Ich bin in Oberpfalz als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Oberpfalz Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in der Oberpfalz um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für die Oberpfalz analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in der Oberpfalz eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in der Oberpfalz zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der interessierte Gast trifft im Regierungsbezirk Oberpfalz auf viele interessante Großstädte und ländliche Erholungsregionen. Der Regierungsbezirk im Osten von Bayern wird gern von Touristen aufgesucht. Mit seinen reizvollen Landschaften schafft er einen hohen Erholungswert. So befinden sich in der Region zahlreiche Seen und Weiher sowie mehrere Mittelgebirge. Der relativ dünn besiedelte Bezirk zeichnet sich gleichwohl durch eine Vielzahl von Burgen und Schlössern aus, die von einer ereignisreichen Vergangenheit zeugen. Immer einen Ausflug wert sind unter anderem die geschichtsträchtige Altstadt von Regensburg, das Felsenkeller-Labyrinth in Schwandorf und das Oberpfälzer Seenland.
Die Oberpfalz gilt sowohl als Bezirk als auch als Regierungsbezirk im Freistaat Bayern. Die Region ist im Nordosten von Bayern zu finden, wo sie von den ebenfalls bayerischen Regierungsbezirken Oberfranken, Oberbayern, Mittelfranken und Niederbayern sowie dem Land Tschechien umgeben ist.
Der gesamte Regierungsbezirk Oberpfalz umfasst eine Fläche von ungefähr 9.691 Quadratkilometer. Circa 1.082.000 Menschen sind hier zu Hause. Etwa 110 Einwohner leben in der Oberpfalz auf einem Quadratkilometer. Der bayerische Regierungsbezirk beinhaltet drei kreisfreie Städte und sieben Landkreise. Zu den kreisfreien Städten zählen Weiden, Amberg und Regensburg. Tirschenreuth, Amberg-Sulzbach, Schwandorf, Cham, Regensburg, Neumarkt in der Oberpfalz sowie Neustadt an der Waldnaab nennen sich die Landkreise der Region. Der Regierungsbezirk wird in die nördliche-, die mittlere- und die südliche Oberpfalz unterteilt. Regensburg gilt mit etwa 140.500 Einwohnern als größte Stadt im Regierungsbezirk. Die Landschaft der Region ist von Seen, Weihern und Mittelgebirgen geprägt. Zu den bedeutendsten Landschaften der Gegend zählen der Oberpfälzer Wald, das Stiftland, das Oberpfälzer Seenland, der Bayerische Wald und der Steinwald mit seinem Teichelberg. In dem ländlichen Raum gibt es über 60 Naturschutzgebiete, die zusammen eine Fläche von etwa 5.150 Hektar einnehmen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Im Bezirk Oberpfalz nimmt der Immobiliengutachter stark variierende Immobilienwerte wahr. So gelten die südlichen Landkreise als die Gegenden mit den teuren Immobilien.
Insbesondere am Immobilienmarkt des Landkreises Regensburg und der kreisfreien Stadt Regensburg erkennt der Immobiliengutachter die höchsten Immobilienwerte. Immobilien in den Kreisen Tischenreuth und Neumarkt in der Oberpfalz sowie den kreisfreien Städten Amberg und Weiden in der Oberpfalz weisen ein mittleres Preisniveau auf. Am Immobilienmarkt der Kreise Amberg-Sulzbach, Cham, Schwandorf und Neustadt an der Waldnaab sind die erschwinglichsten Wohnungen und Häuser zu finden. Der Immobiliengutachter hat die Immobilienpreise zweier Städte des Bezirks einmal genauer unter die Lupe genommen. Zum einen hat er sich in der Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises Neustadt an der Waldnaab umgesehen. Hier herrschen, laut der Angaben von immobilienscout24.de, mitunter die niedrigsten Immobilienwerte des gesamten Bezirks. In den sehr guten und guten Wohngegenden werden Bestandswohnungen bereits ab 5,30 Euro je Quadratmeter offeriert. Die Eigentumswohnung aus dem Bestand kann im Ort ab rund 965 Euro pro Quadratmeter erworben werden. Das klassische Doppel- oder Einfamilienhaus aus dem Bestand ist in der Kreisstadt gegenwärtig mit einem Kaufpreis von rund 1.365 Euro pro Quadratmeter inseriert. In der Regensburger Innenstadt, dem teuersten Pflaster des oberpfälzischen Bezirks, sind die Immobilienpreise hingegen doppelt so hoch. Die Bestandswohnung wird hier erst ab etwa 10,55 je Quadratmeter vermietet. Eine neue Wohnung zeigt sich mit Quadratmeterpreisen von aktuell 11,10 Euro. Bei einer Neubauwohnung zahlt der Käufer hier locker 5.620 Euro für einen Quadratmeter. Auch die Immobilienwerte von Häusern sind in der kreisfreien Stadt deutlich höher als in Neustadt an der Waldnaab. Das Doppel- oder Einfamilienhaus aus dem Bestand ist am regionalen Immobilienmarkt mit einem Kaufpreis von aktuell 3.330 Euro je Quadratmeter vermerkt. Wer ein Neubauhaus im Stadtgebiet kaufen möchte, muss Quadratmeterpreise von circa 3.560 Euro tolerieren. Nicht viel günstiger ist die bestehende Eigentumswohnung, die im Ort mit Quadratmeterpreisen von etwa 3.525 Euro angezeigt ist.
