Ich bin in Mömbris als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Mömbris Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Mömbris um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Mömbris analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Mömbris eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Mömbris zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Immobiliengutachter stellt in Mömbris ein durchschnittliches Preisniveau fest. Der Ort im Landkreis Aschaffenburg zeigt sich mit Immobilien, die deutlich günstiger sind als jene in Würzburg oder Miltenberg.
Wem die Immobilienwerte hier allerdings immer noch zu hoch sind, kann am Immobilienmarkt der Gegenden um Haßberge, Kitzingen, Rhön-Grabfeld, Bad Kissingen und Schweinfurt von niedrigeren Immobilienwerten profitieren. Ähnlich hohe Preise für Immobilien wie in der kleinen Marktgemeinde lokalisiert der Immobiliengutachter im Nachbarlandkreis Main-Spessart. Der regionale Immobilienmarkt wartet mit hauptsächlich durchschnittlichen und guten Wohnlagen auf. Der Wohnpreis-Marktmietspiegel zeigt sich hier mit Quadratmeterpreisen zwischen 5 Euro und 8,50 Euro. Für eine einfache Wohnung aus dem Bestand zahlt der Kunde im Ort circa 6,10 Euro pro Quadratmeter. Neubauten sind hingegen etwas teurer. Im Schnitt verlangt der Quadratmeter einer neuen Wohnung im Ort 8,40 Euro. Auch im Kaufsegment eruiert der Immobiliengutachter bei Neubauwohnungen die höchsten Quadratmeterpreise. Etwa 1.710 Euro je Quadratmeter zahlen Kaufinteressenten für eine Neubauwohnung in der Gegend. Die Bestandswohnung kostet rund 1.350 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Kaufpreise von Einfamilien- und Doppelhäusern unterscheiden sich in der Region weniger stark. So kostet der Quadratmeter eines Bestandshauses circa 1.660 Euro. Mit rund 1.650 Euro ist der Quadratmeter des hiesigen Neubauhauses sogar noch moderat günstiger.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der Markt Mömbris hält für seine Besucher viele sehenswerte Mühlen bereit. Aber auch einige Museen zieren den kulturellen Ort in Unterfranken.
So befinden sich hier das Heimatmuseum und das Mühlenmuseum. Das Heimatmuseum im Ortsteil Gunzenbach verrät seinen Gästen mehr über die Entstehung und Geschichte der Marktgemeinde. Wer den Ortsteil Strötzbach besucht, kann die historische Doppelmühle bestaunen, in welcher das Mühlenmuseum untergebracht ist. Die Doppelmühle gilt in der Gegend als eines der wenigen erhalten gebliebenen und funktionstüchtigen Mühlen. Während das Rad der einstigen Koch’schen Mühle sich nur noch für die Augen des Publikums dreht, treibt das Rad der Brückner Mühle das Museum an.
Mömbris stellt sich als fünftgrößte Gemeinde des Kreisgebiets Aschaffenburg vor. Auf etwa 36 Quadratkilometern erstreckt sie sich im Norden des Landkreises, der ein Teil des Regierungsbezirks Unterfranken ist.
Der Ort, welcher im Jahre 1964 zum Markt ernannt wurde, wurde erst 1972 in den Landkreis Aschaffenburg eingegliedert. Vorher gehörte der Markt dem Landkreis Alzenau an, der jedoch später wieder aufgelöst wurde. Der 12.000-Einwohnerort ist zu etwa 90 Prozent von Wiesen, Ackerland und Wäldern geprägt. Die Marktgemeinde, die sich in der Region Bayerischer Untermain ausdehnt, umfasst insgesamt 18 Ortsteile. Die Nachbarorte der mainfränkischen Marktgemeinde sind im Norden die bayerische Gemeinde Geiselbach sowie die hessische Gemeinde Freigericht, im Westen die unterfränkische Stadt Alzenau, im Süden die Gemeinde Johannesberg, im Südosten der Markt Hösbach, im Osten die Gemeinde Blankenbach sowie im Nordosten die Gemeinde Krombach. Alle Gemeinden sind ein Teil des Landkreises Aschaffenburg. Das Mittelgebirge – der Vorspessart – mit dem etwa 436 Meter hohen Hahnenkamp ist am Rande der Marktgemeinde gelegen. Der Markt an der Grenze zum Bundesland Hessen wird vom Fluss Kahl durchquert. Seit 2008 agiert Felix Wissel als Bürgermeister der Marktgemeinde. Über 96 Prozent der hiesigen Bürger wählten ihn im März 2014 wieder.
Im Gegensatz zu vielen anderen Orten in Bayern überrascht die kleine Marktgemeinde am Rande des Spessarts mit vielen attraktiven Wohnbaugebieten.
Die meisten davon sind landschaftlich reizvoll gelegen und von weiten Feldern und Wiesen umgeben. Somit verspricht die schöne Gemeinde ihren Bewohnern ein ruhiges Wohnen. Dank der relativ erschwinglichen Hauspreise entscheiden sich viele Familien für die Gemeinde als Wohnort. Alle Wohngebiete befinden sich in unmittelbarer Nähe zu Kindertagesstätten oder Grundschulen. Kleine Geschäfte, Bäckereien und Lebensmittelläden sind meist nicht mehr als 10 Gehminuten entfernt. Die Verkehrsinfrastruktur des Marktes ist gut ausgebaut. So können die Einwohner von hier aus halbstündlich mit der Kahlgrundbahn in umliegende Orte gelangen. Ein Bus bringt sie einmal pro Stunde nach Aschaffenburg. Der Markt erweist sich nicht nur wegen seiner Lage als familienfreundlicher Wohnort. Auch die Kinderbetreuung und die Förderung von jungen Familien sind hier beispielhaft. So erhalten Eltern hier zum Beispiel einen Windelzuschuss für ihr ein – oder zweijähriges Kind.
Der unterfränkische Markt ist über drei Autobahnen erreichbar. Dazu zählen die A66 mit der Abfahrt Gelnhausen, die A 45 mit den zwei Abfahrten Karlstein und Alzenau sowie die A3 mit der Abfahrt Hösbach.
Darüber hinaus passiert eine Regionalbahn stündlich den Ort. In etwa 25 Minuten können die Bewohner mit öffentlichen Verkehrsmitteln Aschaffenburg erreichen. Der idyllische Ort am Bayerischen Untermain ist in Besitz von zwei Gewerbegebieten. Das 12 Hektar große Gewerbegebiet „Klinger“ wurde überwiegend für produzierende Betriebe geschaffen. Kleinere Handwerksunternehmen sind auf dem 10 Hektar großen Gewerbegebiet „Rothengrund“ gut aufgehoben.
In Mömbris liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft unter den Werten vieler anderer Regionen in Unterfranken.
Die südlich der Gemeinde gelegene Stadt Aschaffenburg verzeichnet eine deutlich höhere Kaufkraft. Auch die Regionen um Miltenberg und Würzburg zeigen sich mit einer höheren Einzelhandelszentralität als die Marktgemeinde.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Mömbris
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Mömbris eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
