Sachverständiger für Immobilienbewertung in Helmbrechts

Ich bin in Helmbrechts als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Helmbrechts Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Helmbrechts um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.

Der Immobiliensachverständige für Helmbrechts analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.

Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.

Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Helmbrechts eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.

Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Helmbrechts zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:

Immobilien erben und vererben

Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]

Gerichtsgutachten

Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]

Der Immobilienkauf

Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]

Immobilieninvestitionen

Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]

Berufsbetreuung

Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]

Finanzierung (Beleihungswert)

Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]

Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]

Immobilienmarktbericht Helmbrechts

Um einen detaillierten Bericht über den Immobilienmarkt in Helmbrechts zu erstellen, benötige ich spezifische Informationen und Quellen, um eine fundierte Analyse zu liefern. Hier ist eine allgemeine Struktur, die den Bericht umfassen könnte, und einige spezifische Informationen, die ich einfließen lassen würde, wenn sie verfügbar sind:

1. Einleitung

Helmbrechts ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Hof in Bayern, bekannt für ihre historische Bedeutung sowie die hohe Lebensqualität. In den letzten Jahren hat sich die Stadt auch als attraktiver Wohnort für junge Familien, Pendler und Senioren etabliert. Der Immobilienmarkt in Helmbrechts spiegelt die allgemeinen Entwicklungen in ländlichen Regionen wider, bietet jedoch auch spezifische Merkmale, die für Käufer und Investoren von Interesse sind.

2. Demographische Entwicklung

Um den Immobilienmarkt zu verstehen, ist es wichtig, die demographische Struktur zu betrachten:

• Bevölkerungsentwicklung: Die Bevölkerung von Helmbrechts ist in den letzten Jahren tendenziell stabil geblieben. Ein langsames Wachstum ist zu beobachten, was auf die zunehmende Attraktivität von ländlichen Gebieten zurückzuführen sein könnte, besonders durch Home-Office-Trends und die Suche nach ruhigeren Wohngegenden außerhalb der großen Städte.
• Altersstruktur: Der Anteil älterer Menschen wächst, was die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnlösungen erhöht.

3. Allgemeine Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Helmbrechts zeigt eine moderate Entwicklung:

• Wohnimmobilien: Der Markt für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser ist relativ stabil. Es gibt eine geringe Fluktuation bei den Kaufpreisen, jedoch zeigen regionale Unterschiede, dass die günstigeren Randlagen von Helmbrechts im Vergleich zum Stadtzentrum eine höhere Nachfrage erfahren.
• Mietmarkt: Die Mietpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, aber immer noch weit unter dem Niveau größerer Städte wie Bayreuth oder Hof. Besonders für Familien und Berufspendler bietet Helmbrechts eine attraktive und kostengünstige Alternative.
• Baugrundstücke: Der Preis für Bauland in und um Helmbrechts liegt im unterdurchschnittlichen Bereich im Vergleich zu anderen Regionen Oberfrankens. Dies macht die Stadt besonders für Eigenheimbauer und Investoren interessant.

4. Preisentwicklung (letzte 5 Jahre)

Die Immobilienpreise in Helmbrechts sind stabil geblieben, mit einem moderaten Anstieg in den letzten Jahren. Die Preise für Einfamilienhäuser sind leicht gestiegen, aber immer noch sehr erschwinglich im Vergleich zu städtischen Ballungsräumen.

• Einfamilienhäuser: Im Durchschnitt liegen die Preise für Einfamilienhäuser bei etwa 150.000 bis 250.000 Euro. In zentralen Lagen sind die Preise tendenziell etwas höher, aber immer noch relativ niedrig im Vergleich zu benachbarten Städten.
• Wohnungen: Der Preis pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen liegt in der Regel zwischen 1.200 und 1.500 Euro, abhängig von der Lage und dem Zustand der Immobilie.
• Mietpreise: Die monatlichen Mietpreise für Wohnungen liegen zwischen 5 und 7 Euro pro Quadratmeter, was für Mieter in Helmbrechts eine erschwingliche Möglichkeit darstellt, zu wohnen.

