Ich bin im Landkreis Cham als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Cham Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Cham um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Cham analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Cham eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Cham zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Landkreis Cham in der Oberpfalz ist in vielen Regionen ländlich geprägt. Die Landschaften sind hier sehr abwechslungsreich. Die tiefen Flussauen bilden in der Gegend einen starken Kontrast zu den Hügeln des Bayerischen Waldes.
Insgesamt umfasst der Landkreis fünf Landschaftsschutzgebiete und zehn Naturschutzgebiete. Der Bayerische Wald erstreckt sich entlang des Kreisgebiets. Der Naturpark Oberer Bayerischer Wald nimmt beinah die gesamte Fläche des Landkreises ein. Insgesamt dehnt er sich auf rund 1.795 Quadratkilometer aus. Naturliebhaber kommen im Bayerischen Wald, der mit weitläufigen Wäldern, romantischen Flüsschen und bemerkenswerten Bergen besticht, garantiert auf ihre Kosten. Die Region lädt zu ausgiebigen Wander- oder Klettertouren ein und hält einige Naturschönheiten bereit. So thronen hier unter anderem der circa 1.295 Meter hohe „Große Osser“ und der etwa 1.385 Meter hohe „Kleine Arber“. Etwa 40 Prozent des Naturparks werden vom Wald eingenommen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der bayerische Landkreis ist im Osten des Regierungsbezirks Oberpfalz gelegen. Hier umfasst er eine Gesamtfläche von ungefähr 1.518 Quadratkilometer.
Folglich gilt er an der Fläche gemessen als fünftgrößter Landkreis in Bayern und als größter Landkreis in der Oberpfalz. Das Kreisgebiet verzeichnet gegenwärtig rund 126.000 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte weist etwa 85 Einwohner je Quadratkilometer auf. Somit ist der Landkreis relativ dünn besiedelt. Zu seinen Nachbarregionen zählen das Land Tschechien im Osten sowie die Landkreise Schwandorf und Regensburg im Westen. Im Süden grenzen die Kreise Regen und Straubing-Bogen an das Kreisgebiet. Insgesamt gehören der Region sechs Städte, fünf Märkte und 28 Gemeinden an. Die Städte lauten: Waldmünchen, Bad Kötzting, Rötz, Cham, Roding und Furth im Wald. Cham gilt mit ihren rund 16.500 Einwohnern als Kreisstadt des Landkreises. Neben Cham zählt Roding zu der einwohnerreichsten Stadt im Landkreis. Landschaftlich ist das Kreisgebiet sowohl vom Bayerischen- als auch vom Oberpfälzer Wald geprägt. Beide Großlandschaften werden durch die Cham-Further Senke, einer Niederung, voneinander getrennt. Durch den Landkreis läuft der circa 170 Kilometer lange Fluss Regen.
Immobilienmarktbericht Landkreis Cham
Um einen detaillierten und aktuellen Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Cham zu erstellen, ist es wichtig, verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, wie die aktuelle Marktentwicklung, Preise, Nachfrage, Angebotsstruktur und andere relevante Faktoren. Da ich Zugriff auf aktuelle Daten bis zum Jahr 2023 habe, werde ich den Bericht unter Berücksichtigung allgemeiner Trends und Faktoren verfassen. Wenn du konkrete oder aktuelle Zahlen benötigst, müsstest du diese möglicherweise aus spezialisierten Datenbanken oder Quellen ziehen, da ich auf Echtzeitdaten keine Zugriff habe.
Hier ist ein möglicher Aufbau des Berichts:
1. Einleitung
Der Landkreis Cham befindet sich im Osten des Freistaates Bayern und ist ein attraktiver Standort für Immobilienkäufe und -mieten, sowohl für private als auch gewerbliche Investoren. Geprägt von einer landschaftlich reizvollen Umgebung, historischen Städten und einer gut ausgebauten Infrastruktur hat sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren sowohl in Bezug auf die Nachfrage als auch die Preisentwicklung stark verändert. Der Landkreis umfasst Städte wie Cham, Roding und Furth im Wald, sowie viele kleinere Gemeinden und ländliche Gebiete.
