Ich bin im Landkreis Miltenberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Miltenberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Miltenberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Miltenberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Miltenberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Miltenberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Landkreis Miltenberg ist eine Region voller Schlösser und Burgen. Besonders sehenswert sind das Schloss Löwenstein in Kleinheubach und die Ruine Henneburg, die sich in Stadtprozelten befindet.
Das weitläufige Schloss Löwenstein stammt aus dem 18. Jahrhundert und wurde vom Fürsten Dominik Marquard erbaut. Das Bauwerk verfügt über einen dreiflügeligen Ehrenhof und gilt im südlichen Deutschland als eines der bedeutendsten Schlösser des Spätbarock. Heute umsäumen mehrere Häuser aus dem Klassizismus, wie etwa die Reitschule und das Gewächshaus, die eindrucksvolle Schlossanlage. Die Ruine der Henneburg liegt auf einer Höhenlage von etwa 234 Meter. Die abenteuerliche Höhenburg wurde im Jahre 1127 gegründet.
Umgeben von den hessischen Landkreisen Darmstadt-Dieburg und Odenwaldkreis, dehnt sich der Landkreis Miltenberg im Westen des Regierungsbezirks Unterfranken aus.
Ebenfalls teilt sich das mainfränkische Kreisgebiet eine gemeinsame Grenze mit den baden-württembergischen Kreisen Neckar-Odenwald-Kreis und Main-Tauber-Kreis sowie den bayerischen Landkreisen Main-Spessart und Aschaffenburg. An den nördlichen Teil des Landkreises grenzt die kreisfreie Stadt Aschaffenburg. Etwa 716 Quadratkilometer umfasst das bayerische Kreisgebiet, das sich in insgesamt 32 Kommunen aufteilt. Dazu gehören die sieben Städte Wörth am Main, Amorbach, Stadtprozelten, Erlenbach am Main, Obernburg am Main, Klingenberg am Main und Miltenberg. Die meisten Einwohner verzeichnet die die Stadt Erlenbach am Main. Sie ist das Zuhause von etwa 10.000 Menschen. Darüber hinaus gehören dem Landkreis 11 Märkte und 14 Gemeinden an. Als gemeindefreie Gebiete gelten hier der Forstwald und die Hohe Wart – ein Berg des Spessarts. Beide Gebiete umfassen eine ungefähre Fläche von 8,8 Quadratkilometer. Im gesamten Kreisgebiet leben gegenwärtig etwa 128.000 Menschen. Der mainfränkische Landkreis ist vor allem durch die Landschaften von Mittelgebirgen geprägt. So nimmt der Spessart weite Flächen des nordöstlichen Landkreises ein. Der Odenwald erstreckt sich im Westen und Süden der Region. Das Maintal trennt beide Mittelgebirgslandschaften, die beinah das gesamte Kreisgebiet einnehmen, voneinander. Die höchsten Erhebungen findet der Reisende im Spessart, wo der etwa 550 Meter hohe Kropfschnabel und der rund 567 Meter hohe Querberg thronen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht Landkreis Miltenberg
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Miltenberg zu erstellen, sind mehrere Bereiche relevant, darunter Marktübersicht, Preistrends, Angebot und Nachfrage, demografische Entwicklung, Infrastruktur, relevante rechtliche Rahmenbedingungen und zukünftige Entwicklungen. Ich werde diese Themen durchgehen und einen strukturierten Bericht für dich erstellen.
1. Einleitung
Der Landkreis Miltenberg liegt in Unterfranken, Bayern, und umfasst sowohl städtische als auch ländliche Regionen. Der Immobilienmarkt in dieser Region hat sich in den letzten Jahren durch die Kombination aus stabiler Nachfrage und begrenztem Angebot charakterisiert. Besonders die Nähe zu größeren Ballungsräumen wie Frankfurt am Main und Aschaffenburg hat den Markt beeinflusst.
2. Demografie und Wirtschaftsstruktur
Der Landkreis Miltenberg hat eine gemischte Bevölkerungsstruktur mit sowohl städtischen als auch ländlichen Gebieten. Laut den letzten verfügbaren Daten hat die Region eine Bevölkerung von etwa 135.000 bis 140.000 Menschen. Die demografische Entwicklung zeigt eine leichte Alterung der Bevölkerung, jedoch auch eine wachsende Anzahl an Pendlern, die in benachbarten Städten arbeiten.
Die Wirtschaftsstruktur des Landkreises ist stark von mittelständischen Unternehmen geprägt, insbesondere in den Bereichen Maschinenbau, Tourismus und Landwirtschaft. Diese Wirtschaftszweige wirken sich auf die Nachfrage nach gewerblichen und privaten Immobilien aus.
3. Immobilienmarktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Miltenberg zeichnet sich durch eine starke Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen aus. Besonders in den größeren Gemeinden und Stadtteilen wie Miltenberg, Amorbach, und Erlenbach am Main sind die Preise in den letzten Jahren gestiegen. In den ländlicheren Regionen gibt es tendenziell günstigere Immobilien, allerdings ist das Angebot hier weniger vielfältig.
- Marktnachfrage: In den städtischen Gebieten des Landkreises gibt es eine hohe Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Immobilien. Insbesondere Familien und Pendler, die nach einem ruhigeren Lebensumfeld suchen, sind auf der Suche nach Immobilien.
- Preistrends:
- Einzelhandelsimmobilien: Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien in den zentralen Orten ist eher stabil. Die Mieten sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit moderat gestiegen.
- Wohnimmobilien: Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahren moderat zugelegt. In den letzten fünf Jahren sind die Preise um durchschnittlich 5 bis 8 % pro Jahr gestiegen, was typisch für viele ländliche Regionen in Süddeutschland ist.