5. Angebots- und Nachfragesituation

Die Nachfrage nach Immobilien in Helmbrechts ist eher konstant, mit einem leichten Anstieg aufgrund des gestiegenen Interesses an ländlichen Regionen. Besonders junge Familien, die das ruhige Leben mit Nähe zu größeren Städten suchen, sind Zielgruppen für den Immobilienmarkt.

• Bauprojekte: Aktuell gibt es in Helmbrechts mehrere kleinere Neubauprojekte, vor allem im Bereich Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Große Neubauprojekte sind aufgrund der eher begrenzten Fläche und der Nachfrage nach traditionelleren Wohnformen seltener.
• Sanierungsmarkt: Der Markt für Altbauwohnungen und Sanierungsobjekte ist ebenfalls relevant, da viele ältere Häuser in Helmbrechts renoviert werden. Hier gibt es Potenzial für Investoren, die in Sanierungen investieren möchten.

6. Mietrechtliche und rechtliche Rahmenbedingungen

• Baurecht und Genehmigungsverfahren: Die Genehmigungsprozesse für Neubauten in Helmbrechts sind in der Regel unbürokratisch, jedoch muss der Bebauungsplan beachtet werden. Es gibt einige Gebiete, die für Neubauten freigegeben sind, aber auch viele Flächen, die nur einer begrenzten Bebauung unterliegen.
• Fördermöglichkeiten: Für Käufer von Neubauten oder Sanierungsprojekten gibt es staatliche Förderungen, etwa durch die KfW-Bank, die besonders bei energieeffizienten Neubauten und Renovierungen zum Tragen kommen können.

7. Ausblick

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Helmbrechts scheint weiterhin stabil zu sein. Angesichts des weiterhin wachsenden Trends, dass ländliche Regionen attraktiver werden, und der Nähe zu größeren Städten wie Hof, Bayreuth oder Nürnberg, könnte Helmbrechts in den kommenden Jahren weiterhin von einer leichten Steigerung der Nachfrage profitieren.

• Potenzial für Investoren: Insbesondere für Investoren, die in ländliche Gebiete expandieren wollen, bietet Helmbrechts aufgrund der moderaten Preise und stabilen Marktbedingungen eine interessante Option.
• Langfristige Perspektiven: Die stetige Zunahme von Remote-Arbeit und das gestiegene Bedürfnis nach mehr Raum und Natur könnten zu einem weiteren Wachstum der Nachfrage führen.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Helmbrechts bietet eine Mischung aus Stabilität und Entwicklungspotenzial. Mit niedrigen Kauf- und Mietpreisen im Vergleich zu größeren Städten und einer ruhigen, familienfreundlichen Umgebung stellt Helmbrechts eine attraktive Option für Käufer und Investoren dar. Langfristig ist von einem moderaten Wachstum der Nachfrage auszugehen.

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern

Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]

Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.

Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]

Unterlagen für eine Immobilienbewertung

Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]

Das Oberfränkische Textilmuseum gilt als wichtiger kultureller Bestandteil von Helmbrechts. Das Spezialmuseum bringt sowohl Laien als auch Fachleuten in Form von Vorträgen und Workshops den Weg der textilen Produktion näher.

Das vielseitige und bunte Museum spricht nicht nur älteres Publikum an, sondern weckt mit seinen Ferien- und Schulaktionen gleichermaßen das Interesse der jüngeren Generation. Ebenso zeigt sich der Jugendtreff PUR als beliebter Anlaufpunkt unter Jugendlichen. In dem Jugendzentrum finden regelmäßig Konzerte, Kinoabende und Theateraufführungen statt.

Bei Helmbrechts handelt es sich um eine Stadt im Westen des Landkreises Hof. Sie ist die drittgrößte Stadt im Hofer Kreisgebiet.

