Ich bin im Landkreis Amberg-Sulzbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Amberg-Sulzbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Amberg-Sulzbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Amberg-Sulzbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Amberg-Sulzbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Amberg-Sulzbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Landkreis im Westen des Regierungsbezirks Oberpfalz verfügt über eines der waldreichsten Areale Bayerns. Zentral liegt er zwischen den Großstädten Nürnberg und Regensburg.
Die Landschaft des Landkreises präsentiert sich in einer außerordentlichen Vielfalt. Im Westen der Region breitet sich der Oberpfälzer Jura – ein Abschnitt des Mittelgebirges „Fränkische Alb“ – aus. Die Landschaft der Jura zeigt sich mit den unterschiedlichsten Naturschönheiten. Romantische Bachläufe vereinen sich hier mit blühenden Wacholderheiden und dichten Mischwäldern. Wanderer stoßen auf atemberaubende Schluchten und Tropfsteinhöhlen. Der Landkreis ist ein echtes Eldorado für jene, die gern Klettern, Angeln oder mit dem Kanu unterwegs sind.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der Landkreis Amberg-Sulzbach gehört zum Regierungsbezirk Oberpfalz. Er umfasst eine Gesamtfläche von ungefähr 1.256 Quadratkilometer.
Etwa 104.000 Menschen leben in der umweltfreundlichen Region, die zusammen 27 Gemeinden beinhaltet. Die fünf Städte des Landkreises lauten Vilseck, Auerbach in der Oberpfalz, Sulzbach-Rosenberg, Hirschau und Schnaittenbach. Die meisten Einwohner verzeichnet die Stadt Sulzbach-Rosenberg. Etwa 19.500 Menschen sind hier zu Hause. Schmidmühlen, Freihung, Rieden, Hahnbach, Königstein, Hohenburg und Kastl zählen zu den Märkten des Kreises. Im Herzen des Landkreises befindet sich die kreisfreie Stadt Amberg, welche völlig vom Kreisgebiet umschlossen wird. Die Kreise Nürnberger Land, Bayreuth, Neumarkt in der Oberpfalz, Schwandorf und Neustadt an der Waldnaab sind die Nachbarregionen des Landkreises.
Immobilienmarktbericht Landkreis Amberg-Sulzbach
Um dir einen detaillierten Bericht über den Immobilienmarkt im Landkreis Amberg-Sulzbach zu erstellen, werde ich zunächst einige zentrale Aspekte untersuchen, die für den Markt relevant sind. Da ich keine aktuellen Echtzeitdaten abfragen kann, stütze ich mich auf allgemeine Informationen und die historischen Entwicklungen des Marktes in der Region. Falls du detaillierte und aktuelle Marktanalysen wünschst, wäre es ratsam, auf spezielle Immobilienportale oder Marktberichte von Immobiliengesellschaften und Verbänden zuzugreifen. Ich kann aber eine umfassende Gliederung des Berichts sowie allgemeine Informationen zu den relevanten Themen anbieten.
Gliederung des Berichts
- Einleitung
- Überblick über den Landkreis Amberg-Sulzbach
- Relevanz des Immobilienmarktes in der Region
- Demografische Entwicklung und Wirtschaft
- Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
- Wirtschaftliche Hauptsektoren im Landkreis
- Einfluss der demografischen und wirtschaftlichen Trends auf den Immobilienmarkt
- Marktsegmente und -strukturen
- Markt für Eigentumswohnungen
- Markt für Einfamilienhäuser
- Markt für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien
- Mietmarkt und Mietpreise
- Bauten und Neubauten (Wohnbauprojekte und Gewerbebauten)
- Preisentwicklungen
- Preistrends für Wohnungen, Häuser und Grundstücke
- Preisveränderungen über die letzten Jahre
- Vergleich der Preise in verschiedenen Städten und Gemeinden innerhalb des Landkreises
- Nachhaltigkeit und ökologische Entwicklungen
- Einfluss von nachhaltigem Bauen auf den Markt
- Grüne Immobilien und energieeffizientes Wohnen
- Marktprognosen und zukünftige Entwicklungen
- Erwartungen und Trends für die nächsten Jahre
- Politische und wirtschaftliche Faktoren, die den Markt beeinflussen könnten
- Fazit und Handlungsempfehlungen
- Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse
- Empfehlungen für Käufer, Verkäufer und Investoren
1. Einleitung
Der Landkreis Amberg-Sulzbach liegt in der Oberpfalz, Bayern, und umfasst sowohl ländliche als auch städtische Gebiete. Die Region hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Standort für Familien, Pendler und Investoren entwickelt, da die Nähe zur Stadt Amberg sowie zu größeren Städten wie Nürnberg für zahlreiche Berufspendler von Vorteil ist. Gleichzeitig bietet die Region durch ihre ländlichen Gegenden ein ruhiges und naturverbundenes Lebensumfeld.
