Ich bin im Landkreis Coburg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Coburg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Coburg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Coburg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Coburg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Coburg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Mehr als 15 Naturschutzgebiete dehnen sich im oberfränkischen Landkreis Coburg aus. Hinzu reihen sich etwa 12 Landschaftsschutzgebiete.
Ein markantes Areal ist das Naturschutzgebiet Lauterberg, welches eingebettet zwischen dem Thüringer Wald und einer Mittelgebirgslandschaft liegt. Das Naturschutzgebiet gehört zu den Langen Bergen, die überwiegend von Nadelwäldern bedeckt sind. Ganz in der Nähe thront der etwa 530 Meter hohe Buchberg, der sich als höchste Erhebung im Kreisgebiet präsentiert. Die abwechslungsreiche Landschaft der Gegend wird durch das südlich gelegene Itz-Hügelland ergänzt, das sich auf Höhenlagen von bis zu 300 Metern befindet. Nicht nur die Landschaft ist in dem bayerischen Landkreis reizvoll. Gleichwohl birgt er einige eindrucksvolle Klöster und Schlösser, wie etwa das Schloss Hohenstein aus dem Jahre 1306 und das Schloss Ahorn, das in der gleichnamigen Gemeinde gelegen ist.
Der Landkreis Coburg stellt sich als ein Teil des Regierungsbezirks Oberfranken vor. Hier trifft der Reisende im Nordwesten auf das etwa 592 Quadratkilometer große Kreisgebiet.
Circa 87.000 Menschen sind in der bayerischen Region zu Hause. Auf einem Quadratkilometer leben im Schnitt 145 Einwohner. Folglich gilt Coburg, neben Forchheim, als der Landkreis mit der höchsten Bevölkerungsdichte in Oberfranken. Insgesamt sind 17 Gemeinden dem Kreisgebiet zugehörig. Diese beinhalten vier Städte, zu denen Seßlach, Bad Rodach, Rödental und Neustadt bei Coburg zählen. Die letztere Stadt agiert als Große Kreisstadt im Landkreis. Sie zählt etwa 15.000 Einwohner. Auch Rödental ist mit rund 13.100 Bewohnern einer der einwohnerreichsten Orte im Landkreis. Darüber hinaus befinden sich in der Gegend drei gemeindefreie Gebiete und die Verwaltungsgemeinschaft Grub am Forst. Das Kreisgebiet teilt sich im Süden mit den Landkreisen Lichtenfels und Haßberge eine gemeinsame Grenze. Im Osten ist es vom Landkreis Kronbach umgeben. Im Norden und Westen gehört das Bundesland Thüringen mit den zwei Landkreisen Sonneberg und Hildburghausen zu den Nachbarregionen des Kreisgebiets. Die kreisfreie Stadt Coburg liegt zentral im gleichnamigen Landkreis und ist von diesem vollständig umgeben.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Am Immobilienmarkt des Landkreises Coburg beobachtet der Immobiliengutachter Preise für Immobilien, die er als bezahlbar betrachtet. Als Grundlage für seine These dienen die Immobilienwerte der umliegenden oberfränkischen Landkreise und Städte.
Im Vergleich stellt der Immobiliengutachter fest, dass sich der Immobilienmarkt der Städte Bayreuth und Bamberg mit dem höchsten Preisniveau in Oberfranken zeigt. Noch etwas niedriger als im benannten Landkreis sind die Immobilienwerte in den nördlich gelegenen Regionen, wie etwa Kronach, Lichtenfels, Kulmbach, Hof und Wunsiedel im Fichtelgebirge. Ein vergleichbares Preisniveau weisen Immobilien in den Landkreisen Forchheim, Bayreuth und Bamberg auf. Hier zahlen Kaufinteressenten ähnliche Preise für Immobilien wie im Coburger Kreisgebiet. Der interessierte Immobiliengutachter hat sich den Immobilienmarkt der Großen Kreisstadt Neustadt bei Coburg genauer angeschaut. Die Mietpreise für Wohnungen, die er hier recherchiert hat, bewegen sich zwischen 4 Euro und 7 Euro pro Quadratmeter. Eine neue Wohnung verzeichnet in der Stadt im Schnitt einen Quadratmeterpreis von 6,50 Euro. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Bestandswohnung im Ort liegt bei rund 5,20 Euro pro Quadratmeter. Die Hauspreise in der Großen Kreisstadt liegen zwischen etwa 92.000 Euro und 240.000 Euro. Der tatsächliche Kaufpreis richtet sich nach Größe und Lage des Objekts.
Der Landkreis im Norden von Oberfranken bietet seinen etwa 87.000 Einwohnern ein attraktives Angebot in den Bereichen Gesundheit, Bildung und Freizeit.
Das Angebot ist sowohl auf die Bedürfnisse von Kindern als auch auf Erwachsene und ältere Menschen abgestimmt. Kleinkinder und auch Schulkinder werden in der Region bestens betreut. Verschiedene Einrichtungen, wie Kindergärten und die Kindertagespflege, bieten individuelle und flexible Lösungen für berufstätige Mütter und Väter. Auch im Bereich des Sports zeigt sich der Landkreis mit einem vielfältigen Programm. Neben mehreren Sport- und Schützenvereinen bildet das alljährliche Kreisschwimmfest im Familienbad „Bademehr“ den sportlichen Mittelpunkt. In dem Schwimmbad, das sich in Neustadt befindet, messen sich Kinder und Jugendliche im Rahmen eines Wettstreits.
In dem Industriestandort sind Branchen wie Elektrotechnik, Automobilindustrie, Maschinenbau und Spielwaren zu Hause.
Zahlreiche Automobile werden in dem oberfränkischen Landkreis hergestellt. Schon sehr früh begann die Industrialisierung im Kreisgebiet. Mittlerweile zählt der Landkreis zu den Regionen mit der höchsten Dynamik in Deutschland. Er bietet zahlreiche Arbeitsplätze im Sektor Industrie. Die Region in Oberfranken weist zudem nur eine sehr geringe Arbeitslosenquote auf. Zu den größten Arbeitgebern im Landkreis zählen die Firmen Valeo Klimasysteme mit etwa 730 Beschäftigten sowie die Firmenfamilie Habermaaß mit rund 2.000 Mitarbeitern.
Der Kaufkraftindex des Landkreises Coburg zeigt einen Wert von 99,9 auf und liegt somit nur leicht unter dem Bundesdurchschnitt.
Vor allem bietet die Große Kreisstadt Neustadt bei Coburg gute Einkaufsmöglichkeiten.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Coburg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Coburg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