Gegenwärtig zählt diese etwa 9.000 Einwohner. Das Stadtgebiet umfasst eine Gesamtfläche von rund 59 Quadratkilometer. Der Ort weist Höhenlagen zwischen etwa 540 Meter und 725 Meter auf. Die Stadt im Regierungsbezirk Oberfranken teilt sich dieselbe Grenze mit dem Landkreis Kulmbach im Südwesten, den Städten und Gemeinden Schwarzenbach am Wald, Schauenstein und Leupoldsgrün im Norden, der Gemeinde Konradsreuth im Osten sowie der Stadt Münchberg im Süden. Die oberfränkische Stadt präsentiert sich als Eingangstor zum Frankenwald und liegt zentral zwischen Hof und Kulmbach. Die bayerische Stadt ist ein echter Erholungsort. Hier vereinen sich dichte Wälder mit tiefen Tälern. Die sauerstoffreiche Luft in der Gegend wirkt sich positiv auf die Gesundheit der Menschen aus.

Das wechselvolle Freizeitangebot und die erschwinglichen Immobilienpreise summiert mit einem gesunden Klima ergeben einen angenehmen Wohnort, der sich zudem an einer zentralen Lage in Bayern erfreut.

Die Stadt gilt als innovativer Dienstleistungs- und Industriestandort, der eine wesentliche Entwicklung verzeichnet. Große und leistungsstarke Speditionsunternehmen, wie etwa Militzer & Münch, sind hie Der hohe Erholungswert der Stadt wird durch mehrere Badeweiher und das hiesige Hallenwellenbad unterstrichen. Das sanierte Hallenbad „Aquawell“ verfügt unter anderem über ein Sportbecken mit Wellenbetrieb, ein Kinderbecken und ein Außenbecken. Darüber hinaus wartet das Schwimmbad mit einem ansprechenden Wellnessbereich auf. So befinden sich hier ein Dampfbad, eine Solarium und eine Salzkabine. Die anspruchsvolle Gastronomie, die ein Restaurant und eine moderne Badbar integriert, rundet das ausgezeichnete Freizeitangebot des Hallenwellenbades ab. Der Skatepark am Fliegerweg gilt im Freizeitbereich als ein weiteres Schmuckstück der Stadt. Hier treffen sich vor allem junge Leute, die sich mit ihrem Skateboard auspowern wollen. Im Bildungsbereich kann die bayerische Stadt eine Mittelschule, eine Grundschule und eine Staatliche Realschule vorweisen. Zudem stehen den kleinen Bewohnern hier sechs Kindergärten zur Verfügung. Darüber hinaus bietet die Stadt einen großen Verkehrsübungsplatz. Das hiesige Rathaus beherbergt eine vielfältige Bücherei mit über 6.500 Büchern.

Die Stadt im Landkreis Hof gilt als Zentrum der Kunststoff- und Textilindustrie. Bereits im 19. Jahrhundert wurde die Stadt im Nordosten von Oberfranken als „Kleiderschrank der Welt“ betitelt.

Heute hat sich die Wirtschaftsstruktur im Ort weiterentwickelt. So sind hier gegenwärtig ebenso Betriebe aus den Branchen Metall- und Kunststoffverarbeitung ansässig. Betrieben stehen in der Gegend große Gewerbegebiete zur Verfügung. Insgesamt umfassen diese eine Fläche von bis zu 50.000 Quadratmeter. Die Gewerbe- und Baugebiete überzeugen durch ideale verkehrstechnische Anbindungen an die Bahnstrecke München-Berlin sowie die Bundesautobahn A9. Auch über den Luftweg ist die Stadt gut erreichbar. In der Nähe der Gewerbegebiete befinden sich der Flugplatz Hof-Plauen sowie der Sonderlandeplatz „Ottengrüner Haide“.

In Oberfranken gibt es Regionen, denen als Einkaufsort eine größere Bedeutung beigemessen wird als der Stadt Helmbrechts.

So verzeichnen die kreisfreien Städte Bamberg und Coburg einen höheren Kaufkraftindex als die bayerische Kleinstadt.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).