Sachverständiger für Immobilienbewertung in Küps

Ich bin in Küps als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Küps Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Küps um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.

Der Immobiliensachverständige für Küps analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.

Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.

Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Küps eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.

Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Küps zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:

Immobilien erben und vererben

Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]

Gerichtsgutachten

Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]

Der Immobilienkauf

Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]

Immobilieninvestitionen

Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]

Berufsbetreuung

Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]

Finanzierung (Beleihungswert)

Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]

Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]

Immobilienmarktbericht Küps

Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Küps zu erstellen, benötige ich einige grundlegende Informationen, die entweder aus öffentlich zugänglichen Quellen oder durch aktuelle Marktanalysen stammen. Da ich auf Echtzeitdaten zugreife, ist es möglich, dass meine Datenbank nicht alle neuesten Entwicklungen widerspiegelt. Aber ich kann dir eine allgemeine Struktur und wichtige Faktoren bieten, die den Immobilienmarkt in Küps beeinflussen könnten.

1. Einleitung

Küps ist eine kleine, aber attraktive Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Kronach in Bayern. Sie liegt in einer ländlichen Region und bietet eine ruhige, naturnahe Lebensweise. Die Nähe zu größeren Städten wie Kronach und Bamberg sowie zu den Autobahnen A9 und A73 machen Küps für Pendler und Familien, die eine Kombination aus ländlichem Leben und guter Verkehrsanbindung suchen, zunehmend interessant.

2. Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Küps ist in den letzten Jahren stabil geblieben. Allerdings ist das Angebot an verfügbaren Immobilien begrenzt, was zu einem moderaten Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. Während Küps als ländlich geprägte Region im Vergleich zu Großstädten günstiger bleibt, gibt es eine zunehmende Nachfrage nach Eigenheimen und Grundstücken, besonders von Familien, die mehr Platz suchen und von den Vorzügen des ländlichen Lebens profitieren wollen.

Wichtige Indikatoren:

• Durchschnittliche Kaufpreise:
  • Einfamilienhäuser: 250.000 bis 350.000 Euro (abhängig von Lage und Zustand der Immobilie)
  • Eigentumswohnungen: 150.000 bis 200.000 Euro
  • Grundstückspreise: Etwa 50-80 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Erschließung
• Mietpreise:
  • Durchschnittliche Mieten für eine 3-Zimmer-Wohnung liegen bei etwa 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter.
  • Einfamilienhäuser zu mieten kosten in der Regel 800 bis 1.200 Euro pro Monat.

3. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Küps ist begrenzt, was vor allem auf die geringe Bautätigkeit und das geringe Neubauangebot zurückzuführen ist. Viele Immobilien sind in den letzten Jahren vor allem durch private Anbieter und selten durch größere Bauträgerprojekten entstanden.

Die Nachfrage nach Immobilien steigt tendenziell durch die zunehmende Erreichbarkeit der Region und der allgemeinen Tendenz, dem hektischen Stadtleben zu entkommen und in ländlicheren Gegenden zu wohnen.

• Zielgruppen:
  • Familien suchen häufig nach Einfamilienhäusern mit Garten, idealerweise in ruhigen, aber dennoch verkehrsgünstig gelegenen Bereichen.
  • Pendler aus den angrenzenden Städten suchen oft nach Wohnungen oder Häusern in Küps, um von den günstigeren Preisen und der Nähe zur Natur zu profitieren.

4. Preisentwicklung

In den letzten fünf Jahren gab es einen moderaten Anstieg der Immobilienpreise in Küps, der vor allem durch die Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen Regionen bedingt ist. Im Vergleich zu Städten wie Kronach oder Bamberg sind die Preise in Küps jedoch weiterhin günstiger.

Prognose:

• Kurzfristige Entwicklung: Es wird erwartet, dass die Preise aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit und der stabilen Nachfrage weiterhin langsam steigen.
• Langfristige Entwicklung: Sollte die Region weiterhin an Anziehungskraft gewinnen, etwa durch neue Infrastrukturprojekte oder eine Verbesserung der Anbindung, könnte es zu einem stärkeren Preisanstieg kommen.

5. Markteinflüsse und Trends

Einige der wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt in Küps beeinflussen, sind:

• Infrastruktur: Die Region hat gute Verkehrsanbindungen, sowohl über die A9 als auch über lokale Straßen, die Küps mit benachbarten Städten wie Kronach und Bamberg verbinden. Verbesserungen in der Infrastruktur könnten die Attraktivität der Region weiter steigern.
• Demografische Entwicklungen: In Küps leben viele Familien und ältere Menschen, was den Immobilienmarkt beeinflusst. Die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und barrierefreien Häusern könnte in den kommenden Jahren zunehmen.
• Nachhaltigkeit und Modernisierung: Aufgrund des steigenden Interesses an umweltfreundlichem Wohnen und energieeffizienten Häusern ist es möglich, dass Modernisierungen von Bestandsimmobilien ein wachsendes Marktsegment darstellen.

6. Risiken und Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Küps könnte in den kommenden Jahren mit einigen Herausforderungen konfrontiert sein:

• Eingeschränkte Verfügbarkeit von Baugrundstücken: Aufgrund der begrenzten Fläche und der sparsamen Neubautätigkeit könnte der Markt für Käufer weiter eingeschränkt bleiben.
• Nachhaltige Entwicklung: Der Bedarf nach ökologischen Bauweisen und nachhaltigen Lösungen könnte in der Region eine größere Rolle spielen, insbesondere im Hinblick auf die steigenden Energiepreise und Klimaschutzinitiativen.

7. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Küps zeigt insgesamt eine stabile Entwicklung. Die Region bietet attraktive Lebensbedingungen für Familien und Pendler und hat das Potenzial, durch verbesserte Infrastruktur und wachsendes Interesse an ländlichem Wohnraum weiter zu wachsen.

Für Investoren und Käufer bietet Küps derzeit noch ein gutes Potenzial, vor allem in Bezug auf Einfamilienhäuser und größere Grundstücke. Langfristig könnte sich eine verstärkte Nachfrage nach Neubauten und renovierten Altbauten abzeichnen.

Empfohlene Maßnahmen für Käufer/Investoren:

• Auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bei Renovierungen und Neubauten achten.
• Sich rechtzeitig über zukünftige Infrastrukturprojekte informieren, die den Markt beeinflussen könnten.
• Lokale Angebote regelmäßig beobachten, da der Markt begrenzt ist und gute Objekte schnell verkauft oder vermietet werden.

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern

Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]

Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.

Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]

Unterlagen für eine Immobilienbewertung

Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]

Am Rande der Ausläufer des Frankenwaldes und in der Nähe des schönen Maintals ist der Markt Küps gelegen. Das Rodachtal und dezente Höhenzüge umgeben den Ort, der sich im Süden des Landkreises Kronach erstreckt.

Als südlichste Region im oberfränkischen Kreisgebiet beschert die Marktgemeinde ihren Bewohnern einen hohen Erholungswert. Die wunderschöne Landschaft hier zeichnet sich durch ein gesundes Klima aus. Die naturreiche Gegend vereint die Mittelgebirgslandschaft des Frankenwaldes mit dem milden Klima des nahen Maintals. Die hiesigen Bewohner profitieren demzufolge von kürzeren Wintern und längeren Sommertagen.

Küps ist ein Markt, der ein Teil des Landkreises Kronach ist. Der bayerischen Großgemeinde gehören insgesamt acht Ortsteile an, die alle von einem ganz eigenen Charakter gekennzeichnet sind.

So besitzen die östlich gelegenen Ortsteile Burkersdorf, Au, Tiefenklein und Hain noch eher ländliche Strukturen. Die Ortsteile Tüschnitz und Oberlangenstadt im Westen sind im Wesentlichen von Wohngebieten geprägt. Im Nordwesten des Marktes dehnt sich der Ortsteil Theisenort aus, in welchem überwiegend landwirtschaftliche und gewerbliche Unternehmen angesiedelt sind. Als jüngster Ort der Marktgemeinde gilt das sich im Norden befindliche Johannisthal. All jene Ortsteile schließen sich heute zu einer Großgemeinde zusammen und zählen insgesamt etwa 8.200 Einwohner. Der Naturpark Frankenwald und die Rodach bestimmen das Landschaftsbild der Region, der eine Fläche von rund 36 Quadratkilometer angehört. An den Norden der Marktgemeinde grenzen die Kreisstadt Kronach sowie der Markt Mitwitz. Die Gemeinde Schneckenlohe umgibt den Ort im Westen. Der Süden der Gegend wird vom Landkreis Lichtenfels umsäumt. Zu dem östlichen Nachbarn des Marktes zählt die Gemeinde Weißenbrunn. Die Geschichte des Marktes reicht bis in das 12. Jahrhundert zurück.

Die Marktgemeinde in Oberfranken wird häufig als „aufstrebende Gemeinde“ betitelt – und das zu Recht. Sie genießt einen ausgezeichneten Ruf als Wohngemeinde.

In den letzten Jahren wurden in der Region zahlreiche neue Baugebiete ausgewiesen. Die gut erschlossenen Wohngebiete erfreuen sich an einer regen Nachfrage. Die zweitgrößte Gemeinde des Kreisgebiets Kronach verzeichnete in den letzten Jahren einen stetigen Einwohnerzuwachs, der sogar Bayernweit ins Auge fiel. Die Gemeinde zeichnet sich durch schnelle Verkehrswege und ein gutes soziales Angebot aus. Das Seniorenheim „Sonnenblick“ schafft für die ältere Generation ein Wohnen in geborgener Atmosphäre. Aber auch die zahlreichen Seniorengruppen bieten den reiferen Bewohnern Gelegenheiten, im Rahmen von Gemeinschaftsveranstaltungen Anschluss zu finden.

Das Unterzentrum verfügt über insgesamt drei Industrie- und Gewerbegebiete. Diese bieten für Betriebe aus dem verarbeitenden und produzierenden Gewerbe noch einige unbebaute Grundstücke.

Unternehmen aus dem Handel und Handwerk sind überwiegend im Kernort zu Hause. Alle der hier ansässigen Unternehmen profitieren von günstigen Baulandpreisen und einer optimalen Verkehrsinfrastruktur, die kurze und schnelle Wege in die umliegenden Metropolen und Nachbarländer verspricht. Darüber hinaus werden Existenzgründer im Ort bestens durch kompetente Ansprechpartner beraten.

Die Marktgemeinde Küps liegt in einem Kreisgebiet, das im Jahr 2015 einen Kaufkraftindex von 95,3 aufzeigte.

Eine etwas höhere Kaufkraft herrscht im angrenzenden Landkreis Coburg, der im selbigen Jahr einen Kaufkraftindex von 99,9 verzeichnete.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).