Ich bin im Landkreis Kronach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Kronach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Kronach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Kronach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Kronach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Kronach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Landkreis Kronach im Norden von Oberfranken gilt als viel besuchte Touristengegend. Die intakte Naturlandschaft, die von einer starken Vielfalt geprägt ist, lockt viele Menschen in die bayerische Region.
Die weitläufige Natur hier beschert den Besuchern einen hohen Erholungswert. Zum größten Teil wird die Landschaft in der schönen Gegend vom Frankenwald – einem bewaldeten Mittelgebirge – und vom Obermainischen Hügelland bestimmt. Sportarten jeglicher Art können in dem oberfränkischen Kreisgebiet ausgeübt werden. Wandern, Klettern, Angeln und Mountainbiken sind nur einige der Sportmöglichkeiten, welche die wechselvolle Landschaft ihren Besuchern bietet. Der Landkreis im Frankenwald steht für Natur, Gesundheit und Aktivität. Der Kletterturm im Landesgartenschaugelände Kronach sowie der Golfclub „Gut Nagel“ in Küps sind zwei der begehrten Anlaufpunkte im Kreisgebiet.
Etwa 68.000 Menschen sind heute in dem bayerischen Landkreis zu Hause. Das Kreisgebiet zählt, nach Lichtenfels, zu den einwohnerärmsten Kreisen in Oberfranken.
Seit 2008 verzeichnet die Region einen leichten Einwohnerrückgang. Die hiesigen Einwohner nehmen nur 6,44 Prozent der Gesamtbevölkerung von Oberfranken ein. Das Kreisgebiet umfasst eine Gesamtfläche von rund 652 Quadratkilometer. Es befindet sich am nördlichsten Punkt des Regierungsbezirkes Oberfranken. Die Nachbarkreise, welche den Landkreis umgeben, lauten: Coburg, Hof, Lichtenfels und Kulmbach (alle in Oberfranken) sowie die Kreise Saale-Orla-Kreis, Sonneberg und Saalfeld-Rudolstadt, welche dem Bundesland Thüringen zugehörig sind. Der Frankenwald erstreckt sich in weiten Teilen des Kreisgebietes. Der Südosten sowie der Osten und Norden sind von dem deutschen Mittelgebirge bedeckt, das Höhen bis zu rund 800 Meter aufweist. Die Region des Kreisgebiets, die einst dem Hochstift Bamberg angehörte, wurde im Jahre 1802 nach Bayern eingegliedert. Heute zählt der Landkreis Kronach vier Städte, sieben Märkte (Küps u.a.) und sieben Gemeinden. Zudem befinden sich hier die zwei gemeindefreien Gebiete Langenbacher Forst und Birnbaum. Wallenfels, Kronach, Teuschnitz und Ludwigsstadt gehören zu den Städten des Kreisgebiets. Kronach ist mit ihren rund 17.000 Bewohnern die Kreisstadt des Landkreises.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht Landkreis Kronach
Um einen vollständigen Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Kronach zu erstellen, muss ich verschiedene Aspekte berücksichtigen, darunter die Marktentwicklung, Preistrends, beliebte Immobilienarten, demografische Entwicklungen sowie zukünftige Prognosen. Da ich keinen direkten Zugriff auf Echtzeit-Daten habe, kann ich eine allgemeine Analyse basierend auf bekannten Trends und Quellen erstellen. Wenn du detaillierte, aktuelle Daten benötigst, könnte eine Recherche auf lokalen Immobilienportalen oder bei der zuständigen Behörde notwendig sein.
1. Einleitung
Der Landkreis Kronach liegt im oberfränkischen Teil Bayerns und bietet eine interessante Mischung aus ländlichem Charme und Zugang zu städtischen Annehmlichkeiten. Mit einer Fläche von rund 950 Quadratkilometern und etwa 60.000 Einwohnern ist der Landkreis von ländlicher Struktur, was den Immobilienmarkt von städtischen Märkten wie z.B. München oder Nürnberg unterscheidet. Dieser Bericht analysiert die Entwicklung des Immobilienmarktes im Landkreis Kronach unter Berücksichtigung aktueller Trends, Preisentwicklungen und relevanter wirtschaftlicher Faktoren.
