Ich bin im bayerischen Regierungsbezirk Oberfranken als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Regierungsbezirk Oberfranken (Bayern) Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Oberfranken um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Oberfranken analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Oberfranken eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Oberfranken zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Oberfranken ist viel mehr als nur ein Regierungsbezirk. Oberfranken ist ein Ort der Ruhe und Besinnung. Mit seinen vielen Naturschönheiten, wie etwa der Fränkischen Schweiz oder dem Fichtelgebirge, ist er in Besitz zweier bedeutender Fremdenverkehrsregionen.
Als Land der Burgen, Höhlen und Genüsse wird die Fränkische Schweiz gleichwohl bezeichnet. In der beliebten Urlaubsgegend trifft der Gast auf zahlreiche Freizeitbäder und Thermen. Besucher können hier ausgiebig Saunieren oder bei einer Wellnessmassage abschalten. Die Fränkische Schweiz zeigt sich ebenso mit einem lebendigen Charakter. Reisende können hier mit dem Fahrrad die abwechslungsreiche Landschaft erkunden, die von Tälern und Bergen geprägt ist. Auch das Fichtelgebirge vereint viele Vorzüge miteinander. In der natürlichen Mittelgebirgsregion können Urlauber Kultur erleben und kulinarische Köstlichkeit genießen. Die oberfränkische Gegend ist nicht nur im Sommer schön. Auch im Winter bietet sie ihren Besuchern reichlich Abwechslung. Die Langlaufloipen „Siebenstern“ und „Bergkristall“ sind besonders bei Skifahrern und Snowboardern beliebt. Das Fichtelgebirge wartet mit insgesamt 22 Pisten auf, die Spaß im Schnee garantieren. Gleichermaßen ist die Wohlfühlregion in Oberfranken für Erholungssuchende ein Eldorado. Der Gast kann hier in einer Vielzahl von Thermen von einem umfangreichen Wellness-Angebot profitieren, das sich positiv auf Körper, Geist und Seele auswirkt. Die Porzellanstraße im Fichtelgebirge führt den Gast in eine spannende Geschichte der Region ein.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die kreisfreie Stadt Bayreuth, die im Osten des Bezirks gelegen ist, fungiert als Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Oberfranken. Oberfranken hat zweierlei Funktionen. Zum einen agiert die Region als Regierungsbezirk in Bayern und zum anderen als Bezirk in Form einer Selbstverwaltungskörperschaft.
Zu finden ist der Regierungsbezirk im Norden von Bayern, wo er an die bayerischen Regierungsbezirke Oberpfalz, Mittelfranken und Unterfranken sowie an die zwei Bundesländer Thüringen und Sachsen grenzt. Der Name von Oberfranken leitet sich von dessen relativen Lage vom Main, einem Fluss, ab. Oberfranken ist an dem Oberlauf des Mains gelegen. Unterfranken hingegen befindet sich an dessen Unterlauf. Dem Regierungsbezirk gehören vier kreisfreie Städte und neun Landkreise an. Zu den kreisfreien Städten gehören Hof (Saale), Bamberg, Bayreuth und Coburg. Die Landkreise lauten: Wunsiedel im Fichtelgebirge, Bamberg, Lichtenfels, Bayreuth, Kulmbach, Coburg, Kronach, Forchheim und Hof. Zu den einwohnerreichsten Städten des Regierungsbezirks zählen Bamberg mit rund 72.200 Einwohnern sowie Bayreuth mit etwa 71.500 Bewohnern. Der Tourismus hat in der Gegend eine hohe Bedeutung. Insgesamt gehören ihr sechs Fremdenverkehrsgebiete an. Dies sind zum einen der Steigerwald, die Haßberge und das Obere Maintal – Coburger Land. Zum anderen gelten der Frankenwald, die Fränkische Schweiz und das Fichtelgebirge als die Regionen mit einer dynamischen Fremdenverkehrswirtschaft. Aktuell verzeichnet der Regierungsbezirk rund 1,06 Millionen Einwohner. Somit nimmt die hiesige Bevölkerung 8,4 Prozent der bayerischen Gesamtbevölkerung ein. Oberfranken zählt zu dem einwohnerärmsten Bezirk in Bayern. Auch an der Fläche gemessen gilt Oberfranken, neben Mittelfranken, als der kleinste Bezirk im Freistaat. Er umfasst eine ungefähre Fläche von 7.231 Quadratkilometer.
Der Regierungsbezirk Oberfranken zeigt sich mit einem Immobilienmarkt, der in Bayern vergleichsweise bezahlbare Immobilien anbietet. Der Bezirk Oberbayern zum Beispiel gilt als die teuerste Region mit den höchsten Immobilienwerten in Bayern.