2. Allgemeine Wirtschaftslage und Demografie
Die wirtschaftliche Lage des Landkreises Cham ist im Allgemeinen stabil. Besonders die Land- und Forstwirtschaft sowie mittelständische Unternehmen aus Bereichen wie Maschinenbau, Textilindustrie und Tourismus prägen die Region. Die demografische Entwicklung zeigt eine alternde Bevölkerung, was langfristig Einfluss auf die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen hat, insbesondere im Bereich barrierefreier Wohnungen und seniorengerechter Häuser.
3. Marktentwicklung und Trends
- Nachhaltigkeit und Neubauten: Wie in vielen ländlichen Regionen Bayerns, gewinnt auch im Landkreis Cham der Bau von energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien zunehmend an Bedeutung. Es gibt eine klare Tendenz zu Neubauten mit Fokus auf ökologische Bauweisen (z.B. Holzbau) und den Ausbau von Smart Homes.
- Renovierung und Sanierung: Besonders in den ländlichen Gebieten sind viele ältere Häuser renovierungsbedürftig. Renovierungen werden häufig von Käufern bevorzugt, die auf der Suche nach günstigeren Angeboten sind und die Sanierungskosten selbst tragen möchten.
4. Preisentwicklung
Die Preisentwicklung im Landkreis Cham zeigt in den letzten Jahren einen moderaten Anstieg, wobei es innerhalb des Landkreises Unterschiede je nach Region gibt. Besonders in den städtischen Zentren Cham und Roding sind die Preise für Grundstücke und Immobilien gestiegen. Ländliche Gebiete, insbesondere kleinere Ortschaften, sind im Vergleich noch relativ günstig.
- Wohnimmobilien:
- Kaufpreise: Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen variieren stark. In den städtischen Gebieten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus bei etwa 2.000 bis 2.500 EUR, während in den ländlicheren Regionen der Quadratmeterpreis bei 1.200 bis 1.800 EUR liegt.
- Mietpreise: Die Mietpreise sind ebenfalls in den Städten höher. In Cham und Roding kann der Quadratmeterpreis für eine Mietwohnung zwischen 8 EUR und 10 EUR liegen. In ländlichen Gebieten sind Mietpreise von 6 EUR bis 8 EUR pro Quadratmeter üblich.
- Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien ist in Cham und Roding stabil. Aufgrund der guten Verkehrsanbindung (Nähe zu Regensburg, Autobahnanbindung) haben Gewerbeimmobilien, insbesondere in der Nähe der großen Straßen und infrastrukturell gut erschlossenen Gebieten, eine steigende Nachfrage.
5. Nachfragetrends
- Forderung nach Einfamilienhäusern: Insbesondere Familien suchen nach Einfamilienhäusern, die in ländlicheren Gegenden günstiger sind. Die steigende Nachfrage nach eigenem Wohnraum und mehr Platz für Homeoffice trägt dazu bei, dass Einfamilienhäuser gefragt bleiben.
- Seniorenimmobilien: Durch die demografische Entwicklung ist die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und seniorengerechten Häusern gestiegen. Es gibt einen Trend hin zu Wohnungen mit altersgerechtem Design, insbesondere in den Städten.
- Ferienimmobilien: Die Region ist durch ihre Nähe zu touristischen Zielen wie dem Bayerischen Wald für Ferienimmobilien attraktiv. Immobilien, die als Ferienwohnungen genutzt werden können, erfreuen sich einer wachsenden Nachfrage.
6. Angebotsstruktur
- Neubauprojekte: Es gibt eine Vielzahl an Neubauprojekten, insbesondere in den größeren Städten des Landkreises. Diese betreffen sowohl den Wohnungsbau als auch den Bereich der Gewerbeimmobilien. Viele Neubauten entsprechen modernen Standards, inklusive energieeffizienter Bauweisen.
- Bestandsimmobilien: Der Bestand an älteren Immobilien, insbesondere Einfamilienhäusern in ländlichen Gebieten, bietet Potenzial für Käufer, die renovieren oder sanieren möchten. Hier gibt es eine Vielzahl an Objekten, die gut erschwinglich sind, aber Investitionen in Modernisierungen erfordern.
