Ich bin in Gemünden am Main als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Gemünden am Main Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Gemünden am Main um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Gemünden am Main analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Gemünden am Main eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Gemünden am Main zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Gemünden am Main
Um einen vollständigen Bericht über den Immobilienmarkt von Gemünden am Main zu erstellen, werde ich zunächst allgemeine Informationen zu dem Markt, den Trends, den Arten von Immobilien, den Preisen und möglichen Besonderheiten zusammenfassen. Zudem kann ich aktuelle Marktverhältnisse, Entwicklungen und Herausforderungen darstellen, die für Käufer, Verkäufer oder Investoren relevant sind.
Falls du spezifische Daten oder eine tiefere Analyse benötigst, z.B. zu Preisen in bestimmten Stadtteilen, zu Marktentwicklungen der letzten Jahre oder zu besonderen Marktsegmenten, gib mir bitte eine genauere Vorstellung davon, welche Details du benötigst.
1. Einleitung und allgemeine Informationen
Gemünden am Main ist eine Stadt im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart, die mit etwa 10.000 Einwohnern eine überschaubare Größe hat, aber dennoch eine zentrale Lage im bayerischen Umland bietet. Die Stadt liegt im malerischen Main-Tal und bietet sowohl für Familien als auch für Pendler eine attraktive Wohnlage. Die Nähe zu größeren Städten wie Würzburg und Aschaffenburg macht die Region für Menschen interessant, die einen ruhigeren Wohnort bevorzugen, aber dennoch eine gute Anbindung an städtische Infrastrukturen benötigen.
2. Demografische Entwicklung und Nachfrage
Die demografische Struktur in Gemünden hat sich in den letzten Jahren leicht verändert. Die Stadt hat eine Mischung aus jüngeren Familien und älteren Einwohnern. Es gibt jedoch einen Trend hin zu mehr jungen Familien, die aufgrund der ruhigen Lage, der guten Lebensqualität und der recht erschwinglichen Immobilienpreise an den Ort ziehen. In jüngster Zeit ist auch ein zunehmendes Interesse von Menschen aus dem Umland und den benachbarten Großstädten festzustellen, die in Gemünden ein Zweit- oder Erstwohnsitz suchen.
3. Immobilienmarkt im Detail
a. Marktsegmentierung
Der Immobilienmarkt in Gemünden lässt sich in verschiedene Segmente unterteilen:
- Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften: Besonders für Familien sind Einfamilienhäuser in und um Gemünden gefragt. Diese bieten viel Platz und haben den Vorteil, dass sie in einer ländlichen Gegend liegen, aber dennoch eine gute Anbindung an das Verkehrsnetz haben. Die Preise für Einfamilienhäuser in Gemünden variieren je nach Lage und Zustand, liegen jedoch oft im mittleren Preissegment im Vergleich zu größeren Städten in der Umgebung.
- Eigentumswohnungen: Auch der Markt für Eigentumswohnungen hat in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Vor allem kleinere Wohnungen sind beliebt, da sie für Singles, Paare oder ältere Menschen, die eine Wohnung bevorzugen, geeignet sind. Diese Wohnungen befinden sich sowohl in zentraler als auch in den randnahen Bereichen der Stadt.
- Mietwohnungen: Der Mietmarkt in Gemünden ist vergleichsweise stabil, jedoch gibt es eine starke Nachfrage nach gut gelegenen Mietwohnungen, insbesondere für Pendler und junge Familien. Die Mietpreise sind im Vergleich zu großen Städten relativ moderat.
b. Preistrends
Die Immobilienpreise in Gemünden am Main sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch nicht in dem Maße wie in den benachbarten Metropolregionen. Dies liegt zum Teil an der zunehmenden Attraktivität des ländlichen Raums, der in Verbindung mit einer soliden Infrastruktur und der Nähe zu städtischen Ballungszentren besonders für Pendler eine interessante Option darstellt.
