Ich bin in Karlstadt als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Karlstadt Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Karlstadt um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Karlstadt analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Karlstadt eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Karlstadt zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Karlstadt
Ich werde den Bericht über den Immobilienmarkt von Karlstadt nun in verschiedenen Bereichen unterteilen, um dir einen umfassenden Überblick zu bieten. Bitte beachte, dass die folgenden Informationen auf allgemeinem Wissen und aktuellen Trends basieren. Für genauere Zahlen und aktuelle Daten würde es sinnvoll sein, auf spezifische Marktberichte oder Quellen wie Immobilienportale oder lokale Makler zurückzugreifen.
1. Einleitung: Überblick über Karlstadt
Karlstadt ist eine Kleinstadt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart in Bayern. Sie liegt am östlichen Ufer des Mains und bietet eine gute Anbindung an die Städte Würzburg und Frankfurt, was sie besonders für Pendler attraktiv macht. Mit einer Einwohnerzahl von rund 20.000 bis 25.000 Menschen ist Karlstadt eine ruhige, aber dennoch gut erschlossene Stadt.
Die Immobilienlandschaft in Karlstadt ist von einer Mischung aus traditionellem Bestand und modernen Neubauten geprägt. Aufgrund der Nähe zu größeren Städten und der charmanten, ländlichen Umgebung hat der Immobilienmarkt in den letzten Jahren zunehmend an Interesse gewonnen.
2. Marktentwicklung und Trends
2.1. Preisentwicklung:
In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Karlstadt eine stabile Preissteigerung erlebt, die vor allem durch die Nähe zu größeren städtischen Zentren und die Nachfrage nach Wohnraum in ländlicheren Regionen begünstigt wurde. Die Preise für Immobilien in Karlstadt sind im Vergleich zu Würzburg oder Frankfurt noch relativ günstig, was die Region für Käufer und Investoren attraktiv macht.
- Kaufpreise (2023): Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Karlstadt liegen derzeit bei etwa 300.000 bis 450.000 EUR, je nach Lage und Zustand der Immobilie. Für Wohnungen variiert der Preis je nach Größe und Ausstattung, liegt jedoch häufig zwischen 2.000 EUR und 3.500 EUR pro Quadratmeter.
- Mietpreise (2023): Die Mietpreise in Karlstadt sind im Vergleich zu größeren Städten niedriger. Die durchschnittliche Mietrate für eine Wohnung liegt bei etwa 8 EUR bis 12 EUR pro Quadratmeter. Besonders für junge Familien und Senioren, die in ruhiger Lage wohnen möchten, ist Karlstadt eine attraktive Option.
2.2. Nachfrage und Angebot:
Die Nachfrage nach Wohnraum in Karlstadt ist weiterhin stark, insbesondere für kleinere Wohnungen und Einfamilienhäuser. Besonders Pendler, die in Würzburg oder Frankfurt arbeiten, suchen häufig nach einer ruhigeren Wohngegend mit guter Anbindung. Auch die Möglichkeit, ein Haus im Grünen zu einem im Vergleich zu Großstädten günstigeren Preis zu erwerben, trägt zur hohen Nachfrage bei.
- Wohnungsmarkt: Der Markt für Wohnungen wird vor allem von jungen Paaren, Alleinstehenden und Senioren geprägt. Die Nachfrage nach modernen, gut ausgestatteten Wohnungen ist in den letzten Jahren gestiegen. Gleichzeitig gibt es auch eine Nachfrage nach Altbauwohnungen, die häufig in den historischen Teilen von Karlstadt zu finden sind.
- Häusermarkt: Einfamilienhäuser, insbesondere im Umland von Karlstadt, sind sehr gefragt. Viele Käufer interessieren sich für ländliche Immobilien mit großem Grundstück, die einen Mehrwert in Form von Natur und Ruhe bieten.
