Ich bin in Cadolzburg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Cadolzburg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Cadolzburg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Cadolzburg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Cadolzburg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Cadolzburg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Cadolzburg
Hier ist ein umfassender Bericht über den Immobilienmarkt von Cadolzburg, einer kleinen Gemeinde in Bayern:
1. Allgemeine Informationen zu Cadolzburg
Cadolzburg ist eine Gemeinde im mittelfränkischen Landkreis Fürth, etwa 18 Kilometer nordwestlich von Nürnberg gelegen. Sie gehört zur Metropolregion Nürnberg und zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität, gute Infrastruktur und ein charmantes, historisches Ambiente aus. Die Gemeinde hat in den letzten Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum erlebt und wird zunehmend von jungen Familien und Pendlern aus Nürnberg aufgrund ihrer Nähe und des attraktiven Wohnumfelds bevorzugt.
2. Demografische Entwicklung und Wohnraumbedarf
Die Bevölkerung von Cadolzburg wächst kontinuierlich. Das liegt zum einen an der zunehmenden Attraktivität der Region für junge Familien und Berufspendler, die in der Großstadt arbeiten, aber in einer ruhigeren und grüneren Umgebung wohnen möchten. Der demografische Wandel zeigt, dass immer mehr ältere Menschen in Cadolzburg leben, was einen zunehmenden Bedarf an barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen mit sich bringt.
3. Marktübersicht
3.1 Angebot an Immobilien
In Cadolzburg ist das Angebot an Immobilien im Vergleich zu großen Städten wie Nürnberg begrenzt, was zu einer hohen Nachfrage führt. Der Markt umfasst vor allem Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften sowie Eigentumswohnungen. Auch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, insbesondere in zentraler Lage und in Neubauten.
- Einfamilienhäuser: In den letzten Jahren wurde ein deutlicher Anstieg der Preise für Einfamilienhäuser verzeichnet. Häuser in ruhigen Wohngebieten oder in der Nähe von Naturschutzgebieten sind besonders gefragt.
- Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Diese bieten den Vorteil einer größeren Flächenaufteilung bei vergleichsweise moderaten Preisen und erfreuen sich wachsender Beliebtheit.
- Eigentumswohnungen: In den letzten Jahren hat auch der Markt für Eigentumswohnungen in Cadolzburg an Bedeutung gewonnen, da vor allem jüngere Paare und Singles diese Art von Wohnraum bevorzugen. Neubauprojekte sind hierbei besonders gefragt.
- Mietwohnungen: In der Gemeinde ist der Mietwohnungsmarkt eng, und die Mietpreise steigen kontinuierlich aufgrund der wachsenden Nachfrage.
3.2 Preisentwicklung
In den letzten fünf Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Cadolzburg dynamisch entwickelt. Die Preise für Immobilien sind in dieser Zeit signifikant gestiegen, insbesondere für Eigenheime und Neubauten.
- Einfamilienhäuser: Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus liegt derzeit bei etwa 450.000 bis 600.000 Euro, je nach Lage, Zustand und Größe des Hauses. Häuser in Top-Lagen können auch deutlich höhere Preise erzielen.
- Reihenhäuser/Doppelhaushälften: Diese liegen im Durchschnitt bei 350.000 bis 500.000 Euro, abhängig von der Größe und Ausstattung.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen variieren stark, wobei eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung zwischen 250.000 und 350.000 Euro kosten kann.
- Mieten: Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung liegt bei etwa 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter, was vergleichsweise hoch ist im Verhältnis zu anderen ländlichen Gebieten in Bayern.
4. Entwicklungstendenzen
4.1 Neubauprojekte und Infrastruktur
Cadolzburg hat in den letzten Jahren von einer Reihe von Neubauprojekten profitiert, die insbesondere Einfamilienhäuser und moderne Eigentumswohnungen umfassen. Einige Neubaugebiete sind noch in Entwicklung und könnten die Preisentwicklung weiter beeinflussen.
