Das Leistungsangebot

Die Immobilienbewertung in Deutschland

wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren.

Die Immobilienbewertung, die ich als Immobiliengutachter anbiete,

führt in der Regel zu einem Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Diese Gutachten sind bankenfest und gerichtsverwertbar. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schreibtischbewertungen angefragt, die ich aus haftungsrechtlichen und berufsethischen Gründen nicht umsetze. Gleichfalls sind solche „Gutachten“ in der Regel wertlos, da in der „Schnelle“ nicht alle wertermittlungsrelevanten Daten recherchiert und belastbar ausgewertet werden können.

Rechte und Lasten

sind mitunter Gegenstand der Immobilienbewertung, welche sich in Wertminderungen oder Wertsteigerungen ausdrücken können. Ebenso können solche Rechte und Lasten auch Gegenstand einer separaten Wertermittlung sein, sofern z. Bsp. Ausgleichzahlungen zwischen Begünstigten und dem Rechtsgeber vereinbart werden müssen. Ebenso können sich Enteignungsverfahren, enteignungsgleiche Eingriffe durch die öffentliche Hand und daraus resultierende Entschädigungszahlungen auf ein Entschädigungsgutachten stützen.

Mietwertgutachten

werden meist von Zivilgerichten in Auftrag gegeben, bei denen versucht wird, ein Mieterhöhungsverlangen in einem Gerichtsverfahren zu begründen. Regelmäßig gelingt dies nur durch den sogenannten Sachverständigenbeweis, da einfache aber auch qualifizierte Mietspiegel und vom Kläger angebotene Vergleichswohnungen in der Regel nicht ausreichend beweisfähig bzw. gar nicht real vorhanden sind. Diese Mietwertgutachten, welche im Zusammenhang mit der Erhöhung der Grundmiete stehen, werden im Sinne des § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erstattet.

Mietwertgutachten bzgl. gewerblicher Mietverträge sind seltener anzutreffen, da die Miete hier bis auf eine strafrechtlich relevante Spanne frei vereinbart werden kann und da auch regelmäßig im zivilrechtlichen Rahmen umgesetzt wird. Hin und wieder kommen in strafrechtlichen Prozessen Mietwertgutachten über gewerbliche Flächen in der Bewertungspraxis des Sachverständigen vor.

Portfoliobewertung (Bewertung von Immobilienpaketen)

ist eine spezielle Disziplin der Immobilienwertermittlung, bei der eine Einzelbewertung vermieden wird, sondern mit Hilfe der Bildung von vernünftigen Klastern und Kennzahlen der Wert eines Immobilienportfolios ermittelt wird, der nicht zwangsläufig mit der Summe der Werte der Einzelimmobilien übereinstimmen muss. Bei der Immobilienpaketbewertung versuche ich, die wertermittlungsrelevanten Datenlage so tief und detailgenau wie möglich in eine Wertmatrix einzubinden um genaue Werte zu erhalten, ohne eine Einzelbewertung durchführen zu müssen.

Due Diligence (Immobilien)

Die Immobilienwirtschaft hat hier mittlerweile die recht tiefgehende Vorprüfung von ausgesuchten Kaufangeboten als üblichen Weg der Objektakquisition anerkannt. Die immobilienwirtschaftliche Betrachtung wird hier von meinem Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung angeboten. Für technische oder juristische Prüfungsleistungen arbeite ich mit geeigneten Spezialsachverständigen zusammen. Ich habe hier langjährige Partnerschaften entwickelt, die ich gern zum Nutzen meiner Auftraggeber einsetze.