3. Besondere Herausforderungen
3.1. Leerstände und Sanierung von Altbeständen:
Einige Altbauten in Karlstadt stehen nach wie vor leer und erfordern Sanierungen, um für Käufer oder Mieter attraktiv zu bleiben. Die Sanierungskosten für historische Gebäude können hoch sein, weshalb viele potenzielle Käufer sich gegen solche Immobilien entscheiden. Andererseits gibt es auch Fördermittel und steuerliche Vorteile für die Renovierung historischer Gebäude, was den Markt für Sanierungsobjekte interessant macht.
3.2. Nachhaltigkeit und energieeffiziente Bauweise:
Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien ist auch in Karlstadt spürbar. Neubauten und renovierte Immobilien, die nachhaltige Baumaterialien verwenden und eine gute Energiebilanz bieten, sind auf dem Markt besonders gefragt. Das Thema Energieeffizienz wird durch steigende Energiepreise und das wachsende Umweltbewusstsein immer relevanter.
4. Zukünftige Entwicklungsperspektiven
4.1. Neubauprojekte und Infrastruktur:
Karlstadt hat in den letzten Jahren einige Neubauprojekte im Bereich Wohnimmobilien umgesetzt. Es sind insbesondere moderne Wohnanlagen und Reihenhäuser entstanden, die den wachsenden Bedarf an modernem Wohnraum abdecken. Auch in den kommenden Jahren sind weitere Neubauten zu erwarten, insbesondere in den Randgebieten und entlang der wichtigsten Verkehrsachsen.
Die Infrastruktur von Karlstadt, einschließlich der Verkehrsanbindung und der Versorgungseinrichtungen, wird sich weiter verbessern, was den Immobilienmarkt zusätzlich ankurbeln könnte.
4.2. Einfluss externer Faktoren:
Die allgemeine wirtschaftliche Situation und die Zinspolitik werden ebenfalls eine Rolle spielen. Höhere Zinsen könnten potenzielle Käufer dazu veranlassen, eher zur Miete zu wohnen, was wiederum die Nachfrage nach Mietobjekten steigern könnte. Andererseits könnte eine wirtschaftliche Erholung zu einer verstärkten Nachfrage nach Eigenheimen führen.
5. Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Karlstadt bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten sowohl für Käufer als auch für Investoren. Die Nähe zu größeren Städten wie Würzburg und Frankfurt macht Karlstadt zu einem attraktiven Ziel für Pendler und Immobilienkäufer, die in ländlicher Umgebung wohnen möchten. Besonders Einfamilienhäuser und Wohnungen im historischen Stadtkern sind gefragt.
Für Investoren ist Karlstadt eine interessante Option, insbesondere für die Renovierung von Altbauten oder den Neubau von energieeffizienten Immobilien. Für Käufer und Mieter bietet der Markt eine gute Mischung aus traditionellen und modernen Objekten zu vergleichsweise günstigen Preisen im Vergleich zu den benachbarten Großstädten.
Die wichtigste Empfehlung für Interessierte: Wer in Karlstadt investieren möchte, sollte auf die Infrastrukturentwicklung und zukünftige Neubauprojekte achten, da diese das Potenzial haben, den Immobilienmarkt weiter anzukurbeln.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Karlstadt verfügt über eine attraktive Altstadt, die von einigen Toren, Türmen und Mauern umrahmt wird. Die mittlerweile über 800 Jahre alte Stadt zeigt sich mit zahlreichen historischen Bauwerken, die von einer lebendigen Vergangenheit zeugen.
Im Fokus liegen dabei das städtische Rathaus aus dem Jahr 1422 und der Kleinstadtdom St. Andreas, welcher romanisch-gotisch geprägt ist. Die Treppengiebel sind ein besonderes Merkmal des hiesigen Rathauses. Aber auch die stattlichen Bürgerhäuser beeindrucken mit ihren kunstvollen Fachwerkfassaden. Die unterfränkische Kleinstadt ist ein sehr künstlerischer Ort. Nicht nur seine Bauwerke erinnern an das Talent der Handwerker, die hier einst lebten. Auch die kleinen Gassen, die sich mehrfach durch die Stadt ziehen, tragen die Namen der damaligen Künstler.
