Ich bin in Goldbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Markt Goldbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Goldbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Goldbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Goldbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Goldbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Goldbach
Einleitung:
Goldbach ist eine malerische Gemeinde im Osten des Landkreises Aschaffenburg in Hessen, Deutschland. Sie liegt in unmittelbarer Nähe zu Aschaffenburg und Frankfurt am Main, was sie für Pendler und Familien, die eine ruhige Wohngegend mit guter Anbindung an urbane Zentren suchen, attraktiv macht. Aufgrund dieser Lage hat sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt und ist von einer Mischung aus Nachfrage nach Eigenheimen und Investitionsobjekten geprägt. In diesem Bericht werfen wir einen detaillierten Blick auf die aktuellen Trends, Preise und Perspektiven des Immobilienmarktes in Goldbach.
1. Marktentwicklung und Trends
Die Nachfrage nach Immobilien in Goldbach hat in den letzten Jahren aufgrund der Nähe zu Frankfurt und Aschaffenburg deutlich zugenommen. Das Städtchen hat von der Urbanisierung und den steigenden Immobilienpreisen in größeren Städten profitiert, wobei immer mehr Menschen in den Vororten und ländlicheren Gebieten wie Goldbach nach einer Alternative suchen.
Wichtige Faktoren, die den Markt beeinflussen:
- Verkehrsanbindung: Die gute Anbindung an die Autobahnen A3 und A66 sowie die Nähe zum Frankfurter Flughafen machen Goldbach zu einem idealen Standort für Pendler.
- Zuwanderung und Nachfrage: Der stetige Zuzug von jungen Familien und Berufspendlern aus den benachbarten Großstädten sorgt für eine kontinuierlich hohe Nachfrage.
- Grüne Lage: Goldbach bietet eine hohe Lebensqualität mit naturnahen Erholungsmöglichkeiten und einem attraktiven, ruhigen Umfeld. Diese Merkmale machen es besonders für Menschen interessant, die vom hektischen Stadtleben eine Auszeit suchen.
Preissteigerungen:
- Die Immobilienpreise in Goldbach haben in den letzten Jahren aufgrund der wachsenden Nachfrage eine starke Aufwärtsentwicklung erfahren. Insbesondere im Bereich der Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften ist ein Anstieg der Preise zu beobachten.
- Wohnungen und kleinere Objekte in zentraler Lage sind ebenfalls gefragt, insbesondere von jungen Berufspendlern oder Paaren ohne Kinder.
2. Preisanalyse
Kaufpreise:
- Einfamilienhäuser: Im Jahr 2025 liegt der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus in Goldbach bei etwa 450.000 bis 600.000 Euro. Diese Preisspanne variiert je nach Größe des Grundstücks, Zustand der Immobilie und Lage innerhalb der Gemeinde.
- Doppelhaushälften: Doppelhaushälften sind eine beliebte Wahl für Familien und erreichen durchschnittlich 350.000 bis 500.000 Euro.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Zustand. Kleinere Wohnungen (ca. 60–80 m²) sind in der Regel für etwa 250.000 bis 350.000 Euro erhältlich. Größere Wohnungen oder solche mit besonders guter Ausstattung können bis zu 500.000 Euro kosten.
Mietpreise:
Die Mietpreise in Goldbach sind aufgrund der Nähe zu Aschaffenburg und Frankfurt verhältnismäßig moderat, haben aber in den letzten Jahren ebenfalls eine zunehmende Tendenz nach oben gezeigt.
- Wohnungen (1-2 Zimmer): Die Miete für kleine Wohnungen liegt im Durchschnitt bei etwa 8 bis 12 Euro pro m².
- Familienwohnungen (3-4 Zimmer): Größere Wohnungen kosten zwischen 7,50 bis 10 Euro pro m².
- Häuser zur Miete: Die Mieten für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften liegen bei 1.200 bis 1.800 Euro pro Monat, abhängig von Größe und Zustand der Immobilie.
Landpreise:
Grundstückspreise in Goldbach variieren je nach Lage, mit Preisen von 50 bis 100 Euro pro m² in weniger zentralen Lagen und bis zu 150 Euro pro m² in gefragteren Gebieten.
