Ich bin in Neutraubling als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Neutraubling Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neutraubling um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Neutraubling analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Neutraubling eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Neutraubling zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Neutraubling
Um einen detaillierten Bericht über den Immobilienmarkt von Neutraubling zu erstellen, werde ich einige grundlegende Aspekte berücksichtigen, die typischerweise relevant sind, wenn es um die Analyse eines lokalen Immobilienmarktes geht. Diese beinhalten:
- Allgemeine Marktübersicht
- Nachfrage- und Angebotssituation
- Preisentwicklung und Preisniveau
- Aktuelle Trends und Entwicklungen
- Zukünftige Perspektiven
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Da ich keine Echtzeitdaten zu spezifischen Immobilienmärkten abrufen kann, werde ich die allgemeine Struktur eines solchen Berichts darlegen. Falls du genauere oder aktuellere Daten benötigst, könnte es sinnvoll sein, auf Immobilienportale oder lokale Maklerbüros in Neutraubling zuzugreifen.
1. Einleitung
Neutraubling ist eine kleine, aber wachsende Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Regensburg. Durch ihre Lage im Speckgürtel von Regensburg profitiert Neutraubling von einer günstigen Verkehrsanbindung und einer guten Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Neutraubling ist sowohl für private Käufer als auch für Investoren interessant, da die Region eine Mischung aus ländlicher Idylle und städtischer Nähe bietet.
2. Allgemeine Marktübersicht
Neutraubling hat in den letzten Jahren ein stabiles Wachstum erlebt, insbesondere durch die Entwicklung von Wohngebieten und die Ansiedlung neuer Unternehmen. Die Nähe zur Stadt Regensburg macht die Region zu einem bevorzugten Wohnort für Pendler, was sich in der Nachfrage nach Immobilien widerspiegelt. Die Immobilienpreise in Neutraubling sind im Vergleich zu Regensburg selbst deutlich niedriger, was die Gemeinde für junge Familien, Singles und Investoren attraktiv macht.
- Wohnlagen: Die besten Wohnlagen befinden sich in den ruhigen, grünen Bereichen am Rand der Gemeinde, während das Zentrum von Neutraubling durch eine eher urbanere Struktur geprägt ist.
- Infrastruktur: Neben einer guten Anbindung an Regensburg und die A3 bietet Neutraubling gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeitangebote.
3. Nachfrage- und Angebotssituation
Die Nachfrage nach Immobilien in Neutraubling ist in den letzten Jahren gestiegen. Besonders nachgefragt werden Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, aber auch Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in zentraler Lage sind gefragt. Es gibt eine zunehmende Nachfrage von Familien und älteren Menschen, die eine ruhigere Umgebung suchen, aber dennoch auf die Nähe zu Regensburg angewiesen sind.
- Einfamilienhäuser: Beliebt sind vor allem Neubauten und modernisierte Bestandsobjekte. Die Nachfrage übersteigt oft das Angebot, was zu einer leicht steigenden Preisentwicklung führt.
- Eigentumswohnungen: Besonders für jüngere Käufer und Berufspendler sind Eigentumswohnungen in zentraler Lage von Interesse. Die Preise für Wohnungen haben in den letzten Jahren zugenommen, wobei Neubauten oft teurer sind als Bestandsimmobilien.
- Mietwohnungen: Die Mieten in Neutraubling sind im Vergleich zu Regensburg moderat, aber auch hier hat die Nachfrage zugenommen, insbesondere bei Mietern, die von Regensburg in die Umgebung ausweichen möchten.
4. Preisentwicklung und Preisniveau
In den letzten Jahren haben sich die Immobilienpreise in Neutraubling stetig erhöht. Die Preistrends im Einzelnen:
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten 5 Jahren im Durchschnitt um etwa 10-15 % gestiegen. Der Preis für ein Einfamilienhaus variiert je nach Lage und Ausstattung, liegt jedoch im Schnitt bei etwa 400.000 bis 600.000 Euro.
- Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen müssen Käufer je nach Lage und Größe mit Preisen zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Neubauten sind tendenziell teurer, während Bestandsimmobilien etwas günstiger sind.
- Mietpreise: Die Mietpreise in Neutraubling liegen im Schnitt bei etwa 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich zu Regensburg deutlich günstiger ist. Die Mietpreise sind jedoch in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen.
5. Aktuelle Trends und Entwicklungen
- Neubauprojekte: In Neutraubling werden derzeit mehrere Neubauprojekte umgesetzt, sowohl im Bereich von Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen. Diese bieten modernen Wohnraum für Familien und Berufspendler und tragen zur Weiterentwicklung des Marktes bei.
- Sanierungen: Viele ältere Gebäude werden renoviert und modernisiert, um den heutigen Anforderungen gerecht zu werden. Dies betrifft vor allem Bestandsimmobilien in zentralen Lagen.
- Gentrifizierung: In bestimmten Bereichen von Neutraubling, insbesondere in der Nähe von Verkehrsadern und Infrastrukturprojekten, lässt sich eine leichte Gentrifizierung beobachten. Es werden zunehmend höherwertige Immobilien gebaut, die das Angebot für einkommensstärkere Käufer erweitern.
6. Zukünftige Perspektiven
- Wachstum der Region: Aufgrund der guten Anbindung an Regensburg und der Entwicklung neuer Wohngebiete ist auch in Zukunft mit einer stabilen Nachfrage nach Immobilien in Neutraubling zu rechnen.
- Verkehrsinfrastruktur: Die geplanten Projekte zur Verbesserung der Verkehrswege, wie etwa der Ausbau von Straßen oder die Erweiterung des öffentlichen Nahverkehrs, könnten den Immobilienmarkt weiter ankurbeln, insbesondere für Pendler.
- Demografischer Wandel: Die Region wird auch von einem demografischen Wandel betroffen sein, wobei besonders ältere Menschen an Bedeutung gewinnen. Der Bedarf an barrierefreien Wohnungen und seniorengerechten Wohnanlagen wird steigen.
7. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Neutraubling profitiert von der wirtschaftlichen Stärke der Region Regensburg. In Regensburg sind zahlreiche Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Automobilindustrie und Bildung ansässig, was zu einer stabilen Beschäftigungslage und einer hohen Kaufkraft führt. Die wirtschaftliche Stabilität hat einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt in Neutraubling.
- Zinspolitik: Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Neutraubling. Steigende Zinsen könnten die Nachfrage nach Immobilien bremsen, da die Finanzierungskosten höher werden. Auf der anderen Seite könnten niedrigere Zinsen zu einer stärkeren Nachfrage führen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Neutraubling bietet eine interessante Mischung aus ländlichem Charme und städtischer Nähe. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum und die zunehmenden Neubauprojekte deuten darauf hin, dass der Markt auch in den kommenden Jahren stabil bleiben wird. Investoren, die nach einem etwas weniger teuren, aber dennoch attraktiven Markt suchen, finden in Neutraubling gute Chancen. Besonders für Familien und Berufspendler, die die Nähe zu Regensburg schätzen, bietet die Region ein gutes Potenzial für den Erwerb von Immobilien.
Dieser Bericht liefert eine allgemeine Einschätzung des Immobilienmarktes in Neutraubling. Um detailliertere Informationen zu erhalten, empfehle ich, lokale Immobilienportale oder Maklerbüros zu konsultieren, die aktuelle Marktanalysen und Verkaufsdaten zur Verfügung stellen können.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Als größte Stadt im Landkreis Regensburg stellt sich Neutraubling vor. Von der kreisfreien Stadt Regensburg trennen sie nur etwa zehn Kilometer.