4. Immobilienpreise im Detail
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser in Städten wie Miltenberg und Amorbach liegen derzeit im Durchschnitt zwischen 300.000 € und 500.000 €, abhängig von der Lage und dem Zustand des Objekts.
- Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen sind vor allem für Käufer attraktiv, die in der Region arbeiten und dennoch in einer ruhigeren Umgebung leben möchten. Die Preise variieren zwischen 2.500 € und 3.500 € pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung.
- Mieten: Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen, jedoch in einem moderateren Tempo. In den städtischen Gebieten liegt der Mietpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung bei etwa 8 bis 12 € pro Quadratmeter.
5. Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Miltenberg ist vor allem durch junge Familien, Pendler und Senioren geprägt. Viele Familien ziehen in die Region, um dem hektischen Stadtleben zu entkommen und in einer ruhigeren, naturnahen Umgebung zu leben. Pendler aus Städten wie Aschaffenburg und Frankfurt nutzen den Landkreis als Wohnort, da die Verkehrsanbindung gut ist, aber die Lebenshaltungskosten niedriger.
Das Angebot an Immobilien ist jedoch begrenzt. In den letzten Jahren gab es zwar einige Neubauprojekte, jedoch bleibt das Angebot insgesamt knapp. In ländlichen Regionen ist das Angebot besonders gering, was zu einer Preiserhöhung führt.
6. Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Der Landkreis Miltenberg ist durch ein gut ausgebautes Verkehrsnetz gut angebunden. Die A3, die von Frankfurt nach Nürnberg führt, verläuft entlang des Landkreises und bietet eine schnelle Anbindung an größere Städte. Auch die Bahnverbindungen sind gut, sodass Pendler bequem in die Städte Aschaffenburg und Frankfurt reisen können. Innerhalb des Landkreises gibt es ein gut ausgebautes Netz an Straßen und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Die Infrastruktur ist besonders in den städtischen Gebieten gut entwickelt. Es gibt zahlreiche Schulen, Kindergärten, Einkaufszentren und Freizeitmöglichkeiten. In den ländlicheren Regionen ist die Infrastruktur etwas spärlicher, jedoch gibt es auch hier gute Anbindungen und grundlegende Einrichtungen.
7. Rechts- und Baurechtliche Aspekte
Beim Kauf von Immobilien im Landkreis Miltenberg müssen potenzielle Käufer die örtlichen Bebauungspläne und Baurechtsvorschriften berücksichtigen. Die Bauvorschriften variieren je nach Gemeinde und können Einfluss auf geplante Neubauten oder Renovierungen haben. Besonders in naturnahen Gebieten gibt es häufig strenge Auflagen, um den landschaftlichen Charakter zu bewahren.
8. Zukünftige Entwicklungen
- Wachstumsprognose: Es wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in den kommenden Jahren aufgrund der zunehmenden Nachfrage weiter wächst, insbesondere im Bereich der Wohnimmobilien. Jedoch wird die Verfügbarkeit von Baugrundstücken begrenzt bleiben, was die Preistrends weiter beeinflussen könnte.
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Ein wachsender Trend in der Region ist der Fokus auf nachhaltiges Bauen und energieeffiziente Immobilien. Insbesondere Neubauten und Sanierungen setzen zunehmend auf moderne Technologien, die den Energieverbrauch senken und die Umwelt schonen.
9. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Miltenberg ist insgesamt stabil, mit einer wachsenden Nachfrage nach Wohnimmobilien, besonders in den städtischen Gebieten und den Pendlerregionen. Die Preise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, und aufgrund des begrenzten Angebots wird erwartet, dass dies auch in den kommenden Jahren so bleibt. Für Käufer ist es wichtig, sich über die regionalen Marktbedingungen und baurechtlichen Vorschriften gut zu informieren, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Mit seiner zentralen Lage in Deutschland erweckt der Landkreis Miltenberg Aufmerksamkeit bei vielen Menschen.
Die Region am Spessart verspricht eine ausgezeichnete Verkehrsinfrastruktur, die schnelle Wege nach Baden-Württemberg und Hessen verspricht. Die lebendige Universitätsstadt Würzburg befindet sich außerdem ganz in der Nähe des Kreises. Wer hier lebt, kommt in den Genuss eines breiten Kultur- und Sportangebots. Insbesondere die vielen regionalen Kulturaufführungen beeindrucken ihre Gäste mit einem einzigartigen Ambiente. Sportfreunde können in der Gegend zwischen etwa 200 verschiedenen Sportvereinen wählen. Besonders sehenswert sind die geschichtsträchtige Stadt Miltenberg und der Luftkurort Mönchberg, der mit einem Skilift aufwartet.
Mittlerweile haben zahlreiche Unternehmen in dem bayerischen Landkreis einen optimalen Gewerbestandort gefunden.
Die gute Lebensqualität spiegelt sich auch in dem Arbeitsverhalten der hiesigen Bewohner wider. Unternehmen können in der Region von vielen hochmotivierten Mitarbeitern profitieren. Natürlich tragen auch die ausgezeichneten Verkehrsanbindungen im Landkreis zu einer erfolgreichen Wirtschaft bei. Die „Spessartautobahn“ A3, die von Frankfurt nach Würzburg führt, gilt als eines der wichtigsten Fernverkehrsverbindungen im Kreisgebiet.
In der gleichnamigen Kreisstadt des Landkreises Miltenberg wurde im Jahr 2015 eine Kaufkraft von 6.714 Euro pro Einwohner registriert. Der Kaufkraftindex belief sich im selbigen Jahr auf 104,0.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Miltenberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Miltenberg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
