Ich bin im Landkreis Forchheim als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Forchheim Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Forchheim um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Forchheim analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Forchheim eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Forchheim zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Landkreis Forchheim ist von einer herrlichen Urlaubslandschaft umgeben. Die Fränkische Schweiz ist ein Teil des Kreisgebiets.
Die bedeutende Tourismusregion präsentiert sich mit mittelalterlichen Burgen, abwechslungsreichen Thermen und einer gehobenen Gastronomie. Auf zahlreichen Kulturwanderwegen kann die atemberaubende Landschaft der Gegend erkundet werden. Auch für Läufer bietet die Gegend die ideale Grundlage. Durch die Fränkische Schweiz ziehen sich mehrere Lauferlebniswege mit verschiedenen Schwierigkeitsgraden. So finden sich hier Wege vor, die sich für leichte Aufwärmrunden anbieten. Gleichermaßen können Sportler auch mittelschwere Trainingsstrecken über zehn Kilometer und Wege für ambitionierte Läufer in der bewaldeten Region nutzen. Spaß, Action und Erholung sind dem Gast in der vielfältigen Urlaubsregion auf jeden Fall garantiert.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das Forchheimer Kreisgebiet erstreckt sich im Süden des Regierungsbezirks Oberfranken. Hier nimmt es eine Fläche von rund 643 Quadratkilometer ein.
Etwa 114.000 Menschen sind in der bayerischen Region zu Hause, die von den Kreisen Erlangen-Höchstadt, Bamberg, Nürnberger Land und Bayreuth begrenzt wird. Circa 177 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Verglichen mit den anderen Landkreisen in Oberfranken weist Forchheim die höchste Bevölkerungsdichte auf. Gemessen an der Einwohnerzahl nimmt das Kreisgebiet den zweiten Platz ein. Der einwohnerreichste Landkreis in Oberfranken ist Bamberg mit etwa 145.000 Bewohnern. Die Landschaft des Kreisgebiets wird zum größten Teil von der Fränkischen Schweiz bestimmt. Zu den markantesten Gewässern des Landkreises zählen der Main-Donau-Kanal und die Regnitz. Als Verwaltungssitz des Landkreises gilt die Große Kreisstadt Forchheim mit rund 31.200 Einwohnern. Gräfenberg und Ebermannstadt sind ebenso zwei kleinere Städte, die zum Kreisgebiet zählen. Weiterhin sind dem Landkreis acht Märkte und 18 Gemeinden zugehörig.
Immobilienmarktbericht Landkreis Forchheim
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Forchheim zu erstellen, müssen verschiedene relevante Aspekte abgedeckt werden. Dies umfasst Marktdaten, Trends, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, rechtliche Rahmenbedingungen, sowie auch Faktoren, die die Immobilienpreise und -verfügbarkeit beeinflussen. Ich werde den Bericht strukturiert aufbauen. Um ein genaueres Bild des Marktes zu erhalten, werde ich auch allgemeine Informationen und Faktoren berücksichtigen, die für die Region relevant sind.
1. Einleitung
Der Landkreis Forchheim liegt in Oberfranken, Bayern, und hat sowohl ländliche als auch städtische Gebiete. Der Markt für Immobilien wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die Nähe zu größeren Städten wie Nürnberg, die gute Verkehrsanbindung und die steigende Nachfrage nach Wohnraum. Es ist wichtig, sowohl die Immobilienmärkte in städtischen Zentren als auch in ländlichen Gegenden zu betrachten.
2. Geografische Lage und Infrastruktur
Der Landkreis Forchheim liegt im Nordwesten von Bayern und hat eine gute Verkehrsanbindung, besonders durch die Nähe zu Nürnberg und Bamberg. Die Region hat sowohl ländliche als auch städtische Gebiete, mit Forchheim als zentraler Stadt. Die Anbindung an die A73 sowie gute Bahnverbindungen nach Nürnberg machen den Landkreis für Pendler attraktiv.
