Ich bin in Münchberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Münchberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Münchberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Münchberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Münchberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Münchberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Münchberg
Hier ist ein umfassender Bericht über den Immobilienmarkt in Münchberg. Ich werde dabei verschiedene relevante Aspekte betrachten, wie die allgemeine Marktlage, die Entwicklung der Immobilienpreise, die Nachfrage nach Immobilien, sowie aktuelle Trends und Herausforderungen.
1. Einleitung
Münchberg ist eine kleine Stadt im oberfränkischen Landkreis Hof in Bayern, bekannt für ihre historische Bedeutung und idyllische Lage im Naturpark Frankenwald. Der Immobilienmarkt in Münchberg ist geprägt von einer Mischung aus traditioneller ländlicher Architektur und modernem Wohnbau. In den letzten Jahren hat die Region eine stetige Entwicklung im Immobilienbereich erfahren, was sich sowohl auf die Kaufpreise als auch auf die Mieten auswirkt.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Münchberg hat aktuell etwa 15.000 Einwohner und ist eine Mischung aus städtischen und ländlichen Strukturen. Die Region ist insbesondere für Pendler aus der Umgebung attraktiv, da sie eine gute Anbindung an größere Städte wie Hof (ca. 20 km entfernt) und Bayreuth (ca. 50 km entfernt) bietet. Die lokale Wirtschaft ist von mittelständischen Unternehmen geprägt, vor allem aus den Bereichen Maschinenbau, Textilindustrie und Dienstleistungen.
Der demografische Wandel ist auch hier spürbar: Die Bevölkerung wird zunehmend älter, was sich auf den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Seniorenresidenzen auswirkt. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Immobilien für junge Familien, die von der Ruhe und Natur profitieren möchten, aber gleichzeitig in Reichweite größerer urbaner Zentren wohnen wollen.
3. Marktsegmente im Immobilienbereich
3.1 Wohnimmobilien
Der Wohnimmobilienmarkt in Münchberg ist im Vergleich zu größeren Städten wie Bayreuth oder Hof eher ruhig, aber stabil. Es gibt eine Vielzahl von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, die vor allem für Familien von Interesse sind. Der Preis pro Quadratmeter liegt hier bei etwa 1.500 bis 2.200 Euro, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.
Die Preise für Wohnungen sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, jedoch nicht so rasant wie in Ballungsräumen. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Münchberg kostet zwischen 1.200 und 1.800 Euro pro Quadratmeter. Der Mietmarkt ist relativ stabil. Mieten für 3-Zimmer-Wohnungen liegen zwischen 500 und 800 Euro monatlich, abhängig von Größe und Lage.
3.2 Gewerbeimmobilien
Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist in Münchberg geringer als in größeren Städten, jedoch gibt es einige Bereiche, in denen eine hohe Nachfrage nach Büroflächen und Produktionsstätten besteht, vor allem in der Nähe von Verkehrsachsen und Industriegebieten. Die Preise für Gewerbeimmobilien liegen hier zwischen 3,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung.
3.3 Ferien- und Wochenendimmobilien
Aufgrund der landschaftlichen Schönheit und der Nähe zum Naturpark Frankenwald ist Münchberg auch für Ferienimmobilien und Wochenendhäuser interessant. Die Preise für solche Immobilien variieren stark, je nach Größe und Nähe zu beliebten Wander- und Erholungsgebieten.
4. Entwicklung der Immobilienpreise
In den letzten fünf Jahren hat Münchberg eine moderate Preissteigerung im Immobilienmarkt erlebt. Besonders in den Jahren 2022 und 2023 gab es eine Zunahme der Kaufpreise, da immer mehr Menschen aufgrund der zunehmenden Preise in den Großstädten auf ländlichere Regionen ausweichen.
- Kaufpreise: Im Allgemeinen sind die Immobilienpreise in Münchberg relativ erschwinglich im Vergleich zu Ballungsräumen wie München, Nürnberg oder Bayreuth. Der Preis pro Quadratmeter ist in den letzten 3-5 Jahren um etwa 8-10% gestiegen. In den letzten 12 Monaten war der Anstieg jedoch langsamer, was auf eine mögliche Marktsättigung hindeutet.
