen.
- Mietpreise: Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen. Der durchschnittliche Mietpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung im Stadtzentrum liegt bei etwa 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. In den Randgebieten von Regensburg kann der Mietpreis etwas günstiger sein.
3.3 Nachhaltigkeit und Neubauprojekte
Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung im Regensburger Immobilienmarkt. Neubauten werden vermehrt unter Berücksichtigung ökologischer Standards wie KfW-Effizienzhaus-Klassifikationen oder Passivhausstandards geplant. Zudem gibt es eine zunehmende Nachfrage nach „grünen“ Büroflächen und Wohngebäuden, die zukunftsweisende Technologien wie Solaranlagen und energieeffiziente Heizsysteme nutzen.
Aktuell gibt es mehrere Neubauprojekte in Regensburg, vor allem im Bereich der modernen Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Besonders in den Randgebieten wie dem Osten und Süden Regensburgs entstehen neue Wohnviertel, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden.
4. Markttrends
4.1 Zunahme von Investitionen
Regensburg zieht zunehmend Investoren an, sowohl aus dem nationalen als auch internationalen Markt. Besonders Investitionen in Gewerbeimmobilien und moderne Wohnanlagen sind beliebt. Die gute Anbindung an den Großraum München, die stabile wirtschaftliche Entwicklung und die steigende Nachfrage nach Wohnraum machen Regensburg zu einem interessanten Ziel für Kapitalanleger.
4.2 Erschwinglichkeit von Wohnraum
Obwohl Regensburg im Vergleich zu größeren Städten wie München oder Nürnberg günstiger ist, wird der Wohnraum zunehmend weniger erschwinglich für viele Haushalte. Besonders junge Familien und Studierende kämpfen mit den steigenden Mietpreisen und Immobilienpreisen.
Es gibt jedoch Bestrebungen seitens der Stadt, mehr sozialen Wohnungsbau zu fördern, um den Bedarf an günstigem Wohnraum zu decken. Darüber hinaus bieten private Bauträger verstärkt Wohnungen im mittleren Preissegment an.
4.3 Digitalisierung und Smart Homes
Die Digitalisierung des Immobilienmarktes ist ein wachsender Trend. Immer mehr Anbieter integrieren Technologien wie Smart-Home-Systeme und digitale Heizungssteuerungen in Neubauten. Regensburg folgt diesem Trend, und der Markt für „smarte“ Immobilien wächst.
5. Herausforderungen und Ausblick
5.1 Knappheit an Bauland
Eines der größten Probleme auf dem Regensburger Immobilienmarkt ist die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, insbesondere im Stadtzentrum. Diese Knappheit führt zu steigenden Preisen und einer intensiven Konkurrenz um verfügbare Grundstücke. Auch die Umnutzung von Industrieflächen und ungenutzten Gebäuden wird zunehmend wichtiger, um weiteren Wohnraum zu schaffen.
5.2 Demographische Veränderungen
Mit einer alternden Bevölkerung steigt der Bedarf an barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen. Regensburg muss auf diese Entwicklung reagieren, um den wachsenden Bedarf an solchen Immobilien zu decken.
5.3 Zukunftsperspektiven
Der Immobilienmarkt in Regensburg wird auch in den kommenden Jahren von einer stabilen Nachfrage geprägt sein, wobei die Stadt vor allem für Investoren attraktiv bleibt. Für Käufer und Mieter ist es jedoch wichtig, sich auf steigende Preise und mögliche Engpässe beim Wohnungsangebot einzustellen. Die Stadt wird voraussichtlich weiterhin in den Ausbau der Infrastruktur und nachhaltigen Wohnbau investieren, um den Bedürfnissen einer wachsenden und diversifizierten Bevölkerung gerecht zu werden.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Regensburg zeichnet sich durch eine hohe Dynamik und ein stetiges Wachstum aus. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität, einer wachsenden Bevölkerung und einer attraktiven Lage in Bayern sorgt dafür, dass Regensburg sowohl für private Käufer als auch für Investoren ein zunehmend relevanter Markt wird. Die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach modernen, nachhaltigen Wohnungen und gewerblichen Flächen, bleibt hoch, während die Verfügbarkeit von Bauland und bezahlbarem Wohnraum eine Herausforderung darstellt.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die Stadt Regensburg bietet alles, was das Herz begehrt. Angefangen vom schönen Stadtpark über ein breit gefächertes Kulturangebot bis hin zum unterhaltsamen Musik-Konzert – die bayerische Stadt erstrahlt in einer außerordentlichen Vielfalt. Die schöne Stadt im Osten von Bayern vereint Historie mit Gegenwart und Zukunft. Ihre einzigartige Altstadt beeindruckt mit einem geschlossenen Ensemble, das sich entlang der Donau erstreckt. Die historische Substanz ist hier so ausgeprägt, wie man es selten gesehen hat. Aber die kreisfreie Stadt ist nicht stehen geblieben. Mit ihrem Tatendrang schreitet sie immer weiter voran. Bereits seit den 70er Jahren verzeichnet die Stadt eine stetige Entwicklung. Nicht zuletzt ist dies an der dynamischen Wirtschaft und den vielen attraktiven Arbeitsplätzen, welche der Ort zu bieten hat, erkennbar.