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser schwanken je nach Lage und Zustand der Immobilie. Im Durchschnitt kann der Quadratmeterpreis bei etwa 2.000 bis 2.500 Euro liegen. In begehrten Lagen oder bei besonders gut erhaltenen Häusern kann dieser Preis auch höher sein.
- Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen sind die Preise pro Quadratmeter zwischen 2.000 und 3.000 Euro, abhängig von der Ausstattung und der Nähe zum Zentrum.
- Mietpreise: Der Mietmarkt ist im Vergleich zu anderen Teilen Bayerns moderat. Die durchschnittliche Miete liegt für eine 60 m²-Wohnung zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter. In zentraleren Lagen und modernen Wohnungen können die Mieten auch höher ausfallen.
c. Marktentwicklung und Zukunftsperspektiven
In den kommenden Jahren wird erwartet, dass der Markt in Gemünden weiterhin moderat wächst. Dies wird vor allem durch die gute Erreichbarkeit von größeren Städten und die steigende Beliebtheit ländlicher Regionen begünstigt. Weitere Investitionen in die Infrastruktur (z.B. bessere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Verbesserungen der regionalen Verkehrsanbindung) könnten die Nachfrage weiter anheizen.
4. Besondere Herausforderungen und Chancen
a. Herausforderungen:
- Knappes Angebot an Neubauten: Wie in vielen kleineren Städten und ländlichen Regionen gibt es auch in Gemünden einen Mangel an Neubauten. Es könnte eine größere Nachfrage nach neuen, energieeffizienten Gebäuden entstehen.
- Renovierungsbedarf in Bestandsimmobilien: Viele ältere Gebäude benötigen eine umfangreiche Renovierung oder Modernisierung, was für potenzielle Käufer eine Herausforderung darstellt.
b. Chancen:
- Ländlicher Charme und hohe Lebensqualität: Für Käufer, die den städtischen Trubel hinter sich lassen wollen, stellt Gemünden eine ideale Option dar. Die hohe Lebensqualität, gepaart mit der Nähe zur Natur und gleichzeitig der schnellen Anbindung an größere Städte, bietet großes Potenzial.
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: In den kommenden Jahren könnte es zu einer stärkeren Nachfrage nach umweltfreundlichen und energieeffizienten Neubauten kommen. Käufer und Investoren, die auf Nachhaltigkeit setzen, könnten hier Chancen nutzen.
5. Zusammenfassung
Der Immobilienmarkt in Gemünden am Main zeigt sich als stabil und bietet sowohl Käufern als auch Mietern interessante Optionen. Die Region hat in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen, besonders für Pendler und junge Familien. Die moderaten Preise im Vergleich zu größeren Städten machen den Markt für Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen interessant. Die Zukunft des Marktes hängt stark von der Entwicklung der Infrastruktur und der Nachfrage nach Neubauten ab.
Für Käufer, die in einem ruhigen, ländlichen Gebiet mit guter Anbindung an städtische Zentren wohnen möchten, bietet Gemünden eine vielversprechende Perspektive.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die kleine Stadt Gemünden am Main ist ein staatlich anerkannter Erholungsort, der gleichwohl als Drei-Flüsse-Stadt bekannt ist. So mündet im Ort die Sinn in die Fränkische Saale, welche wiederum in den Main übergeht.
Darüber hinaus mündet der Fluss Wern im Stadtteil Wernfeld in den Main. Die fränkische Dreiflüssestadt ist von einigen Urlaubsregionen umgeben. Im Norden befindet sich die Rhön. Im Westen grenzen der Spessart sowie im Osten das Fränkische Weinland an das Stadtgebiet. Die Universitätsstadt Würzburg ist etwa 40 Kilometer von der bayerischen Kleinstadt entfernt. In Gemünden erlebt der Gast ein lebendiges Dasein, das sich mit einem hohen Erholungswert paart.
Der staatlich anerkannte Erholungsort ist im mittleren Norden des Landkreises Main-Spessart zu finden. Als Teil des Regierungsbezirks Unterfranken sind dem Ort insgesamt 13 Stadtteile zugehörig.