Als Kreisstadt des Landkreises Main-Spessart ist Karlstadt ein bedeutender Ort im Regierungsbezirk Unterfranken. Dieser erstreckt sich auf etwa 98 Quadratkilometern im Herzen des Kreisgebiets.
Heute sind durchschnittlich 15.000 Menschen in der vielfältigen Stadt zu Hause. Insgesamt teilt diese sich in neun Stadtteile auf. Diese nennen sich Wiesenfeld, Gambach, Stetten, Heßlar, Stadelhofen, Karlburg, Rohrbach, Laudenbach und Mühlbach. Größtenteils sind die Ortsteile der Stadt dörflich geprägt. Die hiesige Altstadt vereint historische Elemente mit modernen Strukturen. Das Oberzentrum Würzburg liegt etwa 30 Kilometer südlich von der Stadt. Die Lage im mainfränkischen Weinbaugebiet macht die Stadt zu einem reizvollen Ort. Umgeben ist dieser von der Stadt Gemünden am Main sowie den Gemeinden Gössenheim und Eußenheim im Norden, der Stadt Arnstein im Osten, den Märkten Thüngen und Zellingen sowie den Gemeinden Himmelstadt und Steinfeld im Süden und der Stadt Lohr am Main im Westen.
Eine reizvolle Altstadt, die Nähe zu Würzburg und das lebendige kulturelle Leben sprechen für die Kleinstadt als Wohnort.
In dem bayerischen Ort sind Historie und Gegenwart miteinander verschmolzen. So zeigt er sich heute als ein interessanter Mix. Einerseits erfährt der Bewohner hier einen stark ausprägten Dorfcharakter. Zum anderen besticht die lebendige Altstadt mit ihren modernen Lokalitäten und Fachgeschäften. Mit besonderen Festen, wie die „Kulinarische Meile“, beweist die Stadt ihren lebendigen Charakter. Immer mal wieder finden hier im Rahmen der Veranstaltung „Musik in historischen Häusern und Höfen“ kleine Konzerte statt. Feinschmecker kommen in der charmanten Stadt besonders auf ihre Kosten. Die hiesige Gastronomie ist sehr vielfältig und hält für Jedermann das passende Angebot bereit. Sei es das gemütliche Lokal an der Straßenecke oder das gehobene Restaurant mit seiner exquisiten Küche – das gastronomische Angebot der Stadt ist groß. Auch dem Weinanbau wird hier eine große Bedeutung beigemessen. Besonders hervorzuheben ist die traditionelle Heckenwirtschaft, in der Gäste geschmackvolle Weinverkostungen erleben können. Darüber hinaus lockt das breit gefächerte Freizeitangebot viele Besucher in den Ort. Insbesondere Wanderern und Radfahrern bieten sich hier ideale Gelegenheiten. Nicht zuletzt ist es das umfangreiche Bildungsangebot, welches die Stadt auszeichnet. Gymnasium, Realschule, Grundschule und Förderzentrum sind nur einige der Schulformen, mit welchen der Ort aufwartet.
Das bayerische Mittelzentrum hält derzeit attraktive Angebote für Gewerbetreibende bereit.
In den Ortsteilen Karlburg und Wiesenfeld können sich Unternehmen gegenwärtig niederlassen und von günstigen Grundstückspreisen profitieren. Im Norden des Stadtgebiets befinden sich Gewerbe- und Industriegebiete, die vor allem für den Einzelhandel vorgesehen sind. Der Ort verfügt über einen eigenen Bahnhof, der an die Bahnstrecke Würzburg-Hanau angebunden ist. Zudem ist die Stadt am Knotenpunkt der Bundesstraßen B 27 und B 26 gelegen.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Karlstadt lag im Jahr 2015 mit einem Index von 100,0 genau im bundesweiten Durchschnitt. Pro Einwohner betrug die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Ort 6.461 Euro. Die Kommunen Würzburg, Bad Kissingen, Marktheidenfeld, Lohr am Main und Ochsenfurt verzeichneten jedoch eine höhere Kaufkraft.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Karlstadt
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Karlstadt eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