- Mietpreise: Auch hier ist ein leichter Anstieg von etwa 5-7% in den letzten Jahren zu verzeichnen, aber insgesamt bleibt Münchberg im Vergleich zu anderen Regionen Bayerns eine vergleichsweise günstige Adresse zum Mieten.
5. Nachfragestruktur
Die Nachfrage nach Immobilien in Münchberg ist vielfältig:
- Familien: Der größte Teil der Nachfrage kommt von Familien, die auf der Suche nach Einfamilienhäusern oder größeren Wohnungen sind. Diese sind vor allem in den Randgebieten der Stadt sowie in den angrenzenden Dörfern und Ortsteilen gefragt, da hier noch größere Grundstücke und ruhigere Lagen zu finden sind.
- Senioren: Der demografische Wandel hat die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeeinrichtungen verstärkt. Seniorenresidenzen und altersgerechte Wohnungen finden zunehmend Käufer und Mieter.
- Pendler: Pendler aus den nahegelegenen Städten Hof und Bayreuth interessieren sich ebenfalls für den Immobilienmarkt in Münchberg, da sie hier eine hohe Lebensqualität in der Nähe ihrer Arbeitsstätten finden.
- Investoren: Es gibt eine steigende Nachfrage von Investoren, die in kleinere Mehrfamilienhäuser oder sanierungsbedürftige Immobilien investieren, um diese entweder zu vermieten oder weiterzuverkaufen.
6. Aktuelle Trends und Entwicklungen
- Sanierung und Renovierung von Altbauten: Viele ältere Gebäude, insbesondere in der Altstadt von Münchberg, werden renoviert und modernisiert. Diese Objekte sind vor allem bei Investoren und Käufern gefragt, die eine Mischung aus traditionellem Charme und modernem Komfort suchen.
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien nimmt zu. Käufer und Mieter achten immer mehr auf Nachhaltigkeit und geringe Betriebskosten, was die Nachfrage nach gut isolierten Häusern und Wohnungen sowie nach Neubauten mit modernen Heizsystemen steigert.
- Zuzug aus städtischen Gebieten: Der Trend, dass immer mehr Menschen aus Großstädten in ländlichere Regionen ziehen, hat sich durch die COVID-19-Pandemie noch verstärkt. Münchberg profitiert dabei von seiner guten Verkehrsanbindung und dem hohen Freizeitwert der Region.
7. Herausforderungen und Ausblick
Trotz einer positiven Marktentwicklung gibt es auch Herausforderungen:
- Begrenztes Angebot an Bauflächen: Der verfügbare Raum für Neubauten ist begrenzt, was die Möglichkeiten für Expansion einschränkt. Viele Bauprojekte konzentrieren sich auf die Nachverdichtung und die Renovierung bestehender Gebäude.
- Preisanstieg: Der stetige Anstieg der Immobilienpreise könnte für einige Käufer, vor allem für junge Familien und Erstkäufer, eine Herausforderung darstellen.
- Fehlende Infrastruktur in ländlichen Gebieten: Insbesondere die dünn besiedelten Randgebiete von Münchberg könnten von einer besseren Anbindung an die öffentliche Infrastruktur profitieren, um die Attraktivität des Standorts zu erhöhen.
Insgesamt lässt sich feststellen, dass der Immobilienmarkt in Münchberg stabil ist und ein gewisses Wachstumspotential bietet, insbesondere für Familien und Investoren. Der Markt ist jedoch auch von den übergeordneten wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen in der Region beeinflusst.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Münchberg zeigt sich als stabil und wachstumsorientiert. Obwohl die Preise moderat steigen, bleibt die Region im Vergleich zu größeren Städten erschwinglich. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere für Familien und Pendler, ist vorhanden, und es gibt ein wachsendes Interesse an barrierefreien und energieeffizienten Immobilien. Die größten Chancen für zukünftige Entwicklungen liegen in der Sanierung von Altbauten, der Schaffung von Wohnraum für Senioren sowie der Weiterentwicklung von Gewerbeimmobilien.
Für Investoren, die auf der Suche nach einem stabilen, aber nicht überhitzten Markt sind, bietet Münchberg weiterhin attraktive Möglichkeiten.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Als größte Sehenswürdigkeit in Münchberg gilt die evangelische Kirche St. Peter und Paul aus dem 19. Jahrhundert. Die Friedhofskirche „Zur Himmelspforte“, die im südlichen Friedhof zu finden ist, zeigt sich als älteste Kirchen der Stadt.