3. Zukunftsperspektiven
Die Prognosen für den Immobilienmarkt in Goldbach sind überwiegend positiv. Die kontinuierliche Nachfrage und die anhaltend hohe Beliebtheit der Region dürften auch in den kommenden Jahren zu weiteren Preissteigerungen führen. Es gibt jedoch einige Faktoren, die den Markt beeinflussen könnten:
Mögliche Herausforderungen:
- Zinsentwicklung: Steigende Zinssätze könnten sich negativ auf die Nachfrage nach Hypothekendarlehen auswirken und somit den Markt bremsen. Insbesondere Familien, die auf Kredite angewiesen sind, könnten bei höheren Zinsen zögerlicher beim Immobilienkauf werden.
- Bauflächenverfügbarkeit: Die Flächenverfügbarkeit für Neubauten wird in Goldbach zunehmend knapper. Infolgedessen könnte es zu einer Verknappung des Angebots kommen, was die Preise weiter anheizen könnte.
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Der Trend zu energieeffizienten und nachhaltigen Neubauten wird auch in Goldbach immer wichtiger. Der Wert von Immobilien könnte in Zukunft stärker von deren ökologischen Eigenschaften beeinflusst werden.
Chancen:
- Neubauprojekte: Die Gemeinde Goldbach arbeitet an verschiedenen Neubauprojekten, die eine Erweiterung des Wohnraums in der Region ermöglichen könnten. Diese Projekte bieten sowohl Chancen für Investoren als auch für Käufer, die auf der Suche nach modernem Wohnraum sind.
- Wertsteigerung durch Sanierungen: Aufgrund des bestehenden Bestands an älteren Immobilien bieten Sanierungen und Renovierungen von Bestandsgebäuden Potenzial für Wertsteigerungen. Käufer, die bereit sind, in Renovierungen zu investieren, könnten von einer langfristigen Wertentwicklung profitieren.
4. Besondere Merkmale und Standortvorteile
Goldbach bietet aufgrund seiner Lage zwischen Aschaffenburg und Frankfurt zahlreiche Vorteile für Immobilienkäufer:
- Erholungsfaktor: Mit seiner ruhigen Umgebung und den vielen Grünflächen ist Goldbach ideal für Naturliebhaber und bietet Familien eine hohe Lebensqualität.
- Bildungseinrichtungen und Infrastruktur: Goldbach bietet eine gute lokale Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Geschäften und Ärzten. Dies macht den Standort besonders attraktiv für junge Familien.
- Nahverkehr und Pendeln: Goldbach ist durch die S-Bahn-Anbindung gut mit Aschaffenburg und Frankfurt verbunden, was den täglichen Pendelverkehr erleichtert. Zudem ist Frankfurt in weniger als 30 Minuten mit dem Auto erreichbar.
5. Fazit
Der Immobilienmarkt in Goldbach zeigt insgesamt eine positive Entwicklung, die durch die gute Lage im Rhein-Main-Gebiet, die attraktive Wohnqualität und die stetig steigende Nachfrage geprägt ist. Es wird erwartet, dass der Markt auch in den kommenden Jahren weiter wächst, auch wenn Faktoren wie steigende Zinsen und die Verfügbarkeit von Bauland Herausforderungen darstellen können. Für Käufer und Investoren bietet der Markt in Goldbach sowohl Chancen als auch Herausforderungen, und eine sorgfältige Marktbeobachtung ist empfehlenswert.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der bayerische Markt Goldbach liegt reizvoll zwischen der Metropole Frankfurt am Main und der 70.000-Einwohnerstadt Aschaffenburg.
Die Großstadt Aschaffenburg ist einen Katzensprung von hier entfernt. Von der hessischen Metropole Frankfurt am Main trennen den Markt nur etwa 25 Autominuten. Die Nähe zur städtischer Kulisse ist jedoch nicht der einzige Vorzug, den der Markt am Spessart mit sich bringt. Auch die Landschaften bergen hier so einige Naturschönheiten, durch die sich zahlreiche Wanderwege ziehen. Das schöne Ortsgebiet ist umgeben von dichten Wäldern und faszinierenden Hanglagen. Die Symbiose aus absoluter Ruhe und dem pulsierenden Stadtleben ist in dem unterfränkischen Ort stark zu spüren.
