Ich bin in Dinkelsbühl als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Dinkelsbühl Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Dinkelsbühl um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Dinkelsbühl analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Dinkelsbühl eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Dinkelsbühl zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Dinkelsbühl
Ein vollumfänglicher Bericht über den Immobilienmarkt von Dinkelsbühl sollte verschiedene relevante Aspekte abdecken, die sowohl die aktuellen Marktentwicklungen als auch historische und zukünftige Trends umfassen. Ich werde dir die Hauptpunkte und Strukturen des Berichts skizzieren und diese dann detailliert ausarbeiten:
1. Einleitung
- Lage und Geographie: Dinkelsbühl liegt im bayerischen Regierungsbezirk Mittelfranken und gehört zum Landkreis Ansbach. Die Stadt hat eine historische Altstadt, die durch ihre mittelalterliche Architektur und gut erhaltenen Stadtmauern bekannt ist.
- Bevölkerungsstruktur: In Dinkelsbühl leben etwa 12.000 Menschen (Stand 2023), mit einer eher stabilen Bevölkerungsentwicklung. Die Stadt zieht vor allem Familien, Senioren und Touristen an, die den Charme der historischen Stadt und die hohe Lebensqualität schätzen.
2. Aktueller Immobilienmarkt in Dinkelsbühl
- Nachfrage und Angebot:
- Wohnimmobilien: Der Markt für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen ist in Dinkelsbühl stabil. Der Anteil an Mietwohnungen ist im Vergleich zu größeren Städten geringer, da viele Einwohner in eigenen Häusern leben. In den letzten Jahren ist jedoch eine steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen zu verzeichnen, insbesondere von älteren Paaren und Singles, die das Leben im Zentrum suchen.
- Gewerbeimmobilien: Es gibt eine moderate Nachfrage nach Gewerbeimmobilien, vor allem im Einzelhandel und in der Gastronomie. Dinkelsbühl als touristischer Anziehungspunkt bietet jedoch auch Potenzial für Investitionen in Ferienwohnungen und Pensionen.
- Preistrends: In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien in Dinkelsbühl gestiegen, besonders in zentralen Lagen und der historischen Altstadt. Der Anstieg ist moderat, was die Stadt für Käufer aus umliegenden größeren Städten attraktiv macht.
3. Preise für Immobilien
- Kaufpreise:
- Einzelhäuser: Einfamilienhäuser in Dinkelsbühl kosten im Durchschnitt zwischen 300.000 und 600.000 EUR, abhängig von Lage und Zustand. In besonders gefragten Bereichen, wie in der Altstadt, können die Preise auch deutlich darüber liegen.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe und Lage, liegen jedoch häufig zwischen 2.500 EUR und 4.000 EUR pro Quadratmeter.
- Mietpreise:
- Die Mietpreise sind in Dinkelsbühl im Vergleich zu Großstädten moderat. Die Miete für eine 70–90 m² große Wohnung liegt zwischen 7 und 11 EUR pro Quadratmeter.
- Für Gewerbeimmobilien liegen die Mieten zwischen 6 und 10 EUR pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung.
4. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- Regionale Wirtschaft: Dinkelsbühl profitiert von einer stabilen regionalen Wirtschaft. Die Stadt ist nicht nur ein touristisches Ziel, sondern auch ein Zentrum für kleinere Handwerksbetriebe und lokale Unternehmen. Das Land- und Forstwirtschaftsgewerbe spielt ebenfalls eine Rolle in der regionalen Wirtschaft.
- Arbeitsmarkt: Der Arbeitsmarkt in Dinkelsbühl ist stark durch die lokale Wirtschaft geprägt, wobei viele Pendler aus umliegenden Städten in die Region kommen. Der Arbeitsmarkt ist von einer niedrigen Arbeitslosenquote gekennzeichnet.
5. Trends und Entwicklungen
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Ein wachsender Trend im Immobilienmarkt ist die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Gebäuden. Vor allem ältere Gebäude in der Altstadt von Dinkelsbühl werden zunehmend modernisiert und saniert, um die aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu erfüllen.
- Digitalisierung: Der digitale Wandel hat auch im Immobilienmarkt in Dinkelsbühl Auswirkungen. Es gibt einen Trend zu digitalen Besichtigungen und zur Nutzung von digitalen Plattformen für den Immobilienkauf.
- Veränderung der Nachfrage: Mit dem verstärkten Interesse an ländlichem Raum und der Möglichkeit des Homeoffice aufgrund der Corona-Pandemie steigt die Nachfrage nach Immobilien in kleinen, ruhigen Städten wie Dinkelsbühl.
6. Herausforderungen des Marktes
- Knappheit an Bauland: Ein großes Thema im Immobilienmarkt ist die Verfügbarkeit von Bauland. Insbesondere in der Altstadt und in zentralen Lagen gibt es nur begrenzte Möglichkeiten zur Erweiterung, was die Preistrends weiter antreibt.
- Sanierungsbedarf: Viele Gebäude in der Altstadt benötigen umfassende Sanierungen, was für Investoren sowohl eine Herausforderung als auch eine Chance darstellt.
7. Zukunftsaussichten
- Prognosen für den Immobilienmarkt: Es wird erwartet, dass die Preise in Dinkelsbühl in den nächsten Jahren moderat weiter steigen werden. Der Markt wird jedoch durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen und den Wunsch nach historischen Immobilien in der Altstadt geprägt bleiben.