Alle in ihrem Erscheinungsbild unterschiedlich, haben sie jedoch eines gemeinsam: Alle Stadtteile werden von herrlichen Landschaften durchzogen. Die meisten der Ortsteile sind dörflich geprägt. So befindet sich in Schönau eine kleine Klosterkirche. Auch die Stadtteile Neutzenbrunn und Aschenroth sind von Ruhe gezeichnet. Mit einer reizvollen Lage direkt am Main schmeichelt der Stadtteil Hofstetten, wo ebenso eine kunsthistorisch bedeutende Kirche thront. In Adelsberg befindet sich das imposante Schloss Adolphsbühl. Eingebettet im schönen Sinntal liegt der Ortsteil Schaippach, der gleichermaßen durch eine romantische Brücke geziert wird. Zu den weiteren Ortsteilen der Stadt gehören Harrbach, Wernfeld, Kleinwernfeld, Massenbuch, Langenprozelten, Seifriedsburg und Reichenbuch. Auf dem etwa 75 Quadratkilometer großen Stadtgebiet leben derzeitig circa 10.500 Menschen. Zu den angrenzenden Orten zählen im Norden die Stadt Rieneck sowie die Gemeinde Gräfendorf, im Osten die Gemeinden Karsbach und Gössenheim sowie im Süden die Gemeinde Neuendorf und die Kreisstadt Karlstadt. Im Westen schmiegen sich zwei gemeindefreie Gebiete – der Langenprozeltener Forst und der Ruppertshüttener Forst – an den Erholungsort.
Gemünden – der lebendige Erholungsort am Main – beeindruckt mit einer breiten Palette an Freizeitmöglichkeiten.
Von aufschlussreichen Spaziergängen durch das Fränkische Weinland bis hin zum Wandern im Spessart – die vielfältigen und eindrucksvollen Landschaften der Gegend sind ein Eldorado für Naturliebhaber. Weitläufige Wälder und Wasserflächen prägen das städtische Bild. Sie bieten die optimale Grundlage für Aktivitäten im Freien. Freunde des Radsports können sich auf dem Sinnradweg oder dem Mainradweg austoben. Die Spessarthöhen, welche im Westen an die Stadt grenzen, begeistern durch romantische Burgruinen, die von dichten Wäldern umgeben sind. Dieses einzigartige Flair spüren Besucher nicht nur in dem benachbarten Mittelgebirge, sondern auch in der Stadt selbst. Geschichtsträchtige Bauten, die seit mehreren Jahrhunderten in der Kleinstadt thronen, zieren die Kernstadt. Charakterisierend für den hiesigen Marktplatz sind das Rathaus und die Pfarrkirche St. Peter und Paul. In mehreren Ortsteilen der Stadt befinden sich mittelalterliche Türme, wie etwa der Eulenturm, die für ein historisches Ambiente sorgen. Gleichwohl zeigt sich die romantische Stadt im Fränkischen Weinland als ein anerkannter Schulstandort mit zahlreichen Schulformen.
Gemünden am Main ist als mögliches Mittelzentrum eingestuft. Mit seinen mittelzentralen Einrichtungen gilt Gemünden als Zentrum im Norden des Kreisgebiets Main-Spessart.
Der Ort zieht viele Menschen aus dem Umland an und bindet überregionale Kaufkraft an sich. Einige Bewohner kommen von außerhalb in die Stadt, um hier die zahlreichen Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten auszukosten. Die derzeit erschwinglichen Miet- und Grundstückspreise feuern ebenso die Wirtschaft im Ort an. Das ansprechende Bildungsangebot und die ausgezeichnete Infrastruktur sind ein Garant für die stabile Wirtschaft in der Stadt.
Im Jahr 2015 betrug die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Gemünden am Main 6.306 Euro pro Einwohner. Der Erholungsort bindet mehr Kaufkraft an sich als die mainfränkischen Kommunen Kitzingen, Hammelburg, Haßfurt und Schweinfurt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Gemünden am Main
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Gemünden am Main eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