Der Regierungsbezirk Oberpfalz ist zwar eher ländlich geprägt und recht dünn besiedelt, dennoch bietet die Region einige Gegenden mit einer sehr guten Infrastruktur. Dazu zählen die kreisfreien Städte Regensburg, Amberg und Weiden.
Hier gibt es mehrere Hochschulen und eine große Anzahl an Bildungseinrichtungen aller Art. Eine Hochschule für angewandte Wissenschaften befindet sich jeweils in Weiden in der Oberpfalz und Amberg. Die Große Kreisstadt Neumarkt in der Oberpfalz ist in Besitz der Hochschule für angewandtes Management. In Regensburg hat die „Ostbayerische Technische Hochschule“ ihren Sitz. Zudem ist hier eine Universität mit den Studiengängen Chemie, Biologie, Medizin, Rechtswissenschaften, Mathematik, Psychologie und Physik ansässig. In der Oberpfalz wartet nicht nur ein umfangreiches Bildungsangebot auf die Bewohner. Gleichermaßen bietet der Bezirk jede Menge Möglichkeiten für Freizeitgestaltungen. Vor allem ist die Region ein Eldorado für Naturliebhaber. Diese können hier auf einen der zahlreichen Rad- und Wanderwege viele bemerkenswerte Landschaften erkunden. Als absolut sehenswert erweisen sich unter anderem die Mittelgebirgslandschaft des Bayerischen Waldes und das Künische Gebirge. Auch Angler, Segler und andere Wasserfreunde sind in der Region bestens aufgehoben. Mit ihren zahlreichen Seen bietet die Oberpfalz unendliche Gelegenheiten zum Kajakfahren, Surfen, Bootswandern und Baden. Kulturliebhaber kommen in der kreisfreien Stadt Regensburg auf ihre Kosten. Das bayerische Oberzentrum präsentiert sich mit einer eindrucksvollen Altstadt, die mit zahlreichen denkmalgeschützten Bauwerken beeindruckt und mit dem UNESCO Weltkulturerbe ausgezeichnet wurde.
Der bayerische Regierungsbezirk weist eine stabile Wirtschaft auf, die jedoch in den letzten Jahrzehnten einen merklichen Wandel vollzogen hat.
Während vor einigen Jahren noch die Land- und Forstwirtschaft sowie die Fischerei im Bezirk dominierten, ist es heute der Dienstleistungssektor, der die hiesige Wirtschaft maßgeblich beeinflusst. Auch die Arbeitslosenquote ist hier deutlich gesunken. Die Wirtschaft in der nördlichen Oberpfalz ist eher ländlich ausgerichtet. Die südliche Oberpfalz ist mit dem Landkreis Regensburg industriell stark geprägt. Auch verzeichnet der Großraum Regensburg die stärkste wirtschaftliche Entwicklung in der Region. Die kreisfreie Stadt gilt nach München als zweitgrößter Technologiestandort in Bayern. Die Krones AG, ein Verpackungshersteller, und BMW sind in der Region um Regensburg sesshaft. Sie gelten als einer der größten und leistungsstärksten Arbeitgeber der Gegend. Neben der Industrie spielt auch der Tourismus eine wichtige Rolle im Regierungsbezirk. Insbesondere die Regionen um den Bayerischen Wald, den Stiftland und den Oberpfälzer Wald sind stark vom Tourismus eingenommen. Durch den Regierungsbezirk führen wichtige Eisenbahnlinien, die unter anderem von Nürnberg nach Regensburg oder von Nürnberg nach München führen.
Die Kaufkraft im Regierungsbezirk Oberpfalz ist, je nach Region, unterschiedlich verteilt.
Die geringste Einzelhandelszentralität verzeichnen die Kreise Neustadt an der Waldnaab und Amberg-Sulzbach. Am stärksten ist die Kaufkraft in den kreisfreien Städten Amberg, Weiden und Regensburg.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in der Oberpfalz
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für die Oberpfalz eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
