Ich bin in Hilpoltstein als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Hilpoltstein Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Hilpoltstein um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Hilpoltstein analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Hilpoltstein eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Hilpoltstein zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Hilpoltstein
Hilpoltstein ist eine Stadt in Bayern im Landkreis Roth und liegt im Fränkischen Seenland. Obwohl die Stadt vergleichsweise klein ist, hat sie durch ihre Nähe zu größeren Städten wie Nürnberg (ca. 30 km entfernt) und die attraktive Lage im Grünen eine gewisse Bedeutung für den Immobilienmarkt in der Region. Um einen umfassenden Bericht zu erstellen, werde ich verschiedene Aspekte des Immobilienmarkts in Hilpoltstein analysieren, darunter Marktübersicht, Preistrends, Angebot und Nachfrage sowie relevante wirtschaftliche und infrastrukturelle Faktoren.
1. Allgemeine Lage und Infrastruktur
Hilpoltstein ist eine historische Stadt mit einer gut entwickelten Infrastruktur. Die Stadt bietet:
- Verkehrsanbindung: Die A6 ist von Hilpoltstein aus gut zu erreichen, was die Verbindung zu Nürnberg, Ansbach und anderen Städten im Süden Bayerns erleichtert. Zudem gibt es einen Bahnhof, der Hilpoltstein an das regionale Bahnnetz anschließt.
- Bildung und Freizeit: Es gibt Schulen, Sportvereine, sowie Zugang zum Fränkischen Seenland, das als Freizeit- und Erholungsregion bekannt ist. Diese Faktoren machen die Region für Familien attraktiv.
- Wirtschaftliche Lage: In Hilpoltstein gibt es diverse mittelständische Unternehmen und eine gute Anbindung an industrielle Ballungsräume, was sich positiv auf den Arbeitsmarkt auswirkt.
2. Immobilienmarktübersicht
Der Immobilienmarkt in Hilpoltstein ist durch eine Mischung aus Neubauten, Bestandsimmobilien und ländlichen Einfamilienhäusern geprägt. Die Nachfrage nach Immobilien hat in den letzten Jahren zugenommen, vor allem durch die Nähe zu Nürnberg und die gute Lebensqualität, die die Region zu bieten hat.
a. Wohneigentum und Mietwohnungen
- Einzelne Immobilienmärkte: Der Markt für Einfamilienhäuser ist in Hilpoltstein gut entwickelt, besonders in den Außenbezirken der Stadt. Viele Käufer suchen hier nach ruhigeren und preiswerteren Alternativen zum teureren Großstadtmarkt in Nürnberg. In den letzten Jahren hat sich der Trend zu Einfamilienhäusern auf größeren Grundstücken verstärkt.
- Wohnungsmarkt: Der Markt für Mietwohnungen ist in Hilpoltstein im Vergleich zu Großstädten wie Nürnberg eher limitiert. In der Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen gibt es jedoch einige Neubauprojekte, die die Nachfrage nach modernen Mietwohnungen bedienen.
b. Preistrends
Die Immobilienpreise in Hilpoltstein sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, aber immer noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau im Vergleich zu den Metropolregionen der Umgebung. Die Gründe hierfür sind:
- Begrenztes Angebot: Es gibt nur eine begrenzte Anzahl von Neubauprojekten, was zu einer höheren Nachfrage auf dem bestehenden Markt führt.
- Günstigere Preise im Vergleich zu Nürnberg: Da die Stadt ca. 30 km von Nürnberg entfernt liegt, sind die Preise für Immobilien hier deutlich günstiger. Dies zieht Käufer an, die die Nähe zu Nürnberg schätzen, jedoch nicht bereit sind, in der teuren Metropole zu kaufen.
c. Markt für Gewerbeimmobilien
Hilpoltstein hat eine Reihe von kleineren Gewerbeimmobilien, die für lokale Unternehmen und Handwerksbetriebe von Bedeutung sind. Auch aufgrund der Nähe zu Nürnberg gibt es eine Nachfrage nach Büroflächen und kleineren Geschäftslokalen.
