Ich bin in Ebermannstadt als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Ebermannstadt Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Ebermannstadt um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Ebermannstadt analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Ebermannstadt eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Ebermannstadt zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Ebermannstadt
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt in Ebermannstadt zu erstellen, muss ich auf eine Vielzahl von Faktoren eingehen. Ich werde die verschiedenen Aspekte des Marktes abdecken, darunter die aktuelle Marktsituation, Preise, Trends und allgemeine Entwicklungsperspektiven. Bitte beachte, dass der Bericht auf allgemeinen Marktbedingungen und verfügbaren Daten bis zu meinem letzten Wissensstand im Jahr 2023 basiert. Lokale und aktuelle Entwicklungen sollten durch eigene Recherche oder direkte Quellen, wie Immobilienportale oder lokale Experten, ergänzt werden.
1. Einleitung: Überblick über Ebermannstadt
Ebermannstadt ist eine Kleinstadt im oberfränkischen Landkreis Forchheim in Bayern, die im südlichen Teil des Naturparks Fränkische Schweiz – Frankenjura liegt. Die Stadt ist sowohl durch ihre idyllische Lage als auch durch ihre Nähe zu größeren Städten wie Bamberg und Erlangen ein attraktiver Wohnort.
Die Kombination aus traditionellem Charme, guter Infrastruktur und einer steigenden Zahl von Pendlern, die in die umliegenden größeren Städte reisen, hat den Immobilienmarkt in Ebermannstadt in den letzten Jahren beflügelt.
2. Demografische und Wirtschaftliche Entwicklung
Bevölkerungsentwicklung:
Die Bevölkerung von Ebermannstadt liegt bei etwa 7.000 bis 8.000 Einwohnern (Stand 2023). Die demografische Struktur zeigt eine tendenziell stabile Bevölkerung, jedoch mit einer leichten Tendenz zur Überalterung, was typisch für viele ländliche Gebiete in Deutschland ist.
Wirtschaftliche Lage:
Die lokale Wirtschaft ist vorwiegend mittelständisch geprägt, mit einem Mix aus Handwerk, Tourismus und landwirtschaftlichen Betrieben. Ebermannstadt ist auch ein bedeutender touristischer Anziehungspunkt aufgrund seiner Lage in der Fränkischen Schweiz, was den Immobilienmarkt indirekt beeinflusst, insbesondere im Bereich Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze.
Ebermannstadt profitiert von seiner Nähe zu Forchheim und Bamberg, was für Pendler attraktiv ist, da diese Städte eine breitere wirtschaftliche Basis bieten. Die Anbindung an die A73 und gute Zugverbindungen machen den Ort auch für Berufspendler interessant.
3. Marktanalyse: Immobilienpreise und -trends
Preisentwicklung:
Die Immobilienpreise in Ebermannstadt sind in den letzten Jahren moderat gestiegen. Die Preisentwicklung ist im Vergleich zu größeren Städten wie Bamberg oder Erlangen relativ stabil, jedoch ist die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Gebieten wie Ebermannstadt durch die zunehmende Urbanisierung und die Suche nach Lebensqualität im Grünen gestiegen.
- Einzelne Immobilienarten:
- Wohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen in Ebermannstadt liegen im mittleren Preissegment. Ein Quadratmeter kostet je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 und 3.000 Euro.
- Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser in der Region sind nach wie vor relativ erschwinglich im Vergleich zu städtischen Gegenden. Die Preise schwanken hier stark, können aber bei gut ausgestatteten Immobilien zwischen 250.000 und 400.000 Euro liegen.
- Grundstücke: Grundstückspreise sind stark von der Lage und Größe des Grundstücks abhängig. Ein Quadratmeter Bauland kann hier zwischen 100 und 200 Euro kosten.
Preis-Trends:
In den letzten Jahren lässt sich eine leichte Preissteigerung beobachten, besonders in den Randbereichen von Ebermannstadt, die aufgrund der Natur und der Nähe zur Fränkischen Schweiz als begehrte Wohngegenden gelten. Auch die Nachfrage nach Ferienimmobilien, die durch den Tourismus verstärkt wird, hat zu einem Anstieg in bestimmten Bereichen geführt.
Mietpreise:
Die Mietpreise in Ebermannstadt sind moderat und liegen im bayerischen Vergleich eher im unteren Bereich. Durchschnittlich kann man mit Mietpreisen von etwa 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen rechnen.