3. Demografische und wirtschaftliche Faktoren
Die demografische Entwicklung spielt eine zentrale Rolle für die Nachfrage nach Immobilien. Der Landkreis Forchheim verzeichnet eine stabile Bevölkerung mit einem leichten Wachstum, insbesondere durch Zuzug von Menschen, die in der Metropolregion Nürnberg arbeiten.
Einige demografische und wirtschaftliche Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen:
- Bevölkerungswachstum: Die Region zieht zunehmend junge Familien und Berufspendler an.
- Arbeitsmarkt: Die Nähe zu großen wirtschaftlichen Ballungsräumen (wie Nürnberg) sorgt für stabile Einkommensverhältnisse und stärkt die Nachfrage nach Wohnraum.
- Wirtschaftszweige: Besonders die Maschinenbau- und Automobilindustrie sowie der Dienstleistungssektor bieten stabile Arbeitsplätze.
4. Aktuelle Marktlage
4.1 Wohnimmobilien
- Preisentwicklung: Der Markt für Wohnimmobilien zeigt in den letzten Jahren einen moderaten Anstieg. Insbesondere in Forchheim und den umliegenden Orten sind die Preise für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen gestiegen.
- Kaufpreise: Die Kaufpreise in städtischen Gebieten von Forchheim liegen deutlich über denen in den ländlicheren Teilen des Landkreises. Einfamilienhäuser können hier zwischen 350.000 und 600.000 Euro kosten, abhängig von Lage und Größe. In ländlichen Gebieten liegen die Preise für vergleichbare Immobilien bei etwa 250.000 bis 400.000 Euro.
- Mietpreise: Die Mietpreise sind ebenfalls gestiegen. In Forchheim liegt der Mietpreis für eine 80 m² große Wohnung bei etwa 9 bis 12 Euro/m². In den ländlicheren Gebieten sind die Mieten günstiger, etwa 7 bis 9 Euro/m².
4.2 Gewerbeimmobilien
- Büroflächen: Die Nachfrage nach Büroflächen ist in den städtischen Gebieten wie Forchheim gestiegen, vor allem in zentralen Lagen. Der Preis für Büroflächen variiert je nach Lage und Ausstattung, liegt aber oft zwischen 10 und 15 Euro/m².
- Industrieflächen: Die Region ist aufgrund ihrer guten Anbindung an die Autobahnen und die Nähe zu großen Städten auch für industrielle Ansiedlungen attraktiv. Die Preise für Gewerbeimmobilien in Forchheim liegen bei etwa 4 bis 6 Euro/m², wobei die Preise in ländlicheren Gebieten oft niedriger sind.
5. Trends und Entwicklungen
5.1 Zunahme des Eigenheimbesitzes
Durch das anhaltend niedrige Zinsniveau (obwohl dies je nach Jahr schwanken kann) und die stabile Einkommenssituation steigt die Zahl der Menschen, die in Eigenheime investieren wollen. Besonders in den Vororten und ländlichen Regionen des Landkreises Forchheim ist dieser Trend zu beobachten.
5.2 Nachhaltigkeit und Energiestandards
Ein weiteres Thema, das immer wichtiger wird, sind nachhaltige Bauweisen und Energiestandards. Neubauten und Sanierungen von Bestandsimmobilien orientieren sich zunehmend an den Anforderungen der Energieeffizienz, was die Marktpreise in die Höhe treiben kann, da Käufer bereit sind, für energieeffiziente Immobilien mehr zu zahlen.
5.3 Renovierung von Altbauten
In den letzten Jahren gab es einen Trend, auch ältere Häuser in den ländlicheren Gebieten zu renovieren. Diese Altbauimmobilien bieten Potenzial für Käufer, die auf der Suche nach einem einzigartigen Charme sind, aber oft mit dem Bedarf nach umfassenden Renovierungen und Modernisierungen konfrontiert werden.