3. Demografische Entwicklung und Nachfrage
Die Bevölkerungszahl in Hilpoltstein wächst leicht. Ein positiver Trend ist, dass junge Familien und Berufspendler die Stadt als attraktiven Wohnort wahrnehmen. Der demografische Wandel zeigt jedoch auch, dass Hilpoltstein für Senioren zunehmend an Bedeutung gewinnt, was den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und altersgerechtem Wohnen steigert.
a. Familienfreundlichkeit und Nachfrage nach Einfamilienhäusern
Hilpoltstein ist als familienfreundliche Stadt bekannt, was zu einer steigenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern führt. Die Region bietet viel Raum für junge Familien, und viele Käufer ziehen es vor, im Grünen zu wohnen, aber dennoch die Vorteile einer guten Verkehrsanbindung zu genießen.
b. Seniorenwohnungen und Pflegeimmobilien
Die alternde Bevölkerung in Deutschland hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt von Hilpoltstein. Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Seniorenresidenzen wächst. In den letzten Jahren wurden vermehrt Projekte ins Leben gerufen, die auf diese Zielgruppe ausgerichtet sind.
4. Zukunftsperspektiven und Trends
a. Nachhaltigkeit und energieeffizientes Bauen
Ein zukunftsweisender Trend auf dem Immobilienmarkt von Hilpoltstein ist die verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Gebäuden. In der Region werden immer häufiger Neubauten und Renovierungen durchgeführt, die auf Nachhaltigkeit und niedrige Energiekosten ausgerichtet sind. Dies schließt sowohl private Eigenheime als auch gewerbliche Gebäude ein.
b. Digitalisierung des Immobilienmarkts
Die Digitalisierung schreitet auch im Immobilienbereich voran. Plattformen für die Online-Besichtigung von Immobilien und digitale Prozesse zur Kaufabwicklung gewinnen an Bedeutung, was den Markt für Käufer und Verkäufer transparenter macht und die Akquise von potenziellen Mietern oder Käufern erleichtert.
c. Gentrifizierung und Stadtentwicklung
Obwohl Hilpoltstein eine kleinere Stadt ist, könnte es in den kommenden Jahren zu einer gewissen Gentrifizierung kommen, da immer mehr Menschen von den attraktiven Immobilienpreisen und der guten Anbindung an Nürnberg profitieren möchten. Dies könnte zu einer weiteren Entwicklung des Stadtbildes und zu einer Aufwertung von bestimmten Stadtteilen führen.
5. Fazit
Der Immobilienmarkt in Hilpoltstein bietet sowohl für Käufer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Durch die Nähe zu Nürnberg und die hohe Lebensqualität in einer ländlichen Umgebung ist die Nachfrage nach Immobilien stabil und wächst. Besonders Familien, Berufspendler und Senioren schätzen die Vorteile der Stadt. Dennoch bleibt der Markt im Vergleich zu größeren Metropolregionen relativ erschwinglich. Für die Zukunft ist zu erwarten, dass sich der Immobilienmarkt weiter stabilisiert und vielleicht sogar weitere Anreize für Neubauten und nachhaltige Projekte bietet.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die Stadt Hilpoltstein schreibt eine lange Historie. Bereits vor etwa 1000 Jahren war der Ort schon besiedelt. Im 18. Jahrhundert wurde er nach Bayern eingegliedert.
Die historische Stadt erzählt eine wechselvolle Geschichte, die von vielen Ereignissen geprägt ist. So war sie um 1803 Sitz eines Landgerichts. Im Jahre 1880 wurde sie zur Kreisstadt ernannt. Seit jener Zeit entwickelte sich die Stadt immer weiter. Im Zuge der Gemeindegebietsreform im Jahre 1972 erhielt der Ort seinen Status als Großgemeinde. Er wuchs nach der Eingemeindung zahlreicher Weiler und Dörfer erheblich. Die Stadt in Mittelfranken zeichnet sich vor allem durch ihre vielen historischen Bauwerke und ihre ausgezeichnete Infrastruktur aus. So zeugen unter anderem das Rathaus aus dem Jahr 1417 und die Stadtkirche St. Johannes der Täufer aus dem 15. Jahrhundert von der lebendigen Vergangenheit der mittelalterlichen Bürgerstadt.
