Ich bin in Oberasbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Oberasbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Oberasbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Oberasbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Oberasbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Oberasbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Oberasbach
Um einen vollumfänglichen Bericht über den Immobilienmarkt von Oberasbach zu erstellen, müssen wir mehrere Aspekte des Marktes untersuchen, darunter:
- Allgemeine Informationen über Oberasbach
- Lage, Bevölkerungsstruktur, wirtschaftliche Situation und Infrastruktur.
- Marktanalyse
- Entwicklung der Immobilienpreise (Kauf- und Mietpreise).
- Angebot und Nachfrage.
- Arten von Immobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien).
- Trends auf dem Immobilienmarkt (z. B. nachhaltige Bauprojekte, Neubauten, Renovierungen).
- Rechtliche Rahmenbedingungen
- Bauvorschriften, Förderungen, steuerliche Aspekte.
- Zukunftsperspektiven
- Prognosen für den Immobilienmarkt in Oberasbach (Preisentwicklung, demographische Veränderungen, infrastrukturelle Entwicklungen).
Ich werde nun eine detaillierte Analyse auf Grundlage der verfügbaren Informationen und allgemeinen Trends des Marktes durchführen. Da ich keinen direkten Zugang zu aktuellen Marktdaten habe, wird der Bericht eher auf allgemeinen Marktanalysen und den typischen Merkmalen von Oberasbach basieren.
1. Allgemeine Informationen über Oberasbach
Lage:
Oberasbach ist eine Stadt im südlichen Teil von Franken, die zum Landkreis Fürth in Bayern gehört. Sie liegt direkt in der Nähe der Stadt Nürnberg, was sie besonders für Pendler attraktiv macht. Oberasbach ist gut in das Verkehrsnetz eingebunden, sowohl durch die Autobahnen A6 und A73 als auch durch Bus- und Bahnanbindungen.
Bevölkerung und Wirtschaft:
Die Stadt hat eine gemischte Bevölkerungsstruktur, die sowohl junge Familien als auch ältere Bewohner umfasst. Oberasbach hat sich in den letzten Jahren als beliebter Wohnort für Pendler etabliert, da viele Bewohner in Nürnberg arbeiten, aber den ländlicheren Charakter von Oberasbach bevorzugen.
Die Wirtschaft ist von verschiedenen Branchen geprägt, darunter kleine und mittelständische Unternehmen, die hauptsächlich in den Bereichen Dienstleistung, Handel und Handwerk tätig sind.
2. Marktanalyse
Entwicklung der Immobilienpreise:
Die Immobilienpreise in Oberasbach haben in den letzten Jahren einen deutlichen Anstieg erlebt. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf die Nähe zu Nürnberg und die gute Anbindung an das Verkehrsnetz zurückzuführen. Die Nachfrage nach Immobilien, sowohl zum Kauf als auch zur Miete, ist in den letzten Jahren gestiegen.
- Kaufpreise:
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Oberasbach sind im Vergleich zu den Preisen in Nürnberg günstiger, aber dennoch relativ hoch. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung in guter Lage könnte bei etwa 3000 bis 3500 Euro pro Quadratmeter liegen, während Einfamilienhäuser mit etwa 200 bis 300 Quadratmetern schnell Preise von 400.000 bis 700.000 Euro erreichen können. - Mietpreise:
Die Mietpreise in Oberasbach sind ebenfalls gestiegen, jedoch sind sie im Vergleich zu den Mietpreisen in Nürnberg noch relativ moderat. Die durchschnittliche Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung liegt bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Besonders in den zentraleren Lagen sind höhere Mieten zu erwarten.
Angebot und Nachfrage:
Die Nachfrage nach Immobilien in Oberasbach übersteigt das Angebot, was zu einem Anstieg der Preise führt. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, aber auch Eigentumswohnungen sind stark nachgefragt, vor allem von jungen Familien und Berufspendlern, die in Nürnberg arbeiten, aber in einer ruhigeren Umgebung leben möchten.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ebenfalls hoch, vor allem von Singles und kleinen Familien.
Immobilienarten:
Der Markt in Oberasbach umfasst vor allem:
- Wohnungen: Vom klassischen Altbau bis hin zu Neubauten sind viele Arten von Eigentumswohnungen und Mietwohnungen erhältlich.
- Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser sind in Oberasbach besonders gefragt, vor allem in den ruhigeren Randgebieten der Stadt.
- Mehrfamilienhäuser: Diese sind vor allem für Investoren interessant und stellen eine wichtige Quelle für Mietwohnungen dar.
- Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien ist kleiner, aber es gibt dennoch eine Anzahl von kleineren Büroflächen und Ladenlokalen, die in der Umgebung angeboten werden.
Trends auf dem Immobilienmarkt:
Ein Trend, der in Oberasbach und generell im Nürnberger Umland zu beobachten ist, ist das wachsende Interesse an nachhaltigem Bauen. Immer mehr Neubauten erfüllen hohe energetische Standards und integrieren umweltfreundliche Technologien. Zudem gewinnen Renovierungen und Sanierungen von Bestandsgebäuden an Bedeutung.
3. Rechtliche Rahmenbedingungen
In Oberasbach gelten die allgemeinen bayerischen Bauvorschriften, die strenge Auflagen hinsichtlich der Energieeffizienz und des Umweltschutzes enthalten. Für Neubauten gibt es verschiedene Förderprogramme, die durch die Landesregierung und die Bundesrepublik Deutschland angeboten werden, insbesondere im Bereich der energetischen Sanierung und des Neubaus von Niedrigenergiehäusern.
Zudem gibt es in Oberasbach bestimmte Gebiete, die als „Sanierungsgebiete“ deklariert wurden, in denen besondere Vorschriften für Renovierungen gelten.
4. Zukunftsperspektiven
Prognosen für die Preisentwicklung:
Die Immobilienpreise in Oberasbach werden voraussichtlich weiterhin steigen, allerdings in moderatem Tempo. Die Nachfrage nach Immobilien wird aufgrund der guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu Nürnberg auf absehbare Zeit stabil bleiben. Langfristig könnte die Stadt durch weitere infrastrukturelle Entwicklungen, wie z. B. den Ausbau öffentlicher Verkehrsmittel und die Schaffung neuer Wohngebiete, noch an Attraktivität gewinnen.
Demographische Veränderungen:
Die demographische Entwicklung in Oberasbach ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Die Stadt könnte von der Zuwanderung junger Familien profitieren, die eine hohe Nachfrage nach familienfreundlichem Wohnraum schaffen. Gleichzeitig wird erwartet, dass ältere Bewohner in den kommenden Jahren häufiger kleinere Wohnungen suchen, was den Markt für Mietwohnungen in dieser Kategorie beeinflussen könnte.
Infrastrukturentwicklung:
Infrastrukturprojekte, wie der Ausbau der Verkehrsanbindungen und neue Baugebiete, könnten den Immobilienmarkt in Oberasbach positiv beeinflussen. Die Nähe zu Nürnberg bleibt ein großer Vorteil, und mögliche Projekte zur Verbesserung der Lebensqualität und Verkehrsanbindung könnten die Nachfrage weiter ankurbeln.
Fazit
Oberasbach ist ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und -mieter, insbesondere aufgrund seiner Nähe zu Nürnberg und seiner guten Infrastruktur. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren gestiegen und werden voraussichtlich weiterhin moderat ansteigen. Der Markt bietet eine gute Mischung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien, wobei der Fokus eher auf Wohnimmobilien liegt. Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, besonders nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Die Stadt hat weiterhin Potenzial für eine positive Entwicklung, sowohl durch infrastrukturelle Verbesserungen als auch durch demographische Veränderungen, die das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen könnten.
Dieser Bericht basiert auf allgemeinen Marktanalysen und ist ohne aktuelle lokale Marktdaten aus spezifischen Quellen erstellt. Für eine präzise und detaillierte Marktanalyse sollten aktuelle Marktdaten und Immobilienportale konsultiert werden.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Mit einer Gesamtfläche von nur etwa 12 Quadratkilometer und einer Einwohnerzahl von über 17.000 verzeichnet die Stadt in Mittelfranken eine sehr hohe Bevölkerungsdichte.
