Ich bin im Landkreis Bad Kissingen als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Bad Kissingen Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Würzburg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Würzburg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Würzburg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Würzburg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Gelegen im wunderschönen Bäderland „Bayerische Rhön“ begeistert der Landkreis Bad Kissingen mit einem riesigen Wellness-Angebot.
Zahlreiche Thermen und Saunalandschaften bereichern hier ihre Gäste. So gilt die Therme Sinnflut in Bad Brückenau als gern besuchter Ort von Erholungssuchenden. Die beliebte Therme beherbergt, neben einer 60 Meter langen Riesenrutsche, ein Innen- und Außenbecken. Diese beheizten Becken sind mit Heilwasser gefüllt und versprechen eine behagliche Atmosphäre. Die weitläufige Saunalandschaft der Therme ist ein weiteres Eldorado für Wellness-Freunde. Herrliche Aroma-Aufgüsse und besinnliche Klangentspannungsreisen sind ein Teil des großen Wellness-Angebotes.
Der Landkreis Bad Kissingen erstreckt sich im Norden des unterfränkischen Regierungsbezirks. Mit einer Fläche von rund 1.137 Quadratkilometer zählt er zu den größeren Landkreisen im Bezirk Unterfranken.
Etwa 103.000 Menschen leben und arbeiten in der bayerischen Region, die an den südlichen Ausläufern der Rhön gelegen ist. Neben diesem Mittelgebirge prägen ebenso die nordöstlichen Ausläufer des Spessarts die hiesige Landschaft. Die 140 Kilometer lange Fränkische Saale durchquert viele Teile des Kreisgebiets. So fließt sie durch die Kleinstadt Hammelburg und ebenso durch Bad Kissingen. Der Landkreis grenzt im Nordwesten an die hessischen Landkreise Fulda und Main-Kinzig-Kreis sowie im Nordosten an den Landkreis Rhön-Grabfeld. Die Kreise Schweinfurt und Main-Spessart teilen sich im Süden eine gemeinsame Grenze mit dem Kreisgebiet. Diesem sind insgesamt vier Städte, 11 Märkte und 11 Gemeinden zugehörig. Weiterhin sind 13 gemeindefreie Gebiet ein Teil des Landkreises. Am einwohnerreichsten ist Bad Kissingen, das als Große Kreisstadt des Landkreises agiert. Hier leben circa 22.000 Menschen. Hammelburg steht mit etwa 11.500 Einwohnern auf Platz zwei der bevölkerungsreichsten Orte im Kreisgebiet. Bad Brückenau und Münnerstadt zählen zu den weiteren Städten der Region.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Landkreis Bad Kissingen
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht Bad Kissingen
Ein umfassender Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Bad Kissingen umfasst eine Vielzahl von Aspekten, wie die Marktlage, Preistrends, Angebot und Nachfrage, Entwicklungen und Prognosen. Um dir diesen Bericht zu erstellen, werde ich die relevanten Themen systematisch abdecken. Hier ein Überblick:
1. Einleitung
Der Landkreis Bad Kissingen befindet sich in Unterfranken, Bayern, und hat sich in den letzten Jahren zunehmend als eine attraktive Region für Immobilieninvestoren, Käufer und Mieter etabliert. Die Region ist besonders bekannt für ihre Heilquellen, historische Bedeutung und hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt spiegelt die wachsende Nachfrage sowohl nach Wohnraum als auch nach Gewerbeimmobilien wider.
Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen und Perspektiven des Immobilienmarktes im Landkreis Bad Kissingen.
2. Allgemeine Marktübersicht
2.1. Regionale Lage und Infrastruktur
Bad Kissingen ist sowohl historisch als auch modern geprägt. Die Region hat eine gute Anbindung an größere Städte wie Würzburg, Schweinfurt und Fulda. Die Verkehrsinfrastruktur (Autobahnen A7 und A70) macht den Landkreis für Pendler und Investoren attraktiv. Zudem hat Bad Kissingen als Kurstadt mit seinem großen Angebot an Freizeitmöglichkeiten und Gesundheitsangeboten einen hohen Stellenwert als Erholungsregion.
Die Landkreise rund um Bad Kissingen, insbesondere Rhön-Grabfeld, bieten eine ländliche Idylle, während Bad Kissingen selbst als Zentrum mit seinen Kurbetrieben und als Standort für Veranstaltungen wie die Bad Kissinger Festspiele eine hohe Lebensqualität und eine gute Anbindung an kulturelle und wirtschaftliche Zentren bietet.
3. Nachfrage und Angebot
3.1. Wohnimmobilien
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen, ist in den letzten Jahren gestiegen. Gründe dafür sind die gute Lage der Region und das vergleichsweise günstige Preisniveau im Vergleich zu Ballungsräumen.
- Nachfrage: Es gibt insbesondere eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum für Familien, aber auch nach altersgerechten Wohnungen für die zunehmend älter werdende Bevölkerung. Zudem spielt die Zuwanderung von Berufspendlern und Rentnern eine Rolle.
- Angebot: Der Wohnungsmarkt ist nach wie vor begrenzt, was die Preise in den letzten Jahren ansteigen ließ. Besonders in Bad Kissingen selbst und in den größeren Orten wie Hammelburg und Münnerstadt ist das Angebot an Wohnimmobilien knapp, was die Preise treibt.
3.2. Gewerbeimmobilien
Der Gewerbeimmobilienmarkt im Landkreis Bad Kissingen hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt. Besonders in den Bereichen Logistik und Produktion gibt es ein kontinuierliches Interesse an Flächen, da die Region strategisch gut gelegen ist. Büros und Einzelhandelsflächen sind in den zentralen Städten gefragt, wobei es auch Entwicklungen in Richtung von modernen Arbeitsplätzen und flexiblen Büroflächen gibt.