Die 13.000-Einwohner-Stadt liegt im Osten des Landkreises Roth, der zum Regierungsbezirk Mittelfranken zählt.
Die Burgstadt liegt am Rothsee inmitten des Neuen Fränkischen Seenlandes. Etwa 30 Kilometer trennen den Ort von der Großstadt Nürnberg. Die circa 92 Quadratkilometer große Stadt ist im Osten von dem Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz umgeben. Im Norden grenzen die Gemeinde Allersberg sowie im Nordwesten die Kreisstadt Roth an die Frankenstadt. Im Südwesten zählt die Gemeinde Heideck zu dem direkten Nachbarort der Stadt. Im Süden ist sie von den Gemeinden Greding und Thalmässing umgeben.
Die Vorteile der historischen Stadt Hilpoltstein liegen klar auf der Hand. Sie verbindet einen hohen Erholungswert mit einer hervorragenden Infrastruktur.
Die etwa 13.500 Einwohner des Ortes profitieren von den vielen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, welche die Stadt ihnen bietet. Vor allem Familien sind hier gut aufgehoben. Diese können sich an Angeboten erfreuen, die speziell auf Familien abgestimmt sind. Zudem ist die ehemalige Kreisstadt bemüht, ansprechende Wohngebiete zu schaffen. Einer Überbauung versucht sie entgegenzuwirken. Die Wahrung der Natur ist eine Priorität der Stadt. Eine Vielzahl an sozialen Einrichtungen und Vereinen stehen für die hiesige Bevölkerung zur Verfügung. Darüber hinaus kann die Stadt am Rothsee beinahe alle Schulformen vorweisen, wie etwa ein Gymnasium, eine Mittelschule, eine Realschule und eine Grundschule. Die Comenius-Schule als staatlich anerkanntes Förderzentrum, eine Musikschule sowie die Berufsschule für Hörgeschädigte runden das Bildungsangebot der Stadt ab. Nicht nur für Familien und Kinder ist hier gesorgt. Die Stadt richtet sich ebenso nach den Bedürfnissen der älteren Generation. So bietet sie mit mehreren Wohngruppen für behinderte Menschen und einigen Seniorenwohnanlagen genügend Unterstützung.
Den hier angesiedelten Unternehmen sind hervorragende Verkehrsanbindungen gegeben. Die Stadt liegt direkt an der Bundesautobahn 9, die von Berlin nach München führt.
Erreichbar ist sie über zwei Ausfahrten. Erschlossen ist das Stadtgebiet durch eine Buslinie, die zum Bahnhof Allersberg führt sowie einen Bahnhof mit der Bahnstrecke Roth-Hilpoltstein. Der internationale Flughafen in Nürnberg ist von hier aus in weniger als eine Stunde zu erreichen. Der Ort ist in Besitz der zwei Genwerbegebiete „An der Autobahn A9“ sowie „Am Kränzleinsberg“. Die meisten Beschäftigten verzeichnet die Stadt in den Bereichen Dienstleistungen und Produktion sowie Handel und Verkehr. Dominierend sind hier mittelständische Betriebe aus dem Sektor Metallverarbeitung und Handwerk.
Als Einkaufsort hat die Stadt Hilpoltstein keine größere Bedeutung.
Dies spiegelt sich an der geringen Einzelhandelszentralität von 57,0 wider. Im Jahr 2014 verzeichnete der Ort eine Kaufkraft für den Einzelhandel von rund 5.395 Euro pro Einwohner. Der Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort betrug hingegen nur etwa 2.755 Euro pro Bewohner.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Hilpoltstein
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Hilpoltstein eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