Sie wurde im Jahre 1745 errichtet. Auch das sich in der Ludwigstraße befindliche Rathaus stammt aus dem 19. Jahrhundert. Das zweigeschossige Traufseithaus erscheint heute mit zahlreichen Rundbogenfenstern, die von prachtvollen Blumen geziert werden. Das Rathaus und die beiden Kirchen sind einer der wenigen historischen Bauwerke der Stadt. Im Wesentlichen verfügt die oberfränkische Stadt über eine recht neue Bausubstanz. Da es im Ort in der Vergangenheit häufig zu Bränden kam, mussten viele Gebäude neu aufgebaut werden.
Mit ihren etwa 10.400 Einwohnern gilt Münchberg als größte Stadt im Hofer Kreisgebiet. Bereits im 10. Jahrhundert war der Ort besiedelt, der im Landkreis Hof eine der ältesten Städte ist.
Der Ort zählt zum Bezirk Oberfranken und umfasst insgesamt 21 Stadtteile. Die Stadt hat im Süden des Landkreises Hof ihren Platz eingenommen. Auf rund 69 Quadratkilometer dehnt sie sich hier aus und wird von den Gemeinden Stammbach, Konradsreuth, Zell im Fichtelgebirge, Sparneck und Weißdorf sowie der Stadt Helmbrechts umgeben. Im Westen grenzt der Markt Marktleugast an die Stadt, welcher zum Landkreis Kulmbach gehört. Die Stadt an der Pulschnitz wird auch oft als das Tor in den Frankenwald und das nördliche Fichtelgebirge bezeichnet. Sie ist auf etwa 545 Meter über Normalnull gelegen. Die kreisfreien Städte Bayreuth und Hof sind von hier aus in etwa 30 Autominuten zu erreichen.
Die Stadt im Landkreis Hof beschert ihre über 10.000 Bewohner viele Vorzüge. Als Tor zum Frankenwald und zum Fichtelgebirge gilt sie als der ideale Ort für Ausflüge und Wanderungen.
Sie vereint Urbanität mit ländlichen Strukturen. Viele ihrer Ortsteile haben sich ihren ländlichen Charakter bewahrt. Ihre zentrale Lage in Bayern verschafft der Stadt einen weiteren Vorteil. Die hiesigen Bewohner können Städte wie Hof, Bamberg und Bayreuth schnell und bequem erreichen. Mit einem großen Freizeit- und Sportprogramm begeistert der Ort Einheimische und Besucher gleichermaßen. Über 100 Vereine sind der Stadt zugehörig. Sie bietet ein großes Hallenbad sowie ein beheiztes Freibad, dessen 70-Meter-Rutsche besonders bei Kindern sehr beliebt ist. Auch die feierlichen Veranstaltungen in der Gegend können sich sehen lassen. Die Sommerkonzerte der Stadt sind weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt. Zum Joggen oder für Spaziergänge bietet sich der Stadtpark an, der in der Nähe der Hochfrankenklinik zu finden ist. Im Bereich Bildung und Kinderbetreuung ist die Stadt ebenso gut ausgestattet. Sie zeigt sich gleich mit einer Fülle von verschiedenen Schulen. Neben Gymnasium sowie Grund- und Mittelschule hat hier zudem eine Hochschule ihren Sitz.
Als Zentrum der Textilindustrie zeigt sich die bayerische Stadt mit vielen namhaften Unternehmen. Nicht nur Betriebe aus der Textil- und Bekleidungsbranche genießen im Ort einen überregionalen Bekanntheitsgrad.
Gleichwohl haben sich hier innovative Unternehmen aus der Medizintechnik etabliert. Neben den „Globalplayers“ erfreuen sich in der Gegend gleichermaßen kleine und mittelständische Betriebe an ihrem Erfolg. Dank der zentralen und zugleich ruhigen Lage, der attraktiven Gewerbeflächen sowie der gut ausgebildeten Arbeitskräfte konnte die Wirtschaft in der Stadt aufblühen.
Münchberg ist ein Teil des Landkreises Hof. Dieser zeigte sich im Jahr 2015 mit einem Kaufkraftindex von 94,1.
Zum Einkaufen besuchen viele Bewohner die etwa 30 Kilometer entfernte Stadt Bayreuth.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Münchberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Münchberg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