- Projekte und Entwicklungen: In den kommenden Jahren sind einige städtische Projekte zur Aufwertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien geplant. Auch eine stärkere Vernetzung mit der Region und eine Verbesserung der Infrastruktur könnten den Immobilienmarkt weiter ankurbeln.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Dinkelsbühl bietet sowohl für Käufer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten. Die Stadt verbindet den Charme eines historischen Zentrums mit modernen Wohnbedürfnissen und einer stabilen wirtschaftlichen Lage. Die steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen, die Modernisierung von Altbauten und das begrenzte Angebot an Bauland sind Schlüsselfaktoren für die zukünftige Entwicklung des Marktes.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Direkt an der Romantischen Straße erstreckt sich die Große Kreisstadt. Wegen ihrer kulturellen Schätze gilt sie als bedeutender Anlaufpunkt für zahlreiche Touristen.
Viele spätmittelalterliche Bauwerke der Stadt sind bis heute noch vollständig erhalten geblieben. Im Zentrum reihen sich einige prunkvolle Patrizierhäuser aneinander, die einen wesentlichen Teil des unverwechselbaren Stadtbilds darstellen. So reflektieren unter anderem die Stadtmauer und das „Deutsche Haus“ den Wohlstand der Region, welcher im 15. und 16. Jahrhundert besonders zu Tage trat.
Die fränkische Stadt ist ein Teil des Landkreises Ansbach, welcher zum Regierungsbezirk Mittelfranken gehört.
Die Stadt ist im Südwesten des Landkreises gelegen, wo sie von den Gemeinden Mönchsroth, Wört und Wilburgstetten im Südwesten sowie Süden umgeben wird. Im Nordwesten und Norden grenzen die Gemeinden Kreßberg, Schopfloch und Feuchtwangen an die Stadt. Im Nordosten schließt der Markt Dürrwangen an. Im Südosten und Osten teilt die Stadt sich mit den Gemeinden Wittelshofen und Langfurth eine gemeinsame Grenze. Zu ihrem westlichen Nachbarn zählt die Gemeinde Fichtenau. Die Gemeinde Wört zählt zum baden-württembergischen Landkreis Ostalbkreis. Fichtenau und Kreßberg sind ein Teil des baden-württembergischen Landkreises Schwäbisch Hall. Die Stadt an der Wörnitz zählt heute rund 11.500 Einwohner, die sich auf einer Fläche von etwa 75 Quadratkilometer aufteilen. Circa 155 Einwohner leben hier auf einem Quadratkilometer. Im Jahre 1998 wurde die einstige freie Reichsstadt zur Großen Kreisstadt ernannt.
Wohnstandort Dinkelsbühl
Der historische Ort im Landkreis Ansbach ist nicht nur bei Touristen beliebt. Auch Einheimische wissen die Vorzüge der Stadt zu schätzen. Mit neuen Baugebieten versucht die Stadt, Akzente zu setzen. Große Grundstücke und eine gute Infrastruktur sind einer der Pluspunkte dieser Baugebiete. Kinder werden in der Großen Kreisstadt bestens versorgt. Zahlreiche Kindertagesstätten und Schulformen vereinen sich hier zu einem komplexen Bildungs- und Betreuungsangebot, das den Status einer Kreisstadt unterstreicht. In der bayerischen Stadt existieren, neben zwei Grundschulen, eine Mittelschule, ein Gymnasium, eine Staatliche Wirtschaftsschule sowie ein Sonderpädagogisches Förderzentrum. Darüber hinaus können hier eine Staatliche Berufsschule und zwei Berufsfachschulen besucht werden. Eine Musikschule sowie eine Volkshochschule runden das allumfassende Bildungsangebot im Ort ab. Neben der optimalen Familien-Betreuung sind auch ältere Menschen in der Stadt gut aufgehoben. Die Pflegeheime Stephanus und Hospitalstiftung warten mit zahlreichen Pflegeleistungen auf und gewähren Senioren eine gute Lebensqualität mit einer bestmöglichen Unabhängigkeit. Darüber hinaus kann die Stadt ein attraktives Kultur- und Freizeitangebot vorweisen. Neben einem Landestheater und der Wallfahrtskirche St. Ulrich gelten unter anderem die Dreikönigskapelle und das Rothenburger Tor als kulturelles Highlight der Region. Das „Aqua & Vital“ Hallenbad mit seiner Sauna zählt zu einem begehrten Anlaufpunkt für Erholungssuchende.
Gewerbestandort
Dinkelsbühl ist mit seiner reichen Kulturszene, den guten Verkehrsanbindungen und den erschwinglichen Grundstückspreisen ein attraktiver Gewerbestandort in Mittelfranken. Da wären zum einen die Anschlüsse an das internationale Fernstraßennetz, welche der Stadt eine ideale Grundlage für eine florierende Wirtschaft bieten. Die Große Kreisstadt ist sowohl an die Bundesstraße B25 als auch an die Bundesautobahn 7 angebunden. Mit dem Businesspark Waldeck, dem Industriegebiet I sowie dem Industriegebiet Schulfeld steht den Unternehmen eine große Auswahl gegenüber, die an ihre individuellen Bedürfnisse angepasst ist. So besticht das Industriegebiet I durch eine zentrale Lage. Der Businesspark liegt direkt an der Autobahn.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Laut Daten der IHK-Nürnberg verzeichnete die Große Kreisstadt Dinkelsbühl 2014 eine Kaufkraft für den Einzelhandel von rund 5.450 Euro pro Einwohner. Der „Point of Sale“-Umsatz (Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort) lag bei circa 9.365 Euro pro Einwohner. Somit weist die Stadt eine Einzelhandelszentralität von rund 192 auf. Die Einzelhandelszentralität des Landkreises Ansbach lag 2014 bei 94,5. Diese Werte verdeutlichen, dass die Stadt viel Kaufkraft aus dem Umland anzieht.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Dinkelsbühl
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Dinkelsbühl eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
