Ich bin im Landkreis Kulmbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Kulmbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Landkreis Kulmbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Kulmbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Kulmbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Kulmbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Das Kulmbacher Kreisgebiet zeigt sich mit einer interessanten Museenlandschaft und einer gehobenen Gastronomie, die ihre Gäste mit kulinarischen Köstlichkeiten verwöhnt.
Wer durch das Kulmbacher Land reist, trifft auf viele kulturelle Schätze und reizvolle Landschaften. Das Wahrzeichen des Landkreises ist die Hohenzollernfeste Plassenburg, die in der Großen Kreisstadt Kulmbach thront. In der imposanten Burg ist das weltweit größte Zinnfigurenmuseum beherbergt. Darüber hinaus sind das Armeemuseum „Friedrich der Große“ sowie das Landschaftsmuseum „Obermain“ ein Teil der Plassenburg. Gleichermaßen gilt das Bayerische Brauereimuseum als fester Bestandteil der hiesigen Kultur. Auf über 3.000 Quadratmeter wird der Gast hier umfassend über das Genre Bier informiert. Mehr über die Historie der Region verrät die Burg Zwernitz aus dem 12. Jahrhundert, welche auf einem schmalen Dolomitfelsen thront.
In der Mitte des Regierungsbezirks Oberfranken erstreckt sich der idyllische Landkreis Kulmbach auf circa 656 Quadratkilometer. Am 31.12.2014 wurden in der Region etwa 72.540 Einwohner gezählt.
Im Gegensatz zu den anderen Landkreisen in Oberfranken weist das Kreisgebiet eine geringe Einwohnerzahl auf. Insgesamt gehören 22 Gemeinden, sprich drei Städte, zehn Märkte und neun Gemeinden, zum Kreisgebiet. Hinzu reihen sich fünf Verwaltungsgemeinschaften. Gemeindefreie Gebiete gibt es in der Gegend keine. Stadtsteinach, Kupferberg und Kulmbach nennen sich die Städte des Landkreises. Kulmbach agiert als Große Kreisstadt und zählt gleichzeitig die meisten Einwohner. Rund 26.000 Menschen sind hier zu Hause. Die oberfränkische Region hat Anteil an gleich vier Naturräumen. Das Obermaintal, der Frankenwald, die Fränkische Schweiz und das Fichtelgebirge stellen hier eine vielfältige Naturlandschaft dar. Die Markgrafenstadt Kulmbach wird von kleinen Gassen und einigen Türmen geziert. Das Kreisgebiet teilt sich eine Grenze mit den Landkreisen Lichtenfels, Kronach, Bayreuth und Hof.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Auch der Immobilienmarkt des Landkreises Kulmbach ist von niedrigen Immobilienwerten geprägt. Menschen können hier zum einen relativ günstig wohnen und zum anderen von angemessenen Gehältern profitieren.
In der oberfränkischen Region gibt es viele ruhige Wohnlagen, in welchen sich ansehnliche Immobilien vorfinden. Neben den Kreisen Lichtenfels, Kronach, Wunsiedel im Fichtelgebirge und Hof zeigt sich Kulmbach mit den niedrigsten Immobilienwerten in Oberfranken. Selbst der Immobilienmarkt der Großen Kreisstadt Kulmbach hält lukrative Angebote für ihre Bewohner bereit. Der Immobiliengutachter hat bei seinen Recherchen herausgefunden, dass sich die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in der Stadt auf rund 5,60 Euro pro Quadratmeter beläuft. Vermieter einer Neubauwohnung verlangen im Ort überwiegend Quadratmeterpreise von circa 7 Euro. Aktuell stehen den Wohnraumsuchenden in der Großen Kreisstadt Kulmbach rund 380 Bestandsobjekte zur Auswahl. Neue Immobilien sind hier hingegen nur in einer geringen Anzahl vertreten. In den eher einfachen Wohnlagen erkennt der Immobiliengutachter bereits Mietpreise von 4,30 Euro pro Quadratmeter. Gleichwohl bestechen im Ort Immobilien in Form von Einfamilien- und Reihenhäusern durch ein attraktives Preisniveau. Ebenfalls erschwinglich in der Stadt sind Eigentumswohnungen und Doppelhäuser. Für Bestandshäuser verlangen Verkäufer im Ort durchschnittlich 1.090 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein Neubauhaus ist mit circa 2.375 Euro zwar wesentlich teurer, aber dennoch vergleichsweise erschwinglich. Ein Schnäppchen stellen hingegen Eigentumswohnungen als Bestandsimmobilie dar. Diese trotzen derzeit mit Quadratmeterpreisen von rund 1.175 Euro dem hohen Preisniveau vieler anderer bayerischer Regionen.
Der Landkreis Kulmbach ist eine Region, die sich durch Gastfreundlichkeit und eine gute fränkische Küche auszeichnet. Aber auch das kulturelle Angebot kann sich hier sehen lassen.
Hervorzuheben sei besonders die vielfältige Museenlandschaft, welche ihre Besucher mit großem Wissen bereichert. Den Mittelpunkt bildet dabei das Zinnfigurenmuseum, das die Geschichte der Welt in Form von Miniaturfiguren darstellt. Der eher ländlich gezeichnete Lebensraum der Gegend beschert der hiesigen Bevölkerung viele ruhige Wohnorte. Dennoch findet sich im Kreisgebiet eine intakte Infrastruktur vor. Zwei bedeutende Autobahnen sowie drei Bundesstraßen führen durch den Landkreis. Auch im Bereich des öffentlichen Nahverkehrs ist der Landkreis bemüht, das Verkehrsnetz zunehmend zu optimieren. Als Wohnstandort beweist die Gegend in vielerlei Hinsicht ihre Qualitäten. Zum einen sind es die günstigen Mieten und Grundstückspreise, die den Menschen hier Vorteile verschaffen. Zum anderen ist die Arbeitsmarktlage stabil. Darüber hinaus zeigt sich der Landkreis mit vielen idyllischen Plätzen, die einen hohen Erholungswert schaffen.
Der Sektor Lebensmittel hat im Kreisgebiet eine sehr hohe Bedeutung. Als Lebensmittelstandort nimmt es in Bayern eines der vorderen Plätze ein.
Der Lebensmittelsektor schafft in der Gegend zahlreiche Arbeitsplätze. Zudem hat hier die Bundesforschungsanstalt für Lebensmittel und Ernährung ihren Sitz. Der Wirtschaftsraum Kulmbach wird von vielen innovativen Unternehmen bestimmt. Insbesondere stammen diese aus den Bereichen nachwachsende Rohstoffe, Logistik und Energieanlagenbau.
Der Kaufkraftindex, der im Landkreis Kulmbach im Jahr 2015 gemessen wurde, beträgt 95,9.
Die Region verzeichnet einen leichten Kaufkraftabfluss.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Kulmbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Kulmbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
