Ich bin in Gräfenberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Gräfenberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Gräfenberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Gräfenberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Gräfenberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Gräfenberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Gräfenberg
1. Einleitung
Gräfenberg ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Forchheim, etwa 30 Kilometer nordwestlich von Nürnberg gelegen. Die Stadt hat ca. 7.000 Einwohner und ist aufgrund ihrer Lage im Nürnberger Umland sowie der landschaftlich schönen Umgebung von wachsendem Interesse für Immobilienkäufer und Investoren. Der Immobilienmarkt in Gräfenberg profitiert von der Nähe zu Nürnberg und der guten Verkehrsanbindung, sowohl für Pendler als auch für Investoren.
In den letzten Jahren hat Gräfenberg einen leichten Bevölkerungszuwachs verzeichnet, was sich positiv auf die Nachfrage nach Immobilien auswirkt. Die Region bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten.
2. Demografische Entwicklung
Die demografische Entwicklung in Gräfenberg ist in den letzten Jahren stabil. Die Stadt hat eine wachsende Zahl an Zuzüglern, besonders aus den angrenzenden größeren Städten wie Nürnberg und Forchheim. Dies liegt vor allem an den erschwinglicheren Immobilienpreisen und der besseren Lebensqualität, die Gräfenberg im Vergleich zu den Großstädten bietet.
Die Bevölkerung ist im Durchschnitt relativ jung, aber auch ältere Menschen entscheiden sich immer häufiger, in Gräfenberg zu leben, da die Stadt eine hohe Lebensqualität, gute Gesundheitsversorgung und eine starke Anbindung an das regionale Verkehrsnetz bietet.
Der Zuzug von Familien und Pendlern hat den Wohnungsmarkt stabilisiert und begünstigt die Entwicklung von Neubauprojekten, um der steigenden Nachfrage gerecht zu werden.
3. Wirtschaftliche Lage
Die Region um Gräfenberg profitiert von der Nähe zur Metropolregion Nürnberg. Wirtschaftlich gesehen ist Gräfenberg von einer Mischung aus kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt. Viele davon sind im Bereich der Fertigungsindustrie und des Handwerks tätig. Zudem ist die Stadt durch ihre gute Anbindung an die A73 und die Nähe zu Nürnberg für Pendler attraktiv.
In den letzten Jahren gab es mehrere Initiativen zur Förderung der regionalen Wirtschaft. So wurde der Ausbau des Gewerbegebiets vorangetrieben, um neue Unternehmen anzusiedeln und den Arbeitsmarkt zu stärken. Darüber hinaus gibt es auch zunehmend Bestrebungen, die Stadt als Wohnort für Berufspendler zu etablieren, was sich auch positiv auf die Immobiliennachfrage auswirkt.
4. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Gräfenberg wird vor allem durch die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern geprägt. Besonders Familien und junge Paare ziehen die Region an, die von den grünen Flächen und der Nähe zu städtischen Arbeitsplätzen profitieren wollen.
Kaufpreise
In den letzten Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien in Gräfenberg moderat gestiegen, wobei der Anstieg nicht mit dem Tempo in größeren Städten wie Nürnberg oder Erlangen mithalten kann. Durchschnittliche Kaufpreise für Einfamilienhäuser liegen derzeit bei etwa 3.000 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter. In gefragten Lagen, vor allem in Nähe des Stadtzentrums und der Naturlandschaften, können die Preise jedoch auch höher liegen.
Mietpreise
Die Mietpreise in Gräfenberg sind ebenfalls vergleichsweise moderat. Ein durchschnittlicher Mietpreis für eine 3-Zimmer-Wohnung liegt bei etwa 8 bis 10 EUR pro Quadratmeter, was im Vergleich zu großen Städten deutlich günstiger ist. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, aber nicht in dem Ausmaß wie in Ballungszentren.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien sind in Gräfenberg ebenfalls gefragt, insbesondere aufgrund der zunehmenden Ansiedlung kleiner und mittelständischer Unternehmen. Die Preise für Gewerbeflächen sind unterschiedlich, je nach Lage und Ausstattung, jedoch bleibt der Markt für Gewerbeimmobilien im Vergleich zu städtischen Regionen im Umland von Nürnberg weniger dynamisch.
