Ich bin im Landkreis Kulmbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Kulmbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Landkreis Kulmbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Kulmbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Kulmbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Kulmbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Das Kulmbacher Kreisgebiet zeigt sich mit einer interessanten Museenlandschaft und einer gehobenen Gastronomie, die ihre Gäste mit kulinarischen Köstlichkeiten verwöhnt.
Wer durch das Kulmbacher Land reist, trifft auf viele kulturelle Schätze und reizvolle Landschaften. Das Wahrzeichen des Landkreises ist die Hohenzollernfeste Plassenburg, die in der Großen Kreisstadt Kulmbach thront. In der imposanten Burg ist das weltweit größte Zinnfigurenmuseum beherbergt. Darüber hinaus sind das Armeemuseum „Friedrich der Große“ sowie das Landschaftsmuseum „Obermain“ ein Teil der Plassenburg. Gleichermaßen gilt das Bayerische Brauereimuseum als fester Bestandteil der hiesigen Kultur. Auf über 3.000 Quadratmeter wird der Gast hier umfassend über das Genre Bier informiert. Mehr über die Historie der Region verrät die Burg Zwernitz aus dem 12. Jahrhundert, welche auf einem schmalen Dolomitfelsen thront.
In der Mitte des Regierungsbezirks Oberfranken erstreckt sich der idyllische Landkreis Kulmbach auf circa 656 Quadratkilometer. Am 31.12.2014 wurden in der Region etwa 72.540 Einwohner gezählt.
Im Gegensatz zu den anderen Landkreisen in Oberfranken weist das Kreisgebiet eine geringe Einwohnerzahl auf. Insgesamt gehören 22 Gemeinden, sprich drei Städte, zehn Märkte und neun Gemeinden, zum Kreisgebiet. Hinzu reihen sich fünf Verwaltungsgemeinschaften. Gemeindefreie Gebiete gibt es in der Gegend keine. Stadtsteinach, Kupferberg und Kulmbach nennen sich die Städte des Landkreises. Kulmbach agiert als Große Kreisstadt und zählt gleichzeitig die meisten Einwohner. Rund 26.000 Menschen sind hier zu Hause. Die oberfränkische Region hat Anteil an gleich vier Naturräumen. Das Obermaintal, der Frankenwald, die Fränkische Schweiz und das Fichtelgebirge stellen hier eine vielfältige Naturlandschaft dar. Die Markgrafenstadt Kulmbach wird von kleinen Gassen und einigen Türmen geziert. Das Kreisgebiet teilt sich eine Grenze mit den Landkreisen Lichtenfels, Kronach, Bayreuth und Hof.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht Landkreis Kulmbach
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Kulmbach zu erstellen, werden verschiedene Aspekte des Marktes berücksichtigt. Der Bericht kann sowohl aktuelle Daten als auch allgemeine Trends, Preisentwicklungen, Angebotsstrukturen und Faktoren umfassen, die den Markt beeinflussen. Hier ist ein grober Überblick über die relevanten Abschnitte, die in einem solchen Bericht enthalten sein sollten:
1. Einleitung
- Geografische Lage und Demografie des Landkreises Kulmbach: Der Landkreis Kulmbach liegt im oberfränkischen Teil von Bayern und zeichnet sich durch seine ländliche Struktur und historische Bedeutung aus. Die Stadt Kulmbach bildet das Zentrum des Landkreises, während ländliche Regionen durch Dörfer und kleinere Gemeinden geprägt sind.
- Bedeutung des Immobilienmarktes: Die Immobilienentwicklung im Landkreis Kulmbach wird zunehmend von urbanen wie auch ländlichen Faktoren beeinflusst. Neben traditionellen ländlichen Immobilien finden zunehmend städtische Wohnprojekte und Gewerbeimmobilien statt, was das Wachstum und die Dynamik des Marktes verändert.
2. Marktüberblick
- Marktstruktur:
- Wohnimmobilien: Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser sowie Eigentumswohnungen sind die Hauptformen von Wohnimmobilien im Landkreis.
- Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien umfasst Büroflächen, Produktionshallen und Einzelhandelsimmobilien, insbesondere in Kulmbach und den umliegenden Städten.
- Landwirtschaftliche Immobilien: Der Landkreis Kulmbach hat auch viele landwirtschaftlich genutzte Flächen, die sowohl für den Ackerbau als auch für die Tierhaltung genutzt werden.
3. Marktpreise und Preisentwicklung
- Preisentwicklung für Wohnimmobilien: In den letzten Jahren gab es eine moderate Steigerung der Immobilienpreise. Insbesondere in der Stadt Kulmbach stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wobei ländliche Gebiete noch relativ erschwinglich geblieben sind. Es gibt jedoch auch hier teils starke Preisunterschiede abhängig von Lage und Ausstattung.
- Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser im Landkreis liegt je nach Lage zwischen 150.000 und 350.000 Euro.
- Eigentumswohnungen: In den städtischen Gebieten Kulmbachs schwanken die Preise für Wohnungen zwischen 2.000 und 3.500 Euro pro Quadratmeter.
- Mietpreise: Die Mieten für Wohnungen und Häuser sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, liegen aber im Vergleich zu Großstädten wie Bamberg oder Bayreuth nach wie vor im mittleren Preissegment.