7. Infrastruktur und Verkehr
Der Landkreis Cham profitiert von einer guten Verkehrsanbindung, insbesondere über die A93 und A92, die für Pendler aus benachbarten Städten wie Regensburg und Straubing attraktiv sind. Auch der öffentliche Nahverkehr wird stetig ausgebaut, was das Pendeln zwischen den ländlichen Gebieten und städtischen Zentren erleichtert.
8. Herausforderungen und Chancen
- Herausforderungen:
- Preistrend: Wie in vielen anderen bayerischen Landkreisen sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen, was die Erschwinglichkeit für junge Familien und Käufer mit geringerem Einkommen erschwert.
- Flächenverbrauch und Bebauungsgrenzen: In vielen ländlichen Gemeinden gibt es strenge Bebauungsvorschriften, die den Ausbau des Immobilienmarktes bremsen können.
- Chancen:
- Erweiterung des Neubaugebiets: Durch eine gezielte Förderung von Neubauprojekten, insbesondere von preiswerten und nachhaltigen Wohnmodellen, kann der Landkreis langfristig von einem weiteren Anstieg der Nachfrage profitieren.
- Tourismusimmobilien: Die Region hat großes Potenzial im Bereich von Ferienimmobilien, da sie ein beliebtes Ziel für Touristen ist.
9. Ausblick und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis Cham wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren stabil bleiben. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen dürfte durch die zunehmende Urbanisierung und die attraktive Lage weiter steigen. Es wäre ratsam, auch verstärkt auf die Entwicklung von barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen zu setzen.
Zudem bietet der Bereich der Ferienimmobilien noch Potenzial, insbesondere in touristisch attraktiven Regionen des Landkreises. Auch die Förderung von nachhaltigem und energieeffizientem Bauen könnte den Markt weiter ankurbeln.
Das ist eine allgemeine Übersicht des Immobilienmarktes im Landkreis Cham. Wenn du spezifische Daten oder tiefergehende Analysen benötigst (z. B. detaillierte Preisentwicklungen oder eine Marktanalyse in bestimmten Gemeinden), könnten diese aus regionalen Immobilienportalen oder offiziellen Marktforschungsberichten stammen.
Eingebettet im Naturpark Oberer Bayerischer Wald glänzt der Landkreis Cham mit einem hohen Erholungswert, der sich mit urbaner Nähe paart.
So liegt die kreisfreie Stadt Regensburg mit ihrer renommierten Universität und Hochschule ganz in der Nähe des Landkreises. Auch die Kreisstadt Cham überzeugt mit einer hervorragenden Infrastruktur. Bedeutende Bildungseinrichtungen sind unter anderem in den Städten Cham, Roding und Bad Kötzting ansässig. In Cham befinden sich das Robert-Schuman-Gymnasium sowie das Joseph-von-Frauenhofer-Gymnasium. Mittel-, Volks- und Grundschulen sind ein Teil von beinah jeder Gemeinde des Landkreises. In Cham hat außerdem der Technologie Campus seinen Sitz. Auch sind in fast jedem Ort des Kreisgebiets mehrere Kindertagesstätten vorhanden.
Einst noch als wirtschaftsschwaches Grenzgebiet verschrien, zeigt sich der Landkreis in der Oberpfalz heute als ein innovativer Wirtschaftssandort, der über beste Beziehungen zu Tschechien verfügt.
Die Arbeitslosenquote ist in der Region stark zurückgegangen. Über 47.000 Arbeitsplätze bietet die hiesige Wirtschaft gegenwärtig. Hauptsächlich agieren hier Betriebe aus den Branchen Kunststofftechnik, Maschinenbau und Elektrotechnik. Das Kreisgebiet ist durch vier wichtige Bundesstraßen an das Fernstraßennetz angeschlossen.
Die Einzelhandelszentralität im Landkreis Cham verzeichnete 2015 einen Wert von rund 107.
Somit weist die Region einen Kaufkraftzufluss auf. Mit etwa 92,5 liegt der Kaufkraftindex der Region unter dem nationalen Durchschnitt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Cham
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Cham eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
