Ich bin im Landkreis Main-Spessart als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Main-Spessart Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Main-Spessart um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Main-Spessart analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Main-Spessart eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Main-Spessart zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Wandern und Schwimmen zählen zu den liebsten Beschäftigungen der hiesigen Bewohner. Der Landkreis in Unterfranken bietet dazu auch die besten Voraussetzungen.
So wartet hier unter anderem der 500 Kilometer lange Main-Wanderweg auf seine Besucher. Der abwechslungsreiche Wanderweg führt diese von Karlstadt über Gemünden und Lohr am Main bis nach Marktheidenfeld. Die Wanderer treffen während ihrer Tour auf viele historische Ortskerne und einige Waldgebiete. Darüber hinaus stellt der Naturpark Spessart ein Eldorado für Wanderer dar. Er hält einige eindrucksvolle Aussichtspunkte und Sehenswürdigkeiten bereit. Nebenbei können die Besucher hier seltene Kräuterarten entdecken. Aber auch Wasserfreunde kommen im Landkreis Main-Spessart auf ihre Kosten. Der Klostersee Trennfeld und der Naturbadesee Arnstein verfügen über eine ausgezeichnete Badegewässerqualität.
Der Reisende trifft im Westen des Regierungsbezirks Unterfranken auf das Kreisgebiet Main-Spessart. Hier wird es im Nordwesten vom hessischen Landkreis Main-Kinzig-Kreis umrahmt.
Zu den nördlichen und östlichen Nachbarn zählen die Kreise Bad Kissingen und Schweinfurt. Im Süden teilt sich das Kreisgebiet eine gemeinsame Grenze mit den Kreisen Würzburg und Main-Tauber-Kreis, der zum Bundesland Baden-Württemberg zählt. Schlussendlich sind es die Kreise Miltenberg und Aschaffenburg, die im Westen an die Region anschließen. Mit einer Fläche von etwa 1.322 Quadratkilometer zählt Main-Spessart zu den größeren Landkreisen in Unterfranken. Derzeit sind etwa 126.000 Menschen in der bayerischen Region zu Hause, die insgesamt 40 Kommunen beinhaltet. Das Kreisgebiet zählt 25 Gemeinden, acht Märkte und sieben Städte. Nennenswert sind die Städte Rothenfels, Arnstein, Rieneck, Gemünden am Main, Marktheidenfeld, Karlstadt und Lohr am Main. Mit etwa 15.100 Einwohnern zählt Lohr am Main zu der bevölkerungsreichsten Stadt des Landkreises, dicht gefolgt von Karlstadt mit etwa 14.800 Einwohnern. Karlstadt agiert zugleich als Kreisstadt des Landkreises. Der südöstliche Teil des Kreisgebiets wird vom Main durchquert. Am westlichen Mainufer dehnen sich die Höhenzüge des Spessarts, einem Mittelgebirge, aus. Sie erreichen bis zu 500 Meter.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht Kreis Main-Spessart
Um einen vollständigen Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Main-Spessart zu erstellen, werde ich verschiedene Aspekte des Marktes untersuchen. Dieser Bericht wird sowohl allgemeine Marktdaten als auch spezielle Trends und Merkmale des Landkreises abdecken. Ich werde mich auf folgende Themen konzentrieren:
- Geografische Lage und Demografie
- Marktanalyse der verschiedenen Immobilientypen
- Preistrends für Wohnimmobilien
- Preistrends für Gewerbeimmobilien
- Nachfragetrends und Käuferprofile
- Zukunftsaussichten und Marktentwicklung
- Wirtschaftliche und infrastrukturelle Faktoren
- Herausforderungen und Risiken
Ich beginne mit einer allgemeinen Einführung und einer Analyse der aktuellen Marktbedingungen. Es kann sein, dass ich einige Informationen zu den Entwicklungen bis zu meinem Wissensstand (2023) einbeziehe. Für die genauesten, aktuellen Zahlen empfehle ich, auch auf lokale Quellen oder Marktdatenanbieter zurückzugreifen.