Eingebettet in der schönen Donauebene der fruchtbaren Gäubodenlandschaft teilt sie sich in die drei Stadtteile Birkenfeld, Oberheising und Lerchenfeld auf. Die Industriestadt zeigt sich als ein recht junger Ort, welcher im Jahre 1986 als Stadt anerkannt wurde. Insbesondere im Bereich Musik und Sport hält die bayerische Kleinstadt einige Angebote bereit. Angefangen vom Frauen- und Männerchor „Beltcanto“ über die Städtische Musikschule bis hin zum Ski-Club haben die hiesigen Bewohner hier eine große Auswahl, um ihre Freizeit zu gestalten. Das Tenniszentrum, ein Hallenbad und die Minigolfanlage im Sportpark ergänzen das umfangreiche Sport-Angebot der Stadt.
Neutraubling verfügt über eine sehr hohe Bevölkerungsdichte. Auf einem Quadratkilometer leben hier etwa 1.100 Menschen.
Insgesamt verzeichnet die Stadt rund 13.000 Einwohner, die sich eine Fläche von zehn Quadratkilometer teilen. Flächenmäßig ist sie eines der kleinsten Städte im Landkreis Regensburg. An der Einwohnerzahl gemessen gilt sie jedoch als größte Stadt im Kreisgebiet. Sie zählt zu einer von fünf bayerischen Vertriebenenstädten, die nach dem Zweiten Weltkrieg gegründet wurde. Umgeben ist die Stadt im Westen von der kreisfreien Großstadt Regensburg. Weiterhin wird sie von den Gemeinden Obertraubling, Barbing und Mintraching umrahmt. Der Ort ist mit der Postleitzahl 93073 gekennzeichnet. Das Stadtbild ist von einstigen Militärbauten geprägt. Ebenso thront hier eine Kapelle. Abgesehen von diesen Bauwerken verfügt die Stadt kaum über bezeichnende historischen Bauwerke.
Die Stadt in der Oberpfalz gilt als ein angenehmer Wohnort, der mit vielen Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten aufwartet.
Zudem zeichnet sich die Stadt durch ihre Nähe zu Regensburg aus. Sie bietet ihren Bewohnern eine umfassende ärztliche Versorgung. Kinder, Jugendliche, Familien und Senioren steht hier eine Vielzahl von öffentlichen Einrichtungen gegenüber, welche für eine gute Lebensqualität sorgen. So können Schüler in der Stadt eine Grundschule, eine Realschule und ein Gymnasium besuchen. Weiterhin wird das Bildungsangebot im Ort durch ein Sonderpädagogisches Förderzentrum sowie eine Sing- und Musikschule ergänzt. Kinder werden im Ort durch fünf Kindergärten, einen Kinderhort und eine Kinderkrippe betreut. Darüber hinaus ist die Stadt in Besitz eines Jugendtreffs. Das Leben von Senioren wird hier durch das Seniorenbetreute Wohnen und das BRK Seniorenheim erleichtert.
Ein wichtiger Faktor für eine hohe Lebensqualität ist gleichwohl die Wirtschaftslage. Die Stadt ist als Mittelzentrum eingestuft und erfreut sich an einer gemischten Branchenstruktur und guten Verkehrsanbindungen.
Sie ist über die Autobahnen A93 sowie A3 mit dem Fernverkehrsnetz verbunden. Darüber hinaus liegt sie in der Nähe von zwei bedeutenden Bundesstraßen. Der Donauhafen beschert der Stadt zudem eine Schiffsverbindung zum Schwarzen Meer und zur Nordsee. Die Wirtschaft im Ort zeichnet sich vor allem durch Unternehmen aus den Branchen Spedition, Logistik, Maschinenbau, Einzelhandel und Metallverarbeitung aus. Vom kleinen Ein-Mann-Unternehmen bis hin zum weltweit agierenden Großkonzern ist hier so gut wie jede Unternehmensart vertreten.
Neutraubling ist als Einkaufsort zwar beliebt, allerdings verzeichnet die Stadt Regensburg eine höhere Einzelhandelszentralität.
Das Kreisgebiet, in welchem die kleine Stadt gelegen ist, wies im Jahr 2015 eine Einzelhandelszentralität von rund 67 auf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Neutraubling
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Neutraubling eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