4. Preisentwicklung
4.1. Preistrends für Wohnimmobilien
Die Preisentwicklung in den letzten Jahren zeigt einen kontinuierlichen Anstieg, wenn auch moderater als in den Großstädten. Die Preisspanne variiert stark je nach Region:
- Einfamilienhäuser: In Bad Kissingen schwanken die Preise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Zustand zwischen 250.000 und 600.000 Euro, mit vereinzelten Spitzenpreisen für Luxusimmobilien.
- Eigentumswohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen in Bad Kissingen liegt im Durchschnitt bei 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preise in den zentralen Lagen und neu renovierten Objekten höher ausfallen können.
- Mieten: Die Mietpreise für Wohnungen sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, insbesondere in den städtischen Gebieten. Die durchschnittliche Miete für eine 60-70 m² große Wohnung liegt bei etwa 7-10 Euro pro Quadratmeter.
4.2. Preistrends für Gewerbeimmobilien
Die Preise für Gewerbeimmobilien im Landkreis Bad Kissingen haben sich ebenfalls stabil entwickelt. Die Mietpreise für Büroflächen liegen durchschnittlich bei etwa 8-12 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Ausstattung. Industriebauten und Logistikflächen können in den Randgebieten des Landkreises zu Preisen von etwa 4-7 Euro pro Quadratmeter gemietet werden.
5. Entwicklungsprognosen und Trends
5.1. Urbanisierung und Zuwanderung
Die demografische Entwicklung im Landkreis Bad Kissingen wird in den kommenden Jahren zu einer verstärkten Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum und kleineren, modernen Wohnungen führen. Zudem könnte die Zuwanderung von jungen Berufspendlern und Familien den Markt weiterhin anheizen.
5.2. Modernisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien
Viele ältere Gebäude, vor allem in ländlichen Regionen, sind in den letzten Jahren verstärkt saniert worden. Dieser Trend wird sich fortsetzen, da die Sanierung von Bestandsimmobilien eine kostengünstigere Alternative zur Neubauten darstellt.
5.3. Nachhaltigkeit und Energiewende
Das Thema Nachhaltigkeit gewinnt auch im Immobilienmarkt zunehmend an Bedeutung. Besonders Neubauten und Sanierungen werden immer häufiger nach Kriterien der Energieeffizienz und Nachhaltigkeit ausgerichtet. Solaranlagen, Wärmepumpen und grüne Dächer sind inzwischen Standard in vielen Neubauprojekten.
6. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Kissingen zeigt sich stabil, mit einer kontinuierlich steigenden Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den städtischen Ballungszentren und touristisch geprägten Gebieten. Die Region hat sich als attraktiver Standort für Investoren und Familien etabliert, auch aufgrund der vergleichsweise niedrigen Preise im Vergleich zu Metropolregionen.
Die zukünftigen Entwicklungen werden voraussichtlich von einer verstärkten Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum, einer fortschreitenden Modernisierung bestehender Immobilien sowie einem zunehmenden Fokus auf Nachhaltigkeit geprägt sein.
Für Investoren bietet der Landkreis nach wie vor Chancen in Bereichen wie Sanierung von Bestandsimmobilien sowie der Entwicklung von Neubauten, die dem Trend nach umweltfreundlichem und energieeffizientem Wohnen entsprechen.
Wer Wert auf eine gute medizinische Versorgung sowie ein großes Erholungs- und Freizeitangebot legt, ist in dem unterfränkischen Landkreis gut aufgehoben.
Gleich drei Kurorte hält die schöne Gegend an der Rhön bereit. So zeichnen sich die Orte Bad Bocklet, Bad Kissingen und Bad Brückenau durch eine saubere Luft, unberührte Natur und ein breites Wellness-Angebot aus. Hier können Menschen die Ruhe genießen und ihre Gesundheit fördern. Insbesondere das Staatsbad Bad Kissingen schmeichelt mit stimmungsvollen Konzerten, dem blühenden Luitpoldpark und den vielen urigen Restaurants, die geschmackvoll die Innenstadt zieren. Die zentrale Lage in Deutschland sowie das beispielhafte Ausbildungsangebot sind zwei weitere Vorzüge, die der Landkreis zu bieten hat. Neben dem Kompetenzausbildungszentrum für Gastronomie in Bad Kissingen haben im Kreisgebiet zwei berufsbildende Schulen, drei Realschulen und vier Gymnasien ihren Sitz.
Der bayerische Landkreis verfügt über ein sehr gut ausgebautes Straßen- und Schienennetz.
Über mehrere Autobahnen, Staatsstraßen und Bundesstraßen gewährt die Region schnelle Anbindungen in alle Wirtschaftsmetropolen von Bayern sowie in bedeutende Städte der nahegelegenen Bundesländer Thüringen, Baden-Württemberg und Hessen. Darüber hinaus ist der Landkreis an den ICE-Knoten Erfurt, Fulda und Würzburg angebunden.
Im Jahr 2015 verzeichnete der Landkreis Bad Kissingen eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 6.203 Euro pro Kopf.
Dieser Wert liegt unter der Kaufkraft von Schweinfurt, Kitzingen, Main-Spessart und Würzburg. Mit einem Kaufkraft-Index von 96,0 liegt das Kreisgebiet unter dem Bundesdurchschnitt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Bad Kissingen
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Bad Kissingen eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
