Ich bin in Herzogenaurach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Herzogenaurach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Herzogenaurach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Herzogenaurach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Herzogenaurach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Herzogenaurach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Herzogenaurach
Um einen vollumfänglichen Bericht über den Immobilienmarkt von Herzogenaurach zu erstellen, muss ich mehrere Aspekte berücksichtigen, wie aktuelle Markttrends, Preistrends, demografische Entwicklungen, das Angebot an Immobilien, sowie Faktoren wie die Wirtschaftsstruktur und mögliche Zukunftsperspektiven der Stadt. Hier ist eine strukturierte Übersicht und ein detaillierter Bericht, den ich dir zur Verfügung stelle:
Immobilienmarktbericht Herzogenaurach 2025
1. Einleitung
Herzogenaurach ist eine mittelgroße Stadt in Mittelfranken, Bayern, mit einer starken Wirtschaftsstruktur, insbesondere durch die Präsenz von globalen Unternehmen wie Adidas und Puma. Die Stadt profitiert von ihrer Nähe zu Erlangen, Nürnberg und Bamberg, was sie zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort für Privatpersonen und Unternehmen macht. Der Immobilienmarkt der Stadt hat in den letzten Jahren eine wachsende Dynamik gezeigt, und eine detaillierte Analyse der aktuellen Marktsituation ist entscheidend, um zukünftige Entwicklungen zu verstehen.
2. Demografie und Wirtschaft
Herzogenaurach hat etwa 25.000 Einwohner und ist in den letzten Jahren durch Zuwanderung und steigende Geburtenraten kontinuierlich gewachsen. Die Nähe zu großen Wirtschaftszentren wie Erlangen und Nürnberg fördert die Attraktivität der Stadt für Pendler. Besonders bemerkenswert ist der hohe Anteil an Fachkräften und Arbeitnehmern, die in den großen Unternehmen der Region beschäftigt sind.
- Bevölkerungsentwicklung: Stetiges Wachstum, besonders durch junge Familien und Fachkräfte, die nach Herzogenaurach ziehen.
- Wirtschaftliche Lage: Starke Wirtschaftsstruktur, insbesondere durch die globalen Marken Adidas und Puma, die die Stadt als Arbeitsstandort und kulturelles Zentrum stärken.
3. Marktanalyse – Angebot und Nachfrage
a) Wohnimmobilien
Die Nachfrage nach Wohnraum in Herzogenaurach ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Insbesondere junge Familien und Fachkräfte suchen nach Wohnungen und Häusern in der Region. Die städtische Infrastruktur hat sich ebenfalls weiterentwickelt, mit neuen Wohngebieten und einer verbesserten Verkehrsanbindung.
- Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser sind besonders in den Randgebieten und den Neubaugebieten gefragt. Die Grundstücke sind vergleichsweise teuer, aber immer noch bezahlbarer als in großen Städten wie Nürnberg.
- Mehrfamilienhäuser und Wohnungen: Der Markt für Eigentumswohnungen ist ebenfalls im Wachstum begriffen, da immer mehr Berufspendler aus den benachbarten Städten auf der Suche nach Wohnraum sind.
- Mietmarkt: Aufgrund der wachsenden Nachfrage und des begrenzten Angebots steigen die Mietpreise. Besonders in zentralen Lagen sind die Mieten hoch, aber auch am Stadtrand gibt es weiterhin interessante Angebote für Mieter.
b) Gewerbeimmobilien
Die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen in Herzogenaurach ist aufgrund der starken Präsenz von internationalen Unternehmen wie Adidas und Puma hoch. Viele kleinere und mittelständische Unternehmen siedeln sich ebenfalls in Herzogenaurach an, was zu einer stabilen Nachfrage nach Büroflächen führt.
- Büroflächen: Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt aufgrund der Wirtschaftsstruktur stabil. Allerdings gibt es bereits eine hohe Belegung und somit nur noch begrenzte Möglichkeiten für die Schaffung neuer Büroflächen.
- Einzelhandelsflächen: Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der Innenstadt ist in den letzten Jahren leicht rückläufig, was teilweise durch die gestiegene Nutzung von Online-Shopping und die wachsende Bedeutung von Großstadtzentren bedingt ist.