1. Geografische Lage und Demografie
Der Landkreis Main-Spessart liegt im südwestlichen Teil des Bundeslandes Bayern und grenzt an die Bundesländer Hessen und Baden-Württemberg. Er umfasst die Städte und Gemeinden rund um den Spessartwald und den Mainfluss. Die Region zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus, die von einer Mischung aus ländlichem Charme und guter Anbindung an größere Städte wie Würzburg und Aschaffenburg geprägt ist.
- Einwohnerzahl: Der Landkreis hat etwa 132.000 Einwohner (Stand: 2021).
- Demografische Entwicklung: Der Landkreis hat einen stabilen bis leicht rückläufigen demografischen Trend. Aufgrund der Nähe zu großen Städten wächst die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in den Stadtrandbereichen und ländlichen Gemeinden, die als Pendlerregionen attraktiv sind.
2. Marktanalyse der verschiedenen Immobilientypen
Wohnimmobilien
- Einfamilienhäuser: Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist konstant, vor allem in den ländlicheren Regionen. Der Trend geht zu größeren, freistehenden Häusern, da immer mehr Menschen den Wunsch haben, dem städtischen Leben zu entfliehen. Besonders in den Randbereichen von Städten wie Lohr am Main oder Marktheidenfeld sind diese Immobilien gefragt.
- Mehrfamilienhäuser: In den Mittelzentren des Landkreises wie Karlstadt oder Gemünden sind Mehrfamilienhäuser eine interessante Option für Investoren. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hier aufgrund der Nähe zu Arbeitsplätzen und Infrastruktur gut ausgeprägt.
- Wohnungen: In den zentraleren Städten sind Wohnungen vor allem für junge Menschen und Senioren gefragt. Die Preise variieren je nach Lage und Ausstattung. Luxuswohnungen sind eher selten, aber es gibt zunehmend Angebote in Neubauten.
Gewerbeimmobilien
- Büroflächen: Büroimmobilien sind vor allem in den größeren Städten des Landkreises gefragt. Hier spielt die Digitalisierung eine Rolle, da immer mehr Unternehmen flexiblere Arbeitsmodelle umsetzen. Büros im Bereich von kleinen und mittelständischen Unternehmen haben eine stabile Nachfrage.
- Industrie- und Gewerbegebäude: Die Nähe zur Autobahn A3 und zur Bundesstraße B26 sowie die Lage im Wirtschaftsraum Main-Franken macht den Landkreis attraktiv für Logistikunternehmen. Besonders in Industriegebieten wie bei Karlstadt oder Lohr am Main gibt es eine rege Nachfrage nach Gewerbeimmobilien.
3. Preistrends für Wohnimmobilien
Einzelpreise
- Einfamilienhäuser: Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus variiert je nach Region. In den Randgebieten der größeren Städte (z.B. Lohr am Main, Marktheidenfeld) liegt der Preis für ein Haus mit mittlerem Standard bei ca. 250.000 bis 350.000 Euro. In ländlicheren Regionen kann der Preis auch unter 250.000 Euro liegen.
- Wohnungen: Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung in einem Neubau liegt bei etwa 2.500 bis 3.000 Euro pro m², je nach Lage und Ausstattung. Bestandswohnungen sind günstiger, wobei der Preis hier ebenfalls je nach Zustand und Lage schwanken kann.
Trends
- In den letzten Jahren gab es einen leichten Preisanstieg, insbesondere im Bereich Einfamilienhäuser und kleinere Wohnungen. Der Anstieg ist vor allem durch das erhöhte Interesse von Pendlern und der begrenzten Verfügbarkeit von Baugrundstücken bedingt.
4. Preistrends für Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien im Landkreis Main-Spessart ist insgesamt stabil, mit einer Tendenz zu moderaten Preisanstiegen in den letzten Jahren. Logistikflächen und Bürogebäude in zentraler Lage sind besonders gefragt. Der Quadratmeterpreis für Büroflächen in zentraler Lage kann zwischen 10 und 15 Euro liegen, während Industrieflächen je nach Größe und Lage zwischen 3 und 8 Euro pro m² kosten.