5. Trends und Entwicklungen
Gräfenberg befindet sich in einer Übergangsphase. Der Immobilienmarkt wird zunehmend von zwei Faktoren beeinflusst:
- Zuzug von Pendlern: Die Nähe zu Nürnberg macht Gräfenberg zu einem attraktiven Wohnort für Pendler. Besonders junge Familien und Berufspendler suchen zunehmend nach Immobilien in der Region, um von der guten Anbindung und den günstigen Preisen zu profitieren.
- Neubauprojekte: In Gräfenberg gibt es mehrere Neubauprojekte, die darauf abzielen, der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Neue Wohngebiete werden erschlossen, und auch der Bau von Mehrfamilienhäusern und Reihenhäusern nimmt zu. Diese Neubauten bieten eine moderne Infrastruktur und sind vor allem für junge Käufer und Mieter interessant.
Ein weiterer Trend ist die zunehmende Nachfrage nach nachhaltig gebauten und energieeffizienten Immobilien. Diese Art von Immobilien wird zunehmend nachgefragt, da immer mehr Käufer Wert auf ökologische Bauweisen und niedrige Betriebskosten legen.
6. Rechtliche Rahmenbedingungen
Die baurechtlichen Bestimmungen in Gräfenberg entsprechen den allgemeinen Vorgaben des Bundeslandes Bayern. Der Bau von neuen Immobilien ist oft durch das jeweilige Bebauungsplanverfahren geregelt. Für Neubauten gibt es diverse Fördermöglichkeiten, besonders für energieeffizientes Bauen und Renovierungen.
Zudem gibt es in Gräfenberg bestimmte Gebiete, in denen Denkmalschutzgesetze Anwendung finden, da die Stadt über historische Gebäude und alte Bauernhöfe verfügt, die unter Schutz stehen. Dies hat Einfluss auf Renovierungsarbeiten und den Umbau bestehender Gebäude.
7. Prognosen und Empfehlungen
Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Gräfenberg sind insgesamt positiv. Der Zuzug von Pendlern und Familien sowie die wachsende Nachfrage nach Immobilien dürften in den nächsten Jahren zu einem stabilen Markt führen. Besonders in den Bereichen Neubau und energieeffizientes Bauen werden weiterhin Chancen für Investoren bestehen.
Empfehlungen:
- Für Käufer: Gräfenberg bietet eine attraktive Alternative zu teureren Städten wie Nürnberg oder Erlangen. Wer ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung sucht, findet hier noch vergleichsweise günstige Preise. Besonders in den Randgebieten der Stadt könnten sich gute Kaufgelegenheiten ergeben.
- Für Investoren: Die Entwicklung des Marktes spricht für eine langfristige Investition. Besonders der Bereich nachhaltiger Neubauprojekte könnte für Investoren interessant sein, da die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden weiter steigen wird.
- Für Mieter: Mieter können in Gräfenberg von niedrigen Mietpreisen im Vergleich zu Großstädten profitieren. Wer nach einer ruhigeren Umgebung mit guter Anbindung an Nürnberg sucht, findet hier attraktive Optionen.
Fazit:
Gräfenberg ist ein aufstrebender Standort im Umland von Nürnberg, der durch seine attraktive Lage, die gute Verkehrsanbindung und die wachsende Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien besticht. Der Immobilienmarkt entwickelt sich positiv, wenn auch langsamer als in größeren Städten. Langfristig dürften sich hier weiterhin interessante Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren bieten.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Zahlreiche Veranstaltungen beleben die oberfränkische Stadt Gräfenberg, die sich am Rande der Fränkischen Schweiz erstreckt.
Das Historische Bürgerfest stellt mit seinem Mittelaltermarkt ein Highlight dar. Das dynamische Fest, welches den deutschen Dichter Wirnt von Grafenberg ehrt, findet alle fünf Jahre statt. Unter den jüngeren Bewohnern erfreut sich das „Open-Mind-Festival“ an großer Beliebtheit. Das Festival, das sich für Toleranz und Menschenrechte einsetzt, begeistert mit vielen überregional bekannten Bands. Auch das Kinderprogramm ist ein fester Bestandteil dieser städtischen Veranstaltung. Mit seinem bunt gemischten Programm spricht das Festival ein breites Publikum an.