2. Demografische und wirtschaftliche Situation
2.1 Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung des Landkreises Kronach ist in den letzten Jahren leicht rückläufig, was typisch für viele ländliche Regionen in Deutschland ist. Junge Menschen tendieren dazu, in größere Städte zu ziehen, was zu einer älteren Bevölkerungsstruktur führt. Infolgedessen gibt es eine wachsende Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnformen.
2.2 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft im Landkreis Kronach ist geprägt von kleinen und mittelständischen Unternehmen. Die Region profitiert von einer soliden industriellen Basis, vor allem im Bereich der Glas- und Maschinenindustrie. Auch der Tourismus hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen, was zu einer gesteigerten Nachfrage nach Ferienwohnungen und sanierten Altbauten geführt hat.
3. Immobilienmarktanalyse
3.1 Preistrends
Die Immobilienpreise im Landkreis Kronach sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, was auf das begrenzte Angebot an Neubauten und die Attraktivität der Region als Wohnort hinweist. Im Vergleich zu Ballungszentren wie Nürnberg oder Bamberg sind die Preise deutlich niedriger, was den Landkreis für Käufer aus teureren Regionen attraktiv macht.
- Kaufpreise für Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser liegen im Landkreis Kronach im Schnitt zwischen 150.000 und 350.000 Euro, abhängig von Lage und Zustand des Objekts. Besonders in den ländlicheren Gebieten sind die Preise noch deutlich günstiger.
- Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen sind in den städtischen Zentren wie Kronach oder Schwarzenbach am Wald teurer. Hier bewegen sich die Preise für gut gelegene Wohnungen zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter.
- Mietpreise: Die Mietpreise im Landkreis sind im Vergleich zu größeren Städten relativ günstig. Einfamilienhäuser werden zu Mietpreisen von 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter vermietet, während Wohnungen in Kronach und Umgebung etwa 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter kosten.
3.2 Beliebte Immobilienarten
- Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften: Diese Immobilienarten sind bei Familien besonders beliebt, da sie sowohl die Vorteile von ländlichem Leben als auch eine gute Anbindung an die Städte bieten.
- Altbauwohnungen und saniertes Wohneigentum: In historischen Ortschaften wie Kronach gibt es eine wachsende Nachfrage nach sanierten Altbauten, die ein attraktives Investment darstellen.
- Ferienimmobilien: Der Landkreis Kronach, besonders durch seine Nähe zum Frankenwald und die touristischen Sehenswürdigkeiten, hat einen Markt für Ferienwohnungen entwickelt, insbesondere in den ländlicheren Gebieten.
3.3 Lagefaktoren
Die besten Lagen im Landkreis sind vor allem die Städte Kronach und Marktredwitz. Diese bieten eine gute Infrastruktur, Anbindung an Verkehrswege und sind für Pendler aus benachbarten Städten wie Coburg oder Bayreuth gut erreichbar. Für ländliche Gebiete wie Rodach oder Töpen sind die Immobilienpreise moderater, was sie für Käufer attraktiv macht, die ein ruhigeres Leben suchen.
4. Infrastruktur und Erreichbarkeit
Der Landkreis Kronach profitiert von einer guten Anbindung an die A9 und A73, was eine schnelle Verbindung zu größeren Städten wie Bamberg, Nürnberg und Hof ermöglicht. Zudem gibt es regelmäßige Zugverbindungen, die den Pendelverkehr für Berufspendler erleichtern.
Infrastrukturmaßnahmen wie die Sanierung von Straßen und die Schaffung neuer Gewerbegebiete könnten den Immobilienmarkt weiter anheizen. Auch die Digitalisierung und die Ausbau von Glasfaserleitungen in ländliche Gebiete wird die Attraktivität des Landkreises für Familien und Unternehmen erhöhen.