2. Demografische Entwicklung und Wirtschaft
- Bevölkerungsstruktur und -entwicklung:
Der Landkreis hat in den letzten Jahren eine leicht rückläufige Bevölkerungsentwicklung erlebt, wobei die Abwanderung vor allem jüngerer Menschen in städtische Gebiete zu beobachten ist. Dies hat jedoch in den ländlicheren Gemeinden nicht zu einem drastischen Rückgang geführt, da immer mehr Familien das Leben außerhalb großer Städte schätzen. - Wirtschaftliche Hauptsektoren:
Der Landkreis zeichnet sich durch eine starke industrielle Basis aus, insbesondere im Maschinenbau, der Automobilzulieferindustrie sowie im Bereich der Landwirtschaft. Diese Wirtschaftsstruktur hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, da es eine stabile Nachfrage nach Wohnraum sowohl für Fachkräfte als auch für landwirtschaftliche Betriebe gibt. - Einfluss auf den Immobilienmarkt:
Die Stabilität der regionalen Wirtschaft sowie die geringe Arbeitslosenquote wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus. Es gibt eine steigende Nachfrage nach Immobilien in Amberg und den umliegenden Gemeinden. Die Nachfrage nach Mietwohnungen und Eigenheimen in der Region wächst, da Pendler die Wohnmöglichkeiten in der Region als attraktiv empfinden.
3. Marktsegmente und -strukturen
- Eigentumswohnungen:
Eigentumswohnungen sind vor allem in der Stadt Amberg und den umliegenden größeren Gemeinden gefragt. Aufgrund des begrenzten Angebots steigen die Preise für Neubauwohnungen in den letzten Jahren, was vor allem für junge Familien und Senioren relevant ist, die auf barrierefreie Wohnungen angewiesen sind. - Einfamilienhäuser:
Der Markt für Einfamilienhäuser ist vor allem in den ländlicheren Gebieten des Landkreises stark. Familien bevorzugen hier großzügige Grundstücke und die Nähe zur Natur. Die Preisentwicklung für Einfamilienhäuser in diesen Regionen ist moderat gestiegen, wobei in den letzten Jahren ein Trend zur Modernisierung von Bestandsimmobilien zu beobachten ist. - Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Immobilien:
Die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Immobilien ist vor allem in Amberg hoch. In den Randgemeinden ist das Angebot begrenzt, was zu einer leichten Preissteigerung führt. Besonders Investoren interessieren sich für die Städte und die Dörfer mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr. - Mietmarkt und Mietpreise:
In den größeren Städten wie Amberg steigen die Mietpreise, während sie in den ländlichen Regionen stabiler bleiben. Besonders für kleinere Wohnungen gibt es eine hohe Nachfrage, da immer mehr Singles und junge Berufspendler in die Region ziehen. - Bauten und Neubauten:
Es gibt mehrere Neubauprojekte in der Region, vor allem im Bereich des Wohnungsbaus. Dabei wird zunehmend Wert auf nachhaltiges und energieeffizientes Bauen gelegt, was durch staatliche Förderprogramme unterstützt wird.
4. Preisentwicklungen
Die Preise für Immobilien im Landkreis Amberg-Sulzbach sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, besonders in den städtischen Gebieten. Einfamilienhäuser im Landkreis haben eine durchschnittliche Preissteigerung von etwa 3-5 % pro Jahr erfahren. Besonders in Amberg und in attraktiven ländlichen Regionen sind die Preise für Neubauten deutlich angestiegen.