4. Marktanalyse: Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Ebermannstadt kommt vor allem von Familien, die die ruhige ländliche Atmosphäre suchen, sowie von Pendlern, die in den größeren Städten arbeiten. Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen, da die Fränkische Schweiz ein beliebtes Ziel für Touristen ist.
Das Angebot an Immobilien ist begrenzt, da die Bebauung in Ebermannstadt größtenteils durch die bestehende Infrastruktur und die Natur begrenzt wird. Die Verfügbarkeit von Bauland ist insbesondere in den zentralen Lagen von Ebermannstadt relativ gering, was das Angebot an Neubauten beschränkt.
5. Entwicklungsperspektiven: Zukünftige Trends
Infrastrukturentwicklung:
Ebermannstadt hat in den letzten Jahren in die Verbesserung der Infrastruktur investiert, insbesondere in den Ausbau von Straßen und den öffentlichen Nahverkehr. Dies wird erwartet, die Attraktivität der Region weiter zu steigern, was sich langfristig positiv auf den Immobilienmarkt auswirken könnte.
Tourismus und Ferienwohnungen:
Die Region ist weiterhin ein bedeutendes touristisches Ziel, und dieser Sektor wächst. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und -häusern könnte weiter steigen, da immer mehr Menschen nach ländlichen Rückzugsorten suchen. Hier gibt es Potenzial für Immobilienentwicklungen im Bereich der touristischen Nutzung und Ferienimmobilien.
Nachhaltigkeit und Grüne Wohnkonzepte:
Mit der zunehmenden Bedeutung von Nachhaltigkeit im Bauwesen könnte es auch in Ebermannstadt eine Entwicklung hin zu grünen und energieeffizienten Bauweisen geben. Insbesondere Einfamilienhäuser und Neubauten könnten vermehrt ökologische Standards erfüllen, um den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit gerecht zu werden.
Zukunft der Preise:
Kurz- bis mittelfristig könnte sich der Immobilienmarkt in Ebermannstadt weiterhin stabil entwickeln. Langfristig, angesichts der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und der zunehmenden Beliebtheit ländlicher Gebiete, ist ein moderater Anstieg der Immobilienpreise zu erwarten, auch wenn dies nicht mit den extremen Steigerungen in großen Städten zu vergleichen ist.
6. Fazit und Empfehlungen
Ebermannstadt ist für Käufer und Investoren eine attraktive Option, insbesondere für Menschen, die den ländlichen Charme mit der Nähe zu urbanen Ballungszentren kombinieren möchten. Die moderaten Immobilienpreise und die hohe Lebensqualität sprechen für eine stabile Entwicklung des Marktes.
- Für Käufer: Der Immobilienmarkt bietet viele Optionen, insbesondere für junge Familien, die nach erschwinglichen Immobilien suchen, sowie für Pendler, die nach einem Ort für den langfristigen Lebensaufenthalt suchen.
- Für Investoren: Ebermannstadt könnte ein interessantes Ziel für Investitionen in Ferienwohnungen oder Immobilien mit langfristigem Wertpotenzial sein. Besonders in den Randgebieten und touristischen Hotspots gibt es Potenzial für Wertsteigerungen.
Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Ebermannstadt stabil und bietet gute Perspektiven für die Zukunft. Es bleibt jedoch wichtig, lokale Entwicklungen und die genaue Marktlage regelmäßig zu beobachten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können.
Hinweis: Dieser Bericht stellt eine allgemeine Einschätzung des Immobilienmarktes in Ebermannstadt dar und basiert auf allgemeinen Markttrends und verfügbaren Daten. Für detailliertere und aktuellere Informationen sollte eine lokale Immobilienagentur oder ein Experte konsultiert werden.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Der Marktplatz der Stadt Ebermannstadt wird durch viele altfränkische Fachwerkhäuser geziert. Der Marienbrunnen, der gleichwohl als „Osterbrunnen“ bekannt ist, bildet den Mittelpunkt des Marktplatzes.
Wer die Kleinstadt in Oberfranken besucht, kann unter anderem die neuromanische Nikolauskirche und die Burg Feuerstein aus dem Jahre 1941 besuchen. Die Burg diente einst als Labor zu Forschungszwecken im Bereich der Elektroakustik sowie der Hochfrequenztechnik. Seit dem Jahr 1949 beherbergt die Burg Feuerstein eine katholische Jugend- und Begegnungsstätte.