Gräfenberg ist eine kleine Stadt im Landkreis Forchheim. Sie ziert den Süden des Kreises und grenzt hier im Süden an dem Landkreis Nürnberger Land sowie die Gemeinden Igensdorf, Neunkirchen am Brand und Weißenohe.
Im Westen zählen die Gemeinden Kunreuth und Leutenbach zu den Nachbarorten der Stadt. Im Norden teilt sie sich mit den Gemeinden Obertrubach und Egloffstein eine gemeinsame Grenze. Gegenwärtig leben rund 4.100 Menschen in der bayerischen Kleinstadt. Diese gliedert sich, neben dem gleichnamigen Hauptort, in 14 weitere Ortsteile. Die Kleinstadt bedeckt etwa 38 Quadratkilometer des Landkreises Forchheim und befindet sich auf Höhenlagen zwischen 400 und 550 Metern. Die nördlich von Nürnberg gelegene Stadt wird von der Kalkach, dem Zufluss der Schwabach, durchquert. Der Fluss durchfließt den Westen der Altstadt. Erstmals erwähnt wurde der Ort im Jahre 1172. Seit 1803 gehört die Stadt zum Freistaat Bayern. In den Jahren 1976 und 1978 kam es zu mehreren Eingemeindungen und der Ort wuchs in seiner Größe. Heute agiert die Stadt als Sitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft.
Die Bewohner der oberfränkischen Kleinstadt profitieren von erschwinglichen Wohnpreisen und einem hohen Erholungswert. Die Lage in der Fränkischen Schweiz beschert den Bewohnern ein gesundes Klima und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten.
Die Stadt überzeugt zudem durch ihr vielfältiges gastronomisches Angebot, das ebenso Besucher aus Erlangen, Fürth und Nürnberg anlockt. Die geschichtsträchtige Altstadt mit ihren vielen kleinen Cafés ist ein beliebter Ort zum Bummeln und Verweilen. In der Stadt gibt es eine Grund- und Mittelschule sowie die Ritter-Wirnt-Realschule. Um ein Gymnasium zu besuchen, müssen Schüler in die nahegelegene Marktgemeinde Eckental fahren. Unter den kleinen Bewohnern sorgen ein Städtischer Kindergarten, der Katholische Kindergarten Weißenohe sowie ein Evangelischer Kindergarten für eine umfassende Betreuung. Als großes Freizeitareal im Ort gilt das hiesige Frei- und Hallenbad. Dieses können die Bewohner der Stadt sowohl an kalten als auch an warmen Tagen nutzen. Das 30 Grad warme Becken des Hallenbades lädt mit seinen vier Bahnen besonders Sportschwimmer ein. Das Freibad mit seinen weitläufigen Spiel- und Liegewiesen gilt im Sommer als Eldorado für Wasserliebhaber und Erholungssuchende.
Durch insgesamt fünf Buslinien ist die Stadt mit den umliegenden Orten verbunden.
Zudem befindet sich die Stadt an der Bundesstraße 2, die ebenfalls durch Pegnitz und Nürnberg führt. Der Tourismus hat im Ort eine hohe Bedeutung. Gleichwohl wird die regionale Wirtschaft durch vier Brauereien bestimmt. Zu den ältesten hier ansässigen Brauereien zählen die Brauerei Hofmann, die im Jahr 1897 gegründet wurde, sowie die Brauerei Friedmann, welche sich seit 1875 in Familienbesitz befindet. Größere Industriebetriebe sind hier nicht angesiedelt.
Der Landkreis Forchheim, in welchem die Stadt Gräfenberg gelegen ist, verzeichnete im Jahr 2015 eine vergleichsweise hohe Kaufkraft.
Viele Bewohner der Kleinstadt besuchen zum Einkaufen die Große Kreisstadt Forchheim.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Gräfenberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Gräfenberg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