Auf etwa 11 Quadratkilometern bietet Goldbach Platz für rund 10.000 Bewohner. Die abwechslungsreiche Marktgemeinde am Rande des Spessarts gilt heute als aufstrebende Gemeinde im Regierungsbezirk Unterfranken.
Neben den vielen touristischen Möglichkeiten, welche der Markt bietet, sind es gleichwohl die vielfältige Gastronomie, das große Freizeitangebot und die breit gefächerte Branchenstruktur, die den Markt auszeichnen. Neben dem gleichnamigen Ortsteil zählt ebenso Unterafferbach zu einem Teil der Marktgemeinde. Im westlichen Teil des Landkreises Aschaffenburg entfaltet sich der idyllische Ort. Im Kreisgebiet Aschaffenburg gilt dieser als eine der Kommunen, welche die meisten Einwohner verzeichnet. Im Süden grenzt die kreisfreie Hochschulstadt Aschaffenburg an das Ortsgebiet. Als östlicher Nachbar zeigt sich der Markt Hösbach. Die Gemeinde Johannesberg umgibt den Markt im Norden. Zu guter Letzt teilt er sich im Westen mit der Gemeinde Glattbach eine gemeinsame Grenze. Die Marktgemeinde ist ein Teil der Rhein-Main-Metropolregion und in der Region Bayerischer Untermain gelegen, die von einer ausgeprägten wirtschaftlichen Dynamik geprägt ist. Den kulturellen Mittelpunkt im Ort bilden zwei katholischen Pfarrkirchen. Die St.-Nikolaus-Kirche im alten Ortskern entstand im Jahre 1894 und zeigt sich heute als neuromanische Sandsteinkirche. Um einige Jahre jünger ist das Gotteshaus St. Maria im Westen der Marktgemeinde. Das moderne Gotteshaus wurde im Jahre 1961 erbaut, da der Ort einen starken Einwohnerzuwachs verzeichnete und folglich die Größe der St.-Nikolaus-Kirche nicht mehr ausreichte.
Die etwa 10.000 Bürger des Marktes genießen ein angenehmes Lebensumfeld. Die Arbeitslosenquote lag hier im Juli 2015 bei etwa 3,4 Prozent.
Unternehmen aus den verschiedensten Bereichen bieten in der Gegend zahlreiche attraktive Arbeitsplätze. Aber nicht nur die starke Wirtschaft der Region Bayerischer Untermain trägt zu der guten Lebensqualität im Ort bei. Auch die schöne Landschaft und die breite Palette an Freizeitmöglichkeiten machen den Markt in Unterfranken zu einem beliebten Wohnort. Die Gemeinde selbst hält ein großes Bildungsangebot für Ihre Kinder und Jugendlichen bereit. Die benachbarte Stadt Aschaffenburg verfügt zudem über mehrere Gymnasien und Realschulen. Darüber hinaus können Studenten hier eine Hochschule besuchen.
Die Wirtschaft des Marktes orientiert sich stark an dem dynamischen Rhein-Main-Gebiet und dem Wirtschaftsstandort Aschaffenburg.
Das hohe Potenzial der Marktgemeinde wurde schon früh von Gewerbetreibenden erkannt, die heute im Ort erfolgreich tätig sind. Die Verkehrsinfrastruktur der Gegend zeichnet sich durch die Anbindungen an die Bundesstraße B 26 sowie die Autobahn A 3 aus. Außerdem verkehrt eine Bahnlinie durch den Ort. Niedrige Grundsteuer-Hebesätze von 290 Prozent und die fortschrittlichen Investitionen des Marktes sind dafür verantwortlich, dass die hiesige Gewerbestruktur von vielen renommierten Unternehmen geprägt ist.
Der Markt Goldbach verzeichnet einen Kaufkraftabluss. Viele Einwohner des Marktes suchen den Einzelhandel der kreisfreien Stadt Aschaffenburg auf. Den höchsten Einzelhandelsumsatz in Unterfranken erzielen die beiden Oberzentren Schweinfurt und Würzburg.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Goldbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Goldbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