- Preisentwicklung für Gewerbeimmobilien: Die Nachfrage nach Büroflächen und Gewerbeimmobilien zeigt moderate, aber konstante Zuwächse, besonders in der Innenstadt von Kulmbach und in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten. Der Quadratmeterpreis für Büroflächen variiert, liegt aber meist bei etwa 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Hallen- und Lagerflächen können für 4 bis 7 Euro pro Quadratmeter gemietet werden.
4. Angebot und Nachfrage
- Nachfragesituation:
- Wohnimmobilien: Besonders junge Familien und Senioren suchen nach Eigenheimen im Landkreis. Es gibt eine steigende Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Häusern, ebenso nach größeren Wohnungen und Reihenhäusern, die Platz für Homeoffice bieten.
- Gewerbeimmobilien: Der Bedarf an modernen Büroflächen ist durch die Digitalisierung und die wachsende Zahl an Start-ups und Dienstleistungsunternehmen gestiegen. Für kleinere Betriebe und Handwerksunternehmen ist die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien konstant.
- Angebotssituation:
- Es gibt eine ausgewogene Marktversorgung für Einfamilienhäuser und Wohnungen in Kulmbach und den umliegenden Städten.
- In ländlichen Gegenden ist das Angebot für Neubauten größer, jedoch mit tendenziell weniger Nachfrage im Vergleich zu städtischen Gebieten.
5. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
- Wirtschaftliche Entwicklung: Der Landkreis profitiert von einer stabilen regionalen Wirtschaft, die durch lokale Unternehmen und die Landwirtschaft geprägt ist. Kulmbach selbst ist als Standort für viele mittelständische Unternehmen bekannt, insbesondere im Bereich der Brauereiindustrie und des Maschinenbaus.
- Verkehrsanbindung: Die gute Anbindung an die Autobahnen A9 und A70 sorgt für eine starke Verbindung zu größeren Städten wie Bamberg, Bayreuth und auch nach Nürnberg. Diese Anbindung erhöht die Attraktivität des Landkreises für Pendler.
- Demografische Veränderungen: Der Landkreis verzeichnet eine leicht alternde Bevölkerung, was zu einer verstärkten Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen führt, während gleichzeitig die Nachfrage nach größeren Wohnungen für junge Familien wächst.
6. Prognosen und Ausblick
- Kurz- und mittelfristige Prognose: In den kommenden Jahren wird erwartet, dass die Immobilienpreise im Landkreis Kulmbach moderat weiter steigen, insbesondere im städtischen Bereich. Die zunehmende Urbanisierung und die Attraktivität der Region für Pendler könnten den Markt weiter anheizen.
- Langfristige Perspektive: Der Landkreis könnte sich als attraktive Wohngegend für diejenigen entwickeln, die in der Nähe von größeren Städten wohnen möchten, aber gleichzeitig das ländliche Leben bevorzugen. Die Nachfrage nach Neubauten könnte steigen, insbesondere in den Städten und Randgebieten.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach ist dynamisch und bietet sowohl für Käufer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten. Die Preisentwicklung bleibt stabil und zeigt moderate Anstiege, besonders im städtischen Bereich. Trotz der ländlichen Struktur des Landkreises gibt es eine konstante Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, die durch wirtschaftliche, demografische und infrastrukturelle Faktoren unterstützt wird. Der Markt dürfte in den nächsten Jahren weiterhin attraktiv bleiben, besonders für Familien und Pendler.
Der Landkreis Kulmbach ist eine Region, die sich durch Gastfreundlichkeit und eine gute fränkische Küche auszeichnet. Aber auch das kulturelle Angebot kann sich hier sehen lassen.
Hervorzuheben sei besonders die vielfältige Museenlandschaft, welche ihre Besucher mit großem Wissen bereichert. Den Mittelpunkt bildet dabei das Zinnfigurenmuseum, das die Geschichte der Welt in Form von Miniaturfiguren darstellt. Der eher ländlich gezeichnete Lebensraum der Gegend beschert der hiesigen Bevölkerung viele ruhige Wohnorte. Dennoch findet sich im Kreisgebiet eine intakte Infrastruktur vor. Zwei bedeutende Autobahnen sowie drei Bundesstraßen führen durch den Landkreis. Auch im Bereich des öffentlichen Nahverkehrs ist der Landkreis bemüht, das Verkehrsnetz zunehmend zu optimieren. Als Wohnstandort beweist die Gegend in vielerlei Hinsicht ihre Qualitäten. Zum einen sind es die günstigen Mieten und Grundstückspreise, die den Menschen hier Vorteile verschaffen. Zum anderen ist die Arbeitsmarktlage stabil. Darüber hinaus zeigt sich der Landkreis mit vielen idyllischen Plätzen, die einen hohen Erholungswert schaffen.
Der Sektor Lebensmittel hat im Kreisgebiet eine sehr hohe Bedeutung. Als Lebensmittelstandort nimmt es in Bayern eines der vorderen Plätze ein.
Der Lebensmittelsektor schafft in der Gegend zahlreiche Arbeitsplätze. Zudem hat hier die Bundesforschungsanstalt für Lebensmittel und Ernährung ihren Sitz. Der Wirtschaftsraum Kulmbach wird von vielen innovativen Unternehmen bestimmt. Insbesondere stammen diese aus den Bereichen nachwachsende Rohstoffe, Logistik und Energieanlagenbau.
Der Kaufkraftindex, der im Landkreis Kulmbach im Jahr 2015 gemessen wurde, beträgt 95,9.
Die Region verzeichnet einen leichten Kaufkraftabfluss.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Kulmbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Kulmbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