Die oberpfälzische Stadt hat viele Funktionen. So agiert der Ort zum einen als kreisfreie Stadt und Hauptstadt des Regierungsbezirks Oberpfalz.
Zum anderen ist er Sitz der oberpfälzischen Regierung. Darüber hinaus hat der Landrat des gleichnamigen Landkreises hier seinen Sitz. Die Stadt ist im Süden des Bezirks Oberpfalz gelegen und ist vom Landkreis Regensburg völlig umschlossen. Zu den angrenzenden Städten und Gemeinden zählen Pettendorf, Lappersdorf, Sinzing, Zeitlarn, Pentling, Wenzenbach, Obertraubling, Tegernheim, Neutraubling und Barbing. Der Ort zählt ungefähr 145.000 Einwohner und umfasst eine Fläche von rund 81 Quadratkilometer. An der Einwohnerzahl gemessen gilt der Ort als viertgrößte Großstadt im Freistaat Bayern. Gleichermaßen agiert er als eines der bayerischen Oberzentren sowie als Bischofssitz des gleichnamigen Bistums. Der Ort ist am Fuße der Landschaften Alpenvorland, Bayerischer Wald und Fränkischer Jura gelegen.
Es gibt unzählige Aspekte, die für Regensburg als Wohnstandort sprechen. Die Stadt an der Donau hat eine hervorragende Infrastruktur zu bieten.
Gleich drei Hochschulen, zu welchen unter anderem die Hochschule für katholische Kirchenmusik und Musikpädagogik zählt, sind im Ort ansässig. Ebenso gehören acht Gymnasien und eine Vielzahl an freien Bildungseinrichtungen zum Stadtbesitz. Das komplexe Bildungsangebot wird durch mehrere Berufsschulen, Wirtschaftsschulen und Berufsfachschulen ergänzt. Den Bewohnern des Ortes stehen zahlreiche Freizeitmöglichkeiten gegenüber. Vom Sport im Park über das Baden gehen im See oder Freibad bis hin zum Grillen an einen der vielen Grillplätze wartet die Stadt mit unendlichen Freizeitmöglichkeiten auf. Zu den städtischen Bädern zählen das Freibad Wöhrdbad, ein Hallenbad sowie das Westbad, welches über ein großes Sauna-Paradies verfügt. Die etwa 145.000 Einwohner können im Ort nicht nur das pulsierende Stadtleben genießen, sondern sich gleichwohl an vielen Rückzugsorten entspannen. So gleicht der Ort das Verhältnis zwischen Urbanität und Natur mit seinen vier Naturschutzgebieten, dem Herzogpark und dem Stadtpark harmonisch aus.
Die kreisfreie Stadt gilt als eines der bedeutendsten Wirtschaftszentren in Deutschland.
Ihre beispielhafte Verkehrsinfrastruktur und Wirtschaftspolitik hat sich bezahlt gemacht. Eine Vielzahl an kompetenten Fachkräften und attraktiven Gewerbeflächen sind hier vorhanden. Zu den wichtigsten Standbeinen der hiesigen Wirtschaft zählen unter anderem Bereiche wie Biotechnologie, Elektrotechnik, Maschinenbau und Automobiltechnik. Verkehrstechnisch ist die Stadt optimal erschlossen. Der internationale Flughafen München ist in weniger als eine Stunde erreichbar.
Im Jahr 2015 wurde in Regensburg eine Einzelhandelszentralität von rund 172 ermittelt.
Der Kaufkraftindex verzeichnete im selben Jahr einen Wert von 109. Somit gilt die Stadt als attraktivster Einkaufsort im Regierungsbezirk Oberpfalz.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Regensburg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Regensburg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