4. Preistrends
Die Immobilienpreise in Herzogenaurach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dies betrifft sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise. Einfamilienhäuser und Neubauwohnungen haben besonders in den letzten fünf Jahren deutliche Preissteigerungen erfahren.
- Kaufpreise:
- Einfamilienhäuser: Der Preis pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser liegt im Durchschnitt bei etwa 3.000 bis 4.000 EUR, abhängig von der Lage und der Ausstattung.
- Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen variieren stark je nach Lage, aber im Durchschnitt liegen die Preise bei etwa 3.500 bis 5.000 EUR pro Quadratmeter.
- Mietpreise:
- Mietpreise für Wohnungen variieren je nach Größe und Lage. Der durchschnittliche Mietpreis liegt zwischen 10 und 13 EUR pro Quadratmeter für Wohnungen in guter Lage.
- Bei Einfamilienhäusern variieren die Mietpreise je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.500 EUR monatlich.
5. Faktoren, die den Markt beeinflussen
- Infrastrukturentwicklung: Die Stadt Herzogenaurach hat in den letzten Jahren stark in die Verbesserung ihrer Infrastruktur investiert. Dies schließt neue Wohngebiete, Straßenanbindungen und eine verbesserte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ein.
- Zukunftsperspektiven: In den kommenden Jahren wird weiterhin mit einem Wachstum der Bevölkerung gerechnet, was die Nachfrage nach Immobilien weiter antreiben dürfte. Insbesondere Neubauprojekte und die Revitalisierung von Industrieflächen bieten Potenzial für zukünftige Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt.
- Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Es gibt einen zunehmenden Trend hin zu nachhaltigeren Bauprojekten und Energieeffizienz, insbesondere bei Neubauten. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf energieeffiziente Wohnungen und Häuser.
6. Ausblick und Prognose
Die Immobilienpreise in Herzogenaurach werden auch in den kommenden Jahren weiterhin steigen, wenn auch langsamer als in den letzten Jahren. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird durch die starke Wirtschaftsstruktur und die Nähe zu Nürnberg und Erlangen unterstützt. Auch die steigende Zahl von Pendlern, die in Herzogenaurach wohnen wollen, dürfte den Markt weiter stabilisieren.
- Langfristige Prognose: Der Immobilienmarkt wird von einem stabilen wirtschaftlichen Umfeld und der positiven demografischen Entwicklung profitieren. Die Stadt hat das Potenzial, weiterhin als attraktiver Wohnstandort zu gelten, sowohl für Käufer als auch für Mieter.
- Risiken: Eine mögliche wirtschaftliche Abschwächung oder eine Verschlechterung der globalen Märkte könnte den Immobilienmarkt dämpfen. Eine Zunahme der Zinssätze könnte ebenfalls Einfluss auf die Kaufkraft haben.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Herzogenaurach befindet sich derzeit in einer positiven Phase, mit stetigem Wachstum bei Nachfrage und Preisen. Besonders die starke Wirtschaft und die gute Erreichbarkeit von Großstädten wie Nürnberg machen die Stadt zu einem attraktiven Standort für Investoren und Wohnungssuchende. Ein wachsendes Angebot an Neubauten sowie die Entwicklung nachhaltiger Bauprojekte tragen ebenfalls zur positiven Marktentwicklung bei.
Die Prognose für den Immobilienmarkt in Herzogenaurach bleibt insgesamt stabil, mit einer voraussichtlichen Steigerung der Nachfrage und moderaten Preissteigerungen in den kommenden Jahren.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Rund 23.600 Menschen sind heute in der Stadt Herzogenaurach beheimatet. Sie ist im Süden des Landkreises Erlangen-Höchstadt gelegen, der ein Teil des Regierungsbezirks Mittelfranken ist.