5. Zukünftige Marktprognose
5.1 Wachstumsbereiche
- Sanierungsobjekte und Denkmalschutz: Aufgrund des historischen Erbes des Landkreises besteht Potenzial für Investitionen in denkmalgeschützte Objekte, die saniert und wieder vermietet werden.
- Ferienimmobilien: Durch die steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen könnte der Markt für solche Immobilien weiter wachsen.
- Altersgerechtes Wohnen: Angesichts der demografischen Entwicklung wird barrierefreies und altersgerechtes Wohnen eine größere Rolle spielen. Die Nachfrage nach solchen Immobilien dürfte in den nächsten Jahren steigen.
5.2 Herausforderungen
- Leerstand in ländlichen Gebieten: Einige abgelegene Dörfer und kleine Städte haben mit Leerstand und einem Überangebot an ungenutztem Wohnraum zu kämpfen. Der Abbau des Leerstands könnte durch Sanierungen und gezielte Förderprogramme erreicht werden.
- Begrenzte Neubauprojekte: Aufgrund der niedrigen Bautätigkeit könnte es schwierig sein, dem steigenden Bedarf an Wohnraum, besonders in den städtischen Gebieten, gerecht zu werden.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kronach befindet sich auf einem moderaten Wachstumspfad. Besonders für Käufer aus teureren Regionen ist der Markt weiterhin attraktiv. Die Nachfrage nach ländlichem Wohnraum, insbesondere für Einfamilienhäuser, bleibt stabil. Dennoch müssen Investoren die Herausforderungen im Hinblick auf den Leerstand in abgelegenen Gebieten und die begrenzte Neubautätigkeit im Auge behalten.
Durch eine gezielte Entwicklung der Infrastruktur und das Angebot an saniertem Wohneigentum bietet der Landkreis Kronach jedoch Chancen für langfristige Investitionen im Immobiliensektor.
Der Landkreis im Freistaat Bayern vereint eine hohe Lebensqualität mit einer Vielzahl von Freizeitmöglichkeiten. Für Sportler stellt die Region ein Eldorado dar.
Sie bietet ihnen zahlreiche Radwege, die zum Inlineskaten und Radfahren anreizen. Für ambitionierte Läufer steht im Kreisgebiet eine permanente Halbmarathonstrecke bereit. Der Frankenwald bietet mit seinen Höhenlagen vor allem Skifahrern interessante Langlaufloipen. Familien und Sportschwimmer können im Landkreis insgesamt sechs Hallenbäder, sechs Freibäder sowie zwei Naturbäder aufsuchen. Die Hallenbäder befinden sich unter anderem in Kronach, Steinbach am Wald und Ludwigsstadt. Freibäder, die insbesondere im Sommer ein gern besuchter Ort sind, findet der interessierte Gast mitunter in Wallenfels, Steinwiesen und Kronach. Ein großer Freizeitsee befindet sich in Windheim. Der Wohlfühlfaktor der Region wird durch die gegenwärtig günstigen Baulandpreise verstärkt.
Die Wirtschaft im oberfränkischen Landkreis weist ein hohes Potenzial auf. Die zentrale Lage in Europa und Deutschland schafft gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Existenz.
Zahlreiche Autobahnen und Bundesstraßen ziehen sich durch die Region. Sie versprechen gute Anbindungen und eine schnelle Erreichbarkeit der umliegenden Orte. So führt die B 85 von Kulmbach über Kronach nach Saalfeld. Über die B 303 gelangen Reisende von Kronach nach Schweinfurt. Im Kreisgebiet sind vorwiegend Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe ansässig. Die Gegend gilt als eine sehr industriestarke Region. Auch der Dienstleistungssektor hat sich im Kreisgebiet etabliert.
Im Jahr 2015 verzeichnete der Landkreis Kronach einen Kaufkraftindex von 95,3.
Als Einkaufsregion überzeugen die kreisfreien Städte Bamberg und Bayreuth mehr.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Kronach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Kronach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