Circa 1.400 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Die Kirche St. Lorenz aus dem 15. Jahrhundert und das Naturschutzgebiet Hainberg sind einer der markantesten Merkmale der bayerischen Stadt. Das Naturschutzgebiet zwischen den Stadtteilen Uterasbach und Altenberg weist die größte Sandtrockenrasenfläche von Franken auf. Der Kreuzbach, welcher ebenso als Asbach bekannt ist, ebnet sich seinen Weg durch das Gelände des Naturschutzgebiets. Von diesem Bach leitet sich auch der Stadtname ab.
Im Südosten des Landkreises Fürth trifft der Reisende auf die Stadt Oberasbach.
Der Ort ist ein Teil des Regierungsbezirks Mittelfranken und gliedert sich, neben dem gleichnamigen Stadtteil, in fünf Ortsteile. Diese lauten: Unterasbach, Altenberg, Rehdorf, Kreutles und Neumühle. Seit 1994 agiert der Ort als Stadt, die im Osten fast unmittelbar an das Nürnberger und Fürther Stadtgebiet grenzt. Die Rednitz bildet überwiegend die Grenze zwischen der Kleinstadt und den beiden Großstädten. Im Nordwesten teilt sie sich mit der Kreisstadt Zirndorf eine gemeinsame Grenze. Die Stadt Stein zählt zum südlichen Nachbarn des Ortes, welcher sich auf Höhenlagen zwischen circa 290 und 350 Metern befindet. Die Frankenstadt pflegt unter anderem Städtepartnerschaften mit dem italienischen Kurort Riolo Terme und der polnischen Stadt Olawa.
Wohnstandort Oberasbach
Wegen ihrer Nähe zu den Großstädten Nürnberg und Fürth erweist sich die Stadt an der Rednitz als ein beliebter Wohnstandort. Sie zeichnet sich vor allem durch ihre vielen Einkaufsmöglichkeiten aus, die ihr einen hohen Rang im gesamten Landkreis Fürth bescheren. Auch die medizinische Versorgung ist hier ausgezeichnet. Das Bildungsangebot wird von zwei Grundschulen, einer Hauptschule und dem Dietrich-Bonhoeffer-Gymnasium bestimmt. Zudem ist der Ort in Besitz einer Volkshochschule und einer Stadtbücherei mit über 20.000 Medien. Mit ihrem Angebot spricht die bayerische Stadt nicht nur die ältere Bevölkerung an. Auch für junge Leute hält sie so einiges bereit. So wartet der Ort mit einem Jugendhaus auf, in dem Jugendliche verschiedenen Freizeitaktivitäten nachgehen können. Die Gegend vereint Lebendigkeit mit vielen Rückzugsmöglichkeiten, die unter anderem im etwa 212 Hektar großen Naturschutzgebiet Hainberg zu finden sind. Der lebendige Charakter der Stadt zeigt sich in den jährlich stattfindenden Kulturtagen. Auch die Markttage sorgen für ein geselliges Miteinander.
Gewerbestandort
Die Stadt ist verkehrstechnisch gut erschlossen. Die Bahnstrecke Nürnberg – Crailsheim zieht sich mit zwei Haltepunkten durch das Stadtgebiet. So können Reisende im Stunden-Takt in die umliegenden Regionen gelangen. Darüber hinaus ist der Ort an zahlreiche Omnibuslinien angebunden. Mit den Buslinien 72 und 70 können Fahrgäste Nürnberg schnell und bequem erreichen. Mit Zirndorf ist die Stadt durch die Buslinien 155, 151 und 150 verbunden. Neben einer Vielzahl von Supermärkten und Metzgereien bestimmen im Ort hauptsächlich Unternehmen aus dem Handwerk das Wirtschaftsbild. Darüber hinaus sind hier einige kleinere Industriebetriebe ansässig.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Im Jahr 2014 wurde in Oberasbach eine Kaufkraft für den Einzelhandel von etwa 6.470 Euro je Einwohner ermittelt. Diesem Wert steht ein „Point of Sale“ (Umsatz am einzelnen Verkaufsstandort) von rund 3.305 Euro pro Bewohner gegenüber. Die daraus errechnete Einzelhandelszentralität liegt bei etwa 57. Viele Menschen fahren zum Einkaufen also in das Umland.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Oberasbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Oberasbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
