Ich bin in Mittelfranken als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Mittelfranken Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Mittelfranken um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Mittelfranken analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Schwabach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Mittelfranken zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarkt Regierungsbezirk Mittelfranken
Mittelfranken ist ein Regierungsbezirk sowie ein Bezirk im Freistaat Bayern. Dort erstreckt er sich im Nordwesten und wird von den ebenfalls bayerischen Regierungsbezirken Oberpfalz, Oberbayern, Schwaben, Oberfranken und Unterfranken umsäumt. Zudem teilt sich der Bezirk Mittelfranken eine gemeinsame Grenze mit dem Bundesland Baden-Württemberg. Mittelfranken ist ein Teil der drei fränkischen Regierungsbezirke im Norden von Bayern. Er agiert, neben den anderen sechs bayerischen Regierungsbezirken, als oberstes staatliches Organ in den Bereichen des Freistaates Bayern. Die kreisfreie Stadt Ansbach ist Regierungssitz und gleichermaßen Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Mittelfranken. Neben Ansbach zählen vier weitere kreisfreie Städte und sieben Landkreise zum Bezirk. Die kreisfreien Städte lauten: Schwabach, Erlangen, Ansbach, Fürth und Nürnberg. Nürnberg ist die größte Stadt im Regierungsbezirk. Zu den Landkreisen zählen: Weißenburg-Gunzenhausen, Ansbach, Roth, Erlangen-Höchstadt, Fürth, Nürnberger Land und Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim. Der Bezirk Mittelfranken weist unterschiedliche Strukturen auf. Während der Westen überwiegend landwirtschaftlich geprägt ist, ist der östliche Teil von Mittelfranken industriell ausgerichtet. Die kreisfreien Städte Schwabach, Nürnberg, Fürth und Erlangen sowie dessen Umland bilden den wirtschaftlichen Mittelpunkt im gesamten Nordbayern. Gemeinsam mit Oberpfalz, Oberfranken sowie Fragmenten von Unterfranken stellt der Bezirk Mittelfranken das Areal der Europäischen Metropolregion Nürnberg dar. Gegenwärtig sind circa 1.795.000 Menschen in dem 7.245 Quadratkilometer großen Bezirk zu Hause. Folglich ist Mittelfranken der zweitkleinste Regierungsbezirk in Bayern, der jedoch als eine der bevölkerungsreichsten Regionen im Freistaat Bayern gilt.
Immobilienpreise in Mittelfranken
Die Preise für Immobilien in Mittelfranken variieren je nach Region. So weisen die wirtschaftlich stärkeren Orte, wie etwa Nürnberg, Erlangen und Fürth, höhere Immobilienwerte auf als die ländlichen Umlandgemeinden. In der kreisfreien Stadt Ansbach ermittelt der Immobiliengutachter Mietpreise zwischen etwa 5 Euro und 8,20 Euro pro Quadratmeter. Am Immobilienmarkt der Stadt Erlangen werden Wohnungen für Quadratmeterpreise angeboten, die sich zwischen 6,50 Euro und 13,80 Euro bewegen. In Fürth beobachtet der Immobiliengutachter Mietpreise, die eine Preisspanne von durchschnittlich 6,20 Euro und 12,00 Euro aufweisen. Die kreisfreie Stadt Nürnberg verzeichnet mit einem Mietspiegel von 6,30 Euro und 11,20 Euro ähnliche Immobilienwerte. Am Immobilienmarkt von Schwabach nimmt der Immobiliengutachter mit Quadratmeterpreisen zwischen 5,50 Euro und 8,70 Euro etwas günstigere Mieten wahr. Der Landkreis Ansbach verzeichnet Mietpreise, die sich zwischen 4,10 Euro und 7,15 Euro pro Quadratmeter bewegen. Demzufolge gilt der Landkreis Ansbach als eine Region im Regierungsbezirk Mittelfranken mit den erschwinglichsten Preisen