5. Nachfragetrends und Käuferprofile
- Pendler: Aufgrund der Nähe zu Würzburg, Aschaffenburg und Frankfurt suchen immer mehr Pendler nach erschwinglichem Wohnraum im Landkreis. Diese Käufer sind bereit, einen längeren Arbeitsweg in Kauf zu nehmen, um im Grünen zu leben.
- Investoren: Vor allem Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ziehen Investoren an, die vom Wachstum der Region und den stabilen Mieteinnahmen profitieren möchten.
- Senioren und Familien: Ältere Käufer suchen oft barrierefreie Wohnungen oder Häuser im ländlichen Bereich, während junge Familien größere Immobilien bevorzugen, um in der Natur zu leben.
6. Zukunftsaussichten und Marktentwicklung
Die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes im Landkreis Main-Spessart wird vor allem durch die fortschreitende Urbanisierung und die Zunahme von Pendlern bestimmt. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach ländlichem Wohnraum weiterhin steigt, während gleichzeitig der Markt für Gewerbeimmobilien aufgrund der Nähe zu Wirtschaftsregionen weiterhin stabil bleibt.
Zukünftige Entwicklungen im Bereich Infrastruktur, wie der Ausbau von Straßen und Schienen, könnten den Landkreis noch attraktiver machen. Auch der Trend zur Digitalisierung könnte den Bedarf an Büroflächen in der Region beeinflussen, insbesondere durch hybride Arbeitsmodelle.
7. Wirtschaftliche und infrastrukturelle Faktoren
Die wirtschaftliche Lage im Landkreis ist stabil, mit einer starken Mischung aus industriellen und landwirtschaftlichen Sektoren. Die Anbindung an wichtige Verkehrsachsen wie die A3 und B26 sorgt für gute Erreichbarkeit, sowohl für Pendler als auch für Gewerbetreibende. Es wird erwartet, dass die Entwicklung von Gewerbeparks und die Erweiterung von Logistikzentren weiterhin den Immobilienmarkt beeinflussen werden.
8. Herausforderungen und Risiken
Ein Risiko für den Immobilienmarkt könnte die demografische Entwicklung sein, da die Region einen leichten Rückgang an jüngeren Bevölkerungsschichten erleben könnte. Zudem können steigende Baukosten und die zunehmenden Anforderungen an den Umweltschutz das Angebot und die Erschwinglichkeit von Neubauten beeinträchtigen.
Viele Freibäder und Wanderwege ermöglichen reichlich Freizeitspaß in der Region. So zählen die Orte Zellingen, Burgsinn, Marktheidenfeld, Karlstadt und Lohr am Main besonders im Sommer zu den beliebten Anlaufpunkten.
In allen der Städte und Gemeinden sind Freibäder vorhanden, die im Sommer Badespaß für die ganze Familie bieten. Aber auch im Bereich Kultur hat die Region am Main einiges zu bieten. So gelten die Scherenburgfestspiele in Gemünden am Main und das Theater in der Gerbergasse in Karlstadt als die Highlights für Kulturfreunde. Ein komplexes Schulwesen und bezahlbare Immobilienpreise sprechen außerdem für den Landkreis als Wohnstandort.
Sowohl über Straße und Schiene als auch über Wasser ist die Region bestens erreichbar. Der Main, der fast das ganze Jahr über befahrbar ist, gilt als wichtigster Verkehrsweg für die hiesige Schifffahrt.
Die Bundesautobahn A 3 stellt den bedeutendsten Straßen-Verkehrsweg des Landkreises dar. Sie führt von Frankfurt am Main nach Nürnberg und durchquert das Kreisgebiet bei Marktheidenfeld. In der mainfränkischen Region existieren derzeit insgesamt sechs Industriegebiete.
Im Jahr 2015 zeigte sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Landkreis Main-Spessart mit 4.992 Euro pro Kopf.
Mit einer Zentralitätskennziffer von 86,3 verzeichnet das Kreisgebiet einen Kaufkraftabluss.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Main-Spessart
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Main-Spessart eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
