Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft?
Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so?
Beamte bei der Finanzverwaltung sind keine Immobilienwertermittler, sie besichtigen das Grundstück normalerweise nicht (Schreibtischtäter), sie gehen nach „Schema-F“ vor. Da steckt prinzipiell keine böse Absicht dahinter, sondern ist das Resultat gewisser Unzulänglichkeiten des Fiskalsystems. In sehr vielen Fällen sehe ich, dass bereits kleinere Einsparungen bei der Steuerlast die Sachverständigengebühren erheblich übersteigen (Überschüsse). Ich treffe immer wieder auf den Fall, dass eine Renditeimmobilie (bspw. ein Mehrfamilienhaus) in seiner denkbaren Restnutzungsdauer von den Finanzbehörden in Nürnberg, in Franken oder der Oberpfalz nicht korrekt bewertet wird. Die Dauer der nachhaltigen Ertragsfähigkeit einer Immobilie ist u.a. maßgeblich für den Wert des Objektes, weniger der Bodenwert.
Da der Finanzbeamte das Objekt nicht durch eigene Inaugenscheinnahme kennt, wird er schlussendlich auch die Substanz, Standards und die entsprechende Restnutzungsdauer nicht nachvollziehbar ermitteln können. Diese Schwachstellen und andere Probleme, welche die recht schematische Finanzamt-Wertermittlung nach sich zieht, räumen wir mit einem professionellen Verkehrswertgutachten aus. Finanzbehörden müssen Immobilienwertermittlungsgutachten nicht unbedingt anerkennen. Sie müssen aber einen substantiierten Vortrag des Steuerschuldners im Rahmen eines Widerspruchs gegen einen Bescheid auch inhaltlich bearbeiten und u.U. widerlegen.
Das gelingt in der Regel nicht, da ein qualifizierter, nach DIN ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger meist erheblich bessere Detailkenntnisse in den wichtigsten Bewertungsdisziplinen besitzt, als Mitarbeiter der Finanzbehörden.
Kommt Ihnen ein Erbschaftssteuerbescheid bzgl. des Immobilienerbes nicht eindeutig vor, bzw. halten Sie den Ansatz der Finanzbehörden für zu hoch, bin ich der richtige Ansprechpartner.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