Insbesondere die im nördlichen Oberfranken gelegenen Kreise, wie etwa Lichtenfels, Kulmbach, Wunsiedel im Fichtelgebirge, Kronach und Hof, verzeichnen die niedrigsten Immobilienwerte im Regierungsbezirk. Aber auch in den angrenzenden Landkreisen beobachtet der Immobiliengutachter ein erschwingliches Preisniveau, das weit unter den Immobilienwerten vieler anderer bayerischer Regionen liegt. So können Wohnraumsuchende ebenfalls in den Kreisen Forchheim, Bayreuth, Coburg und Bamberg relativ günstige Immobilien erwerben. Am teuersten sind Immobilien in den kreisfreien Städten Bayreuth und Bamberg. Bamberg gilt als teuerste Stadt im Regierungsbezirk. Der Immobiliengutachter hat den Immobilienmarkt zweier Regionen in Oberfranken einmal genauer erörtert. Er war sowohl in einer der günstigsten Städte sowie der Stadt mit den höchsten Immobilienpreisen unterwegs. Kronach ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises, der im Norden von Oberfranken gelegen ist. In der bayerischen Stadt sind Häuser in etwa halb so teuer wie in Bamberg. Für ein Haus aus dem Bestand zahlen Kaufinteressenten hier im Schnitt nur 1.030 Euro je Quadratmeter. Bei diesen Objekten handelt es sich um Einfamilien- oder Doppelhäuser. Auch die Eigentumswohnung aus dem Bestand ist hier mit Quadratmeterpreisen von rund 1.335 Euro recht erschwinglich. Die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen beläuft sich in der Kreisstadt auf etwa 6 Euro pro Quadratmeter und entspricht somit dem bundesweiten Durchschnitt. Tiefer müssen Interessenten in der kreisfreien Stadt Bamberg, die sich im Süden von Oberfranken befindet, in die Tasche greifen. Ein Bestandshaus ist im Ort meist nicht unter 2.500 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Das Neubauhaus ist mit rund 3.070 Euro je Quadratmeter nochmals deutlich teurer. Für eine Eigentumswohnung als Bestandsimmobilie zahlen Käufer im Ort im Schnitt 2.300 Euro je Quadratmeter. Der Quadratmeter einer Neubauwohnung verlangt etwa 3.490 Euro. Die Mietpreise für eine Wohnung fangen hier erst ab etwa 8,30 Euro pro Quadratmeter an. Möchte der Wohnraumsuchende eine neue Wohnung beziehen, so muss er sich mit Quadratmeterpreisen von etwa 10,10 Euro anfreunden. Die Mietpreise bewegen sich in der kreisfreien Stadt deutlich über den bundesweiten Immobilienpreisen.
Der Regierungsbezirk Oberfranken ist eine gute Adresse, wenn es ums Wohnen und Arbeiten geht. Der Bezirk gilt als attraktive Familienregion mit zahlreichen Betreuungsangeboten.
Gleichwohl präsentiert die Region sich als überaus dynamisch im wirtschaftlichen Bereich. Im Herzen von Europa gelegen, weist der Bezirk die zweithöchste Industriedichte im europäischen Raum auf. Wer hier wohnt, hat die Wahl zwischen einer Vielzahl von zukunftssicheren Arbeitsplätzen. Hinzu reihen sich erschwingliche Baulandpreise und Mieten, die das Leben in der Gegend erleichtern. Die intakte und unberührte Natur, wie sie hier vielerorts zu finden ist, vermittelt ein positives Lebensgefühl und schafft viel Raum für Erholung. Auch ist die Region stark auf die Bedürfnisse von Familien ausgerichtet. So schafft sie beispielsweise mit Aktionstagen neue Anreize, um den Alltag für Familien zu entlasten.
In Oberfranken haben viele Weltmarktführer ihren Sitz. Wirtschaftlich hat die Region einen starken Wandel erlebt. Mittlerweile finden sich hier Unternehmen nahezu aller bedeutenden Branchen vor.
Insbesondere die IT- und Automotive-Branche in Oberfranken hat einen weltweiten Einfluss. Der Bezirk weist ein gutes Bruttoinlandsprodukt auf und gilt als eine der wohlhabenderen Gegenden in Europa. Die meisten Beschäftigten verzeichnen die Bereiche Kunststoffwaren, Maschinenbau sowie Keramik. Der Regierungsbezirk weist eine beispielhafte Exportrate auf.
Der Kaufkraftindex des Regierungsbezirks Oberfranken wurde 2015 mit einem Wert von 97,7 gemessen.
Die Regionen mit der stärksten Kaufkraft im Bezirk sind der Landkreis Forchheim mit einem Kaufkraftindex von etwa 105,3 sowie die Städte Coburg und Bamberg.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Oberfranken
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Oberfranken eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