6. Rechtliche Rahmenbedingungen
Der Immobilienmarkt unterliegt einer Reihe von rechtlichen Vorgaben, die für Käufer, Verkäufer und Investoren im Landkreis Forchheim von Bedeutung sind:
- Bauleitplanung: Jede Gemeinde im Landkreis hat ihre eigene Bauleitplanung, die vorschreibt, welche Flächen für den Wohnungsbau oder Gewerbe genutzt werden dürfen.
- Förderprogramme: Es gibt verschiedene Förderprogramme für den Bau oder die Sanierung von Immobilien, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz und des umweltfreundlichen Bauens.
- Grundbuch und Eigentumsverhältnisse: Bei Transaktionen muss das Grundbuch berücksichtigt werden, und Käufer müssen sicherstellen, dass keine rechtlichen Probleme oder Belastungen wie Hypotheken bestehen.
7. Ausblick und Perspektiven
Der Immobilienmarkt im Landkreis Forchheim wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren von einer stabilen Nachfrage geprägt sein. Besonders die Nähe zu Nürnberg und die hohe Lebensqualität in der Region werden weiterhin zu einer attraktiven Option für Kaufinteressenten führen.
Wichtige Entwicklungen:
- Zunehmender Zuzug: Der Zuzug von Berufspendlern wird weiter ansteigen, was die Nachfrage nach Wohnraum in den Randgebieten und ländlichen Regionen stärkt.
- Urbanisierung: Forchheim könnte als attraktiver Standort für Neubauten und Wohnanlagen weiterhin wachsen, da immer mehr Menschen den ländlichen Charme der Region schätzen, jedoch gleichzeitig gute Anbindungen an städtische Zentren suchen.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Forchheim zeigt sich derzeit stabil, mit einem moderaten Anstieg der Preise für Wohnimmobilien und einer anhaltenden Nachfrage. Durch die gute Infrastruktur und die Nähe zu Nürnberg bleibt die Region ein attraktiver Standort für Investoren, Käufer und Mieter. Langfristig wird erwartet, dass der Markt durch den Zuzug von Pendlern und die stetige Entwicklung von nachhaltigen und energieeffizienten Bauprojekten weiter positiv bleibt.
Der bayerische Landkreis befindet sich im Städtedreieck Bamberg-Bayreuth-Nürnberg.
Er zeichnet sich durch eine zentrale Lage in Europa aus. Gleichwohl hat hier die Naherholung eine sehr hohe Bedeutung. Die Fränkische Schweiz als beliebte Urlaubsregion bietet nicht nur für Touristen Freizeitmöglichkeiten an. Auch Einheimische leben gern hier und verbringen ihre Freizeit häufig in einen der vielen Freizeitbäder. Für die ganze Familie bieten sich vor allem Fahrradtouren an. Die schöne Gegend stellt für ihre Besucher dafür eine Vielzahl von Möglichkeiten bereit. Grund- und Mittelschulen befinden sich in nahezu jeder Gemeinde des Kreisgebiets. Weiterführende Schulen wie Realschulen und Gymnasien haben ihren Sitz in der Großen Kreisstadt Forchheim, an die alle Orte im Kreisgebiet gut angebunden sind.
Der Landkreis wartet mit günstigen Standortbedingungen für Gewerbebetriebe auf. Nicht nur die Verkehrsanbindungen sind hier gut ausgerichtet.
Auch die weichen Standortfaktoren, zu welchen eine hohe Lebensqualität und das allgemeine Umfeld zählen, zeigen sich mit Potenzial in der Gegend. Über die A73 ist der Landkreis mit dem Fernverkehrsnetz verbunden. Das Kreisgebiet weist eine hohe Beschäftigtenzahl auf. Insbesondere die Branchen Handwerk und Industrie verzeichnen im Landkreis die meisten Beschäftigten.
Der Landkreis Forchheim weist den höchsten Kaufkraftindex aller Landkreise in Oberfranken auf.
Im Jahr 2015 wurde hier ein Kaufkraftindex von 105,3 gemessen.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Forchheim
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Forchheim eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