Auf etwa 50 Quadratkilometern dehnt sich im Norden des Landkreises Forchheim die kleine Stadt Ebermannstadt aus. Sie agiert als Sitz der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft und ist ein Teil des Regierungsbezirks Oberfranken.
Die beschauliche Stadt im „Naturpark Fränkische Schweiz-Veldensteiner Forst“ liegt etwa 30 Autominuten von den Großstädten Bamberg und Nürnberg entfernt. Eingebettet im schönen Tal der Wiesent verzeichnet der Ort Höhenlagen bis zu rund 550 Meter. Der Ort teilt sich in insgesamt 17 Stadtteile auf. Zu seinen Nachbargemeinden gehören Weilersbach, Eggolsheim, Pretzfeld, Unterleinleiter, Gößweinstein sowie Wiesenttal. Alle Gemeinden zählen zum Landkreis Forchheim. Dem oberfränkischen Ort wird auch der Name „heimliche Hauptstadt der Fränkischen Schweiz“ zuteil. Das einstige Dorf wurde bereits um 981 in einer Urkunde als „villa Ebermarstad“ erwähnt. Zu wesentlichen Eingemeindungen kam es in den Jahren 1939, 1971, 1976 sowie 1978. Im Dezember 2014 wurden in der bayerischen Kleinstadt rund 7.000 Einwohner registriert.
Die bayerische Kleinstadt zeichnet sich durch ihre reizvolle Landschaft und eine gute Infrastruktur aus. Beinahe alle Schulformen sind hier vertreten.
Neben einer Grund- und Mittelschule zählen dazu das Gymnasium Fränkische Schweiz, eine Staatliche Realschule und die Landvolkshochschule Feuerstein. Die Senivita Fachoberschule und Berufsfachschule rundet das Bildungsangebot im Ort ab. Die ganz jungen Bewohner können in einen der Kindergärten oder -krippen der Stadt untergebracht werden. Eltern haben hier die Auswahl zwischen einem Integrativen Kindergarten, dem Waldkindergarten Wiesenttal sowie zwei Katholischen Kindergärten. Ebenso bietet die Kinderkrippe Zwergenland mehrere Betreuungsplätze für Kinder zwischen 0 und drei Jahren an. Für die ältere Generation setzt sich die Seniorenvertretung 55+ ein. Die noch recht junge ehrenamtliche Einrichtung vertritt die Interessen von Senioren und ermöglicht ihnen ein angenehmes Leben. Die ärztliche Versorgung in der Stadt ist stimmig. Mehrere Fachärzte aus den Bereichen Kieferorthopädie, Frauenheilkunden, Hals-, Nasen- Ohrenkunde, Augenheilkunde, Orthopädie und Allgemeinmedizin sind in der Stadt sesshaft. Weiterhin haben im Ort Ärzte der Tiermedizin und Zahnmedizin ihren Sitz. Mit alternativen Heilmethoden warten in der Gegend Homöopathen und Heilpraktiker auf. Erschwingliche Haus- und Grundstückspreise machen die Stadt als Wohnort attraktiv.
Die oberfränkische Kleinstadt ist als mögliches Mittelzentrum eingestuft. Sie befindet sich an der Bundesstraße 470 und liegt zentral zwischen Nürnberg und Bamberg.
Der Ort ist über Schiene, Straße und Luft sehr gut erreichbar. Mehrere Buslinien des Verkehrsbundes Großraum Nürnberg führen durch die Stadt, die weiterhin durch die Wiesenttalbahn zu erreichen ist. Ganz in der Nähe der Stadt ist der Flugplatz Burg Feuerstein gelegen. Als leistungsstärkste Arbeitgeber der Gegend gelten unter anderem die Klinik Fränkische Schweiz, die Bayerische Milchindustrie „BMI“ sowie das Unternehmen für Elektronik und Nachrichtentechnik „Vierling Production GmbH“.
Ebermannstadt ist ein Teil des Landkreises Forchheim, welcher sich im Jahr 2015 mit einem Kaufkraftindex von 105,3 zeigte.
Somit verzeichnet der Kreis Forchheim, im Vergleich zu allen anderen oberfränkischen Landkreisen, die höchste Kaufkraft.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Ebermannstadt
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Ebermannstadt eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