5. Nachhaltigkeit und ökologische Entwicklungen
Nachhaltigkeit wird zunehmend wichtiger, auch im Immobilienmarkt. Neubauten werden vermehrt mit energiesparenden Technologien ausgestattet, und viele Immobilienkäufer legen zunehmend Wert auf ökologische Aspekte wie Solaranlagen oder die Nutzung von Geothermie.
6. Marktprognosen und zukünftige Entwicklungen
In den kommenden Jahren wird der Immobilienmarkt im Landkreis voraussichtlich weiterhin moderat wachsen. Der Trend zum ländlichen Wohnen und die Zunahme von Pendlern dürfte die Nachfrage nach Wohnraum weiter ankurbeln. Gleichzeitig könnte die Begrenzung des Neubaugebiets in städtischen Gebieten die Preise weiterhin in die Höhe treiben.
7. Fazit und Handlungsempfehlungen
Der Immobilienmarkt im Landkreis Amberg-Sulzbach zeigt eine stabile Entwicklung mit moderaten Preisanstiegen. Für Käufer und Investoren, die in der Region tätig werden möchten, empfiehlt es sich, frühzeitig auf potenziell aufstrebende Randgebiete zu setzen und auf die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten zu achten. Für Verkäufer bietet sich eine gute Gelegenheit, Immobilien in städtischen Gebieten oder gefragten Randgemeinden zu verkaufen.
Dieser Bericht ist eine allgemeine Einschätzung des Immobilienmarktes im Landkreis Amberg-Sulzbach. Für spezifischere Daten und Marktanalysen solltest du auf aktuelle Immobilienberichte zugreifen oder mit einem lokalen Makler oder Analysten sprechen.
Der Landkreis in der Oberpfalz verzeichnet eine stetige Entwicklung, die sich sowohl auf das Bildungsangebot als auch auf die Wirtschaft bezieht.
Dabei ist es der Region wichtig, der Jugend gute Zukunftschancen zu bieten. Seinen Fokus richtet der Landkreis nicht nur auf Jugendliche, sondern auch auf kranke Menschen und Senioren. Alle Menschen sollen in der Region eine gute Bildung erfahren. Mit der Initiative „Bildungsregionen in Bayern“ möchte der Kreis seine Ziele durchsetzen. Auch die gute Lage der Region macht den Landkreis zu einem attraktiven Wohnstandort. Bedeutende Städte, wie etwa Regensburg und Nürnberg, sind von hier aus optimal erreichbar. Die kreisfreie Stadt Amberg, die in der Mitte des Kreises gelegen ist, bietet eine optimale Infrastruktur und sehr gute Einkaufsmöglichkeiten. Die wechselvolle Landschaft der Gegend lädt zum Wandern und Spazieren ein. Neben zahlreichen Bächen, Weihern und Hügeln ziehen sich durch die Region eine Vielzahl von mittelalterlichen Burgen. So trifft der Besucher hier unter anderem auf die Burg Heimhof oder die Burg Sulzbach. Die ansehnlichen Schlösser Neidstein und Ebermannsdorf sind ebenfalls einen Besuch wert. Das gesamte Kreisgebiet ist von vielen unberührten Plätzen geprägt und vereint zahlreiche Naturschutzgebiete. Die saubere Luft und idyllische Ruhe, die hier gegeben sind, tragen erheblich zur Lebensqualität bei.
Sowohl die zentrale Lage als auch die optimale Infrastruktur haben dem Landkreis zu einer stabilen Wirtschaft verholfen.
Die Region ist durch die BAB 6, die BAB 9 sowie die BAB 93 mit dem deutschen Autobahnnetz verbunden. Die Bundesautobahn 6 schafft von hier aus ebenso beste Verbindungen in die Tschechische Republik. Darüber hinaus ist der Landkreis durch mehrere Bundesstraßen erschlossen. Wichtige infrastrukturelle Einrichtungen, wie etwa die Binnenhäfen in Nürnberg und Regensburg und der Nürnberger Flughafen liegen ganz in der Nähe der Region.
Der Landkreis Amberg-Sulzbach ist als Einkaufsort weniger interessant.
Verglichen mit den anderen Regionen in der Oberpfalz weist er eine relativ geringe Einzelhandelszentralität von rund 63,5 auf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Amberg-Sulzbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Amberg-Sulzbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
