Ich bin in Neustadt a.d.Aisch als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Neustadt a.d.Aisch Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neustadt a.d.Aisch um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Neustadt a.d.Aisch analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Neustadt a.d.Aisch eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Neustadt a.d.Aisch zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienpreise in Neustadt a.d.Aisch
In der Kreisstadt Neustadt a.d.Aisch werden relativ geringe Mieten und Kaufpreise für Immobilien verlangt. Andernorts in Mittelfranken verzeichnen Häuser wesentlich höhere Immobilienwerte. Dies trifft unter anderem auf die Kreise Nürnberger Land, Nürnberg und Erlangen-Höchstadt zu sowie auf die kreisfreien Städte Nürnberg und Fürth. In der Stadt selbst ermitteln die Immobiliengutachter weitestgehend gute und überdurchschnittlich gute Wohnlagen. Eine Wohnung aus dem Bestand bietet der Immobilienmarkt im Ort zu einem aktuellen Mietpreis von circa 5 Euro je Quadratmeter an. Neue Wohnungen weisen hier Mietpreise von rund 7 Euro pro Quadratmeter auf. Der Immobiliengutachter sieht einen städtischen Immobilienmarkt, der auch für Kapitalanleger sehr attraktiv ist. Die Bruttomietrenditen im Ort liegen momentan mit etwa 4 Prozent weit über dem Bundesdurchschnitt. Die höchsten Immobilienwerte weisen, laut des Immobilien-Kompass von capital.de, bestehende Eigentumswohnungen auf. Diese Immobilien kosten im Ort derzeit rund 1.750 Euro je Quadratmeter. Wer in der Kreisstadt ein neues Haus erwerben will, sollte für einen Quadratmeter jeweils circa 1.665 Euro einplanen. Etwas kostengünstiger sind Einfamilien- und Doppelhäuser, die älter sind als drei Jahre. Diese zeigen sich mit einem ungefähren Kaufpreis von 1.535 Euro pro Quadratmeter.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das Nürnberger Tor (s. Bild) gilt als Wahrzeichen der Stadt, die heute als Kreisstadt des Landkreises Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim agiert.
Ebenso bilden das Rathaus, welches sich im barocken Stil präsentiert, und der Neptunbrunnen am Marktplatz den Mittelpunkt der mittelfränkischen Stadt. Mit dem Alten Schloss verfügt der Ort ebenso über ein sehenswertes Kulturareal, in welchem unter anderem das Karpfen- und das Stadtmuseum, eine Bühne sowie eine Bibliothek beherbergt sind. Neben den genannten Sehenswürdigkeiten gibt es in der bayerischen Kleinstadt aber noch viel mehr zu entdecken. Insbesondere sticht sie durch ihr großes Kulturangebot hervor.
Auf circa 61 Quadratkilometern dehnt sich die Kreisstadt im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim aus. Rund 63 Prozent der Gesamtfläche nimmt die Landwirtschaft ein.
Der interessierte Gast trifft im mittleren Osten des Kreises auf den Ort, der zugleich als Zentrum und leistungsfähige kreisangehörige Gemeinde der Region fungiert. Rund 12.500 Menschen haben es sich in der idyllischen Stadt gemütlich gemacht und profitieren hier von vielen Vorzügen. Die Grenze zu Neustadt an der Aisch bilden die Gemeinden Langenfeld, Baudenbach, Sugenheim, Diespeck, Ipsheim, Dietersheim, Emskirchen sowie der Markt Erlbach. Alle Orte sind ein Teil des Landkreises Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim. Zu den wesentlichen Ortsteilen der Stadt zählen: Unternesselbach, Birkenfeld, Schellert, Diebach, Schauerheim, Eggensee, Obernesselbach, Herrnneuses, Ober- und Unterschweinach sowie Kleinerlbach. Die Altersstrukturen im Ort sind bunt gemischt. Den größten Anteil der hiesigen Bevölkerung machen jedoch 40 bis 65-jährige aus. Die meisten Einwohner der Stadt gehören der evangelisch-lutherischen Religion an. Nur circa 23 Prozent sind Katholiken. Als höchste Erhebungen im Stadtgebiet gelten der 421 Meter hohe Eulenberg sowie der 392 Meter hohe Schloßbuck.
Wohnstandort Neustadt a.d.Aisch
Schöne Wohngebiete, gute infrastrukturelle Gegebenheiten und ein anspruchsvolles Freizeitangebot unterstreichen die Attraktivität der Kreisstadt als Wohnstandort. Mit dem neuen Wohnbaugebiet „Hasengründlein“ zum Beispiel schafft die Stadt eine gute Lebensqualität. Das etwa 27 Hektar große Areal ist von vielen Grünflächen umgeben und weist eine ausgezeichnete Infrastruktur auf. Insbesondere Familien mit Kindern werden hier durch den Stadtrat mit entsprechenden Preisnachlassen unterstützt, um ihnen den Erwerb eines Baugrundstückes zu vereinfachen. Darüber hinaus wartet das Wohngebiet mit einem Kinderarten und vielen Spielmöglichkeiten auf. In unmittelbarer Nähe zum „Hasengründlein“ befinden sich ein Gymnasium, eine Grundschule und eine Realschule sowie mehrere Sporthallen. Weiterhin runden eine Volksschule, eine Musikschule, eine Bayerische Verwaltungsschule sowie mehrere Berufsfachschulen das umfangreiche Bildungsangebot der Stadt ab. Die Altstadt lockt mit ihrer ansprechenden Fußgängerzone Einheimische und gleichermaßen Touristen an, die sich hier zum gemütlichen Flanieren treffen. Mit dem Waldbad ist der Ort in Besitz eines großzügig angelegten Freibades. Im Übrigen bestimmt die landschaftlich reizvolle Lage der Stadt deren Attraktivität als Wohnort.
Gewerbestandort
Neustadt a.d.Aisch wartet mit einigen Standortvorteilen auf. Zum einen bietet die Stadt günstige Gewerbeflächen, die durch eine gute Infrastruktur überzeugen. Der Ort befindet sich in der Nähe der Autobahnen A7 und A3. Ebenso ist er über die Bundesstraßen B470 und B8 gut zu erreichen. Die Kreisstadt liegt direkt an der Bahnstrecke von Würzburg nach Nürnberg. Das Städtedreieck Fürth-Nürnberg-Erlangen ist nur wenige Kilometer von der Stadt entfernt. Zudem verfügt der Ort über einen Sonderladeplatz. Somit ist er nicht nur über Straße und Schiene, sondern außerdem gut über die Luft erreichbar.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Die Einzelhandelszentralität von circa 166 sagt aus, dass Neustadt a.d.Aisch als Einkaufsort attraktiv ist. Die Kaufkraft im Bereich des Einzelhandels von rund 5.755 Euro je Einwohner und der Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort von etwa 8.540 Euro pro Bewohner untermauern die Attraktivität der Kreisstadt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Neustadt a.d.Aisch
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Neustadt a.d.Aisch eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