für Immobilien. Der Landkreis Erlangen-Höchstadt hingegen zeigt sich mit einem höheren Preisniveau. Die Wohnungsmieten liegen hier zwischen bezahlbaren 5,50 Euro und kostspieligen 9,60 pro Quadratmeter. Wer eine Wohnung im Landkreis Fürth sucht, muss mit Mietpreisen von 5,50 Euro bis 8,85 Euro je Quadratmeter rechnen. Auch der Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim zählt zu den bezahlbaren Regionen in Mittelfranken. Hier bewegen sich die Mieten von 4 Euro bis 6,50 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis Nürnberger Land weist in Mittelfranken ein mittleres Preisniveau auf. Interessenten können hier eine Wohnung bereits ab 5,05 Euro pro Quadratmeter mieten. Die Preisspanne im Mietsektor reicht in der Region bis etwa 8,80 Euro pro Quadratmeter. Der Kreis Roth verbucht Mietpreise von 4,80 Euro bis 7,85 Euro. In Weißenburg-Gunzenhausen sind Mietpreise zwischen 4,05 Euro und 6.65 Euro je Quadratmeter zu erkennen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Wohnstandort Mittelfranken
Gelegen in einer landschaftlich reizvollen Region erweist sich der Bezirk Mittelfranken als ein attraktiver Wohnstandort für Jung und Alt. Insbesondere der östliche Teil des Regierungsbezirks ist wegen der guten Wirtschaftslage sehr beliebt. Imposante Berge bilden in der bayerischen Region einen harmonischen Kontrast zu den klaren Gewässern. So dehnt sich die Fränkische Alb im Osten von Mittelfranken aus. Der rund 690 Meter hohe Hesselberg – der höchste Berg im Bezirk – und der 656 Meter hohe Dürrenberg prägen die Landschaft hier maßgeblich. Mit dem Igelsbachsee, dem Rothsee, dem Altmühlsee und dem Großen Brombachsee ist Mittelfranken in Besitz von bedeutenden Naherholungsgebieten mit zahlreichen Freizeitangeboten. Gleichwohl ist Mittelfranken ein Bezirk mit einem großen Spektrum an Bildungsmöglichkeiten, die von beruflichen Schulen bis hin zu Einrichtungen für Behinderte reichen. Mehrere Hochschulen, wie etwa die Wilhelm-Löhe-Hochschule für angewandte Wissenschaften in Fürth oder die Wirtschafts- und Sozialwissenschaftliche Fakultät in Nürnberg, locken viele junge Leute in die Region. Nicht zuletzt ist es die zentrale Lage des Regierungsbezirks, die ihn als Wohnort für viele Menschen interessant macht. Beliebte Urlaubsregionen, wie das Fränkische Seenland oder die Fränkische Schweiz, sind in Mittelfranken gelegen. Die Weltstadt München ist von hier aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln und dem Auto gut zu erreichen.
Gewerbestandort
Auch als Gewerbestandort genießt der Regierungsbezirk Mittelfranken einen angesehenen Ruf. Insbesondere im Osten der Region manifestiert sich die dynamische Wirtschaft. Eine starke Kaufkraft und ein überdurchschnittliches Bruttoinlandsprodukt unterstreichen den Wohlstand der Region. Weltweit agierende und namhafte Unternehmen haben hier ihren Sitz. Unter anderem sind dies die Siemens AG in Erlangen oder die Robert Bosch GmbH in Nürnberg. Alles in allem ist Mittelfranken eine zukunftsorientierte Region mit einem breit gefächerten Branchenmix. Der Schwerpunkt richtet sich hierbei auf die Bereiche Maschinenbau, Energie- und Elektrotechnik, Elektronik, Industrie, Dienstleistung sowie Handel und Verkehr. Auch der Tourismus hat hier eine große Bedeutung.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Mittelfranken
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Mittelfranken eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