Circa 48 Quadratkilometer gehören der bayerischen Stadt an. Hier leben etwa 480 Einwohner auf einem Quadratkilometer. Umsäumt wird der Ort im Osten von der kreisfreien Stadt Erlangen sowie im Norden von den Gemeinden Heßdorf und Großenseebach. Im Nordwesten und Westen grenzen die Gemeinden Weisendorf und Aurachtal an die Stadt. Im Süden und Südwesten teilt sie sich mit den zum Landkreis Fürth gehörigen Gemeinden Puschendorf, Obermichelbach und Tuchenbach sowie den Markt Emskirchen (Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim) eine gemeinsame Grenze. Als Teil der Metropolregion Nürnberg befindet sich die Stadt westlich der Ballungsräume Nürnberg und Erlangen. Insgesamt 13 Ortsteile gehören der Stadt an, die Höhenlagen von bis zu etwa 380 Metern aufweist. Ein Großteil der hiesigen Bevölkerung ist zwischen 19 und 65 Jahre alt.
Wohnstandort Herzogenaurach
Schöne Wohngebiete, eine florierende Wirtschaft und ein abwechslungsreiches Freizeitangebot machen die Stadt in Mittelfranken aus. Große Städte wie Erlangen, Fürth und Nürnberg sind von hier aus schnell und bequem zu erreichen. Die Stadt selbst glänzt durch ihre charmante Altstadt, in der Besucher auf einige interessante Bauwerke treffen. Das barocke Schloss und die imposante Pfarrkirche St. Magdalena sind einer der historischen Prachtbauten, die für große Eindrücke sorgen. Die liebenswerte Kleinstadt vereint Traditionsbewusstsein mit einem weltoffenem Handlungskonzept. Sie wartet mit vielen Sport- und Freizeitanlagen auf, wie etwa diversen Basketballfeldern, Bolzplätzen und Außensportanlagen. Auch im kulturellen Bereich kann sich die Stadt an der Aurach durchaus sehen lassen. Mit dem Kammerorchester “ concertino ducale“, dem Open-Air Kino und ihrer Veranstaltungsreihe „Kulturtage“ trifft sie den Geschmack von Jung und Alt. Wanderer können hier auf zahlreichen ausgebauten Wegen die schöne Naturlandschaft der Stadt erkunden. So führen hier einige Wanderwege rund um den Dohnwald oder den Steinbacher Wald. Nicht zuletzt ist es das allumfassende Bildungsangebot, das die Stadt als Wohnstandort attraktiv macht. Mehrere Grund- und Mittelschulen, eine Realschule, ein Gymnasium sowie ein Staatliches Berufliches Schulzentrum gehören zu den Schulformen, welche die Stadt bereithält. Hinzu reihen sich eine Volkshochschule und eine Musikschule.
Das Freibad „Atlantis“ in der mittelfränkischen Stadt gilt als beliebter Anlaufpunkt von Familien. Es bietet auf über 1.200 Quadratmetern jede Menge Raum für Freizeitaktivitäten. Der „Crazy River“ und die Black-Hole-Rutsche sind einer der Highlights des Schwimmbads. Mit seinem großen Saunabereich und den Wellness-Angeboten wartet es gleichermaßen mit einem umfangreichen Erholungsangebot auf. Das Schwimmen ist aber nur einer der zahlreichen Freizeitangebote, welche die reizvolle Stadt an der Aurach für ihre Bewohner bereithält.
Gewerbestandort
Die Wirtschaft im Ort profitiert stark von der Lage in der Metropolregion Nürnberg. Als größte Stadt im Landkreis Erlangen-Höchstadt und eingestuftes Mittelzentrum nimmt die Stadt eine wichtige Funktion in der Region ein. Über das überregionale Verkehrsnetz ist der Ort einfach und schnell zu erreichen. Die Aurachstadt verfügt sogar über einen eigenen Verkehrslandeplatz. Eine geringe Arbeitslosenquote und eine hohe Beschäftigungsdichte unterstreichen den wirtschaftlichen Erfolg der Stadt. Zu den bedeutendsten Arbeitgebern im Ort zählen die weltweit agierenden Sportartikelhersteller Puma und Adidas.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Die Kaufkraft für den Einzelhandel wies 2014 in Herzogenaurach circa 7.230 Euro je Einwohner auf. Dieser Summe steht ein Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort von rund 5.235 Euro pro Einwohner gegenüber. Dies ergibt eine Einzelhandelszentralität von etwa 80,5. Der Ort verzeichnet also mehr Kaufkraftablüsse als Kaufkraftzuflüsse.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Herzogenaurach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Herzogenaurach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