Die Gemeinde setzt zudem auf den Ausbau der Infrastruktur, um den Bedarf an modernen Wohnmöglichkeiten zu decken. Die Nähe zu Nürnberg und die gute Anbindung an Autobahnen (A6 und A73) machen Cadolzburg zu einem attraktiven Standort für Pendler. Weitere Projekte im Bereich Verkehr und Nahversorgung sind ebenfalls geplant, was die Attraktivität von Cadolzburg für Investoren und Käufer steigert.
4.2 Markt für Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Cadolzburg ist weniger ausgeprägt, da die Gemeinde vor allem als Wohnort und nicht als Gewerbestandort bekannt ist. Dennoch gibt es Ansätze zur Entwicklung von Gewerbeparks und kleineren Unternehmensansiedlungen, die langfristig zur Diversifizierung des Marktes beitragen könnten.
5. Prognose für die Zukunft
Angesichts der wachsenden Beliebtheit von Cadolzburg und der konstant hohen Nachfrage nach Immobilien in dieser Region ist davon auszugehen, dass die Preise für Immobilien in den kommenden Jahren weiter steigen werden. Der Trend zur Urbanisierung und das Bedürfnis nach einem ruhigeren, naturnahen Lebensumfeld werden den Immobilienmarkt in Cadolzburg weiterhin stützen.
Es ist jedoch zu erwarten, dass der Immobilienmarkt in Cadolzburg zunehmend gesättigt wird. Besonders für Käufer und Investoren könnte dies eine Herausforderung darstellen, da die Preise weiter steigen und nicht jeder Interessent sich eine Immobilie in dieser Preisklasse leisten kann. Auf der anderen Seite könnte die Nachfrage nach Mietwohnungen und kleineren Eigentumswohnungen anhalten, da viele Menschen auch weiterhin in dieser attraktiven ländlichen Umgebung wohnen möchten, ohne die städtischen Nachteile auf sich zu nehmen.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Cadolzburg bietet eine solide und stabile Investitionsbasis für Käufer und Investoren. Mit einer attraktiven Lage im Nürnberger Umland, einer guten Infrastruktur und einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum ist zu erwarten, dass der Markt in den nächsten Jahren weiter wachsen wird. Käufer müssen jedoch mit steigenden Preisen rechnen, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Neubauprojekten. Wer in Cadolzburg investieren möchte, sollte sich frühzeitig mit den Marktbedingungen auseinandersetzen und eine fundierte Entscheidung treffen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Vom Kegeln über Reiten bis hin zum Tennis können die Bewohner des bayerischen Marktes zahlreiche Sportarten ausüben. Gelegenheiten dafür bieten die hiesigen Kegelbahnen sowie mehrere Tennisplätze und Reitställe.
Für Erwachsene und gleichermaßen Kinder bietet der nahegelegene Kletterwald jede Menge Spaß und Abwechslung. Inmitten von viel Natur hält das Freizeitgelände einige spannende Strecken bereit, die in verschiedenen Schwierigkeitsstufen überwunden werden können. Die Herausforderungen können entweder allein oder gemeinsam im Team bewältigt werden. Hier ist der Zusammenhalt der ganzen Familie gefragt. Somit zählt der Kletterwald in der Region zu dem beliebtesten Anlaufpunkt für Familien.
Der etwa 45 Quadratkilometer große Markt liegt im Herzen des Landkreises Fürth. Die Marktgemeinde ist ein Teil des Regierungsbezirks Mittelfranken.
Rund 10.500 Menschen leben in dem kleinen Ort, der von den Gemeinden Langenzenn, Veitsbronn, Großhabersdorf, Seukendorf, Ammerndorf und Zirndorf umgeben ist. Die kreisfreie Stadt Fürth zählt zu dem östlichen Nachbarn des Marktes. Neben dem Hauptort sind dem Markt 15 weitere Ortsteile zugehörig. Die erste urkundliche Erwähnung des Ortes erfolgte um 1157. Seit dem Jahre 1500 gehört er zur Region Franken. In seiner jetzigen Größe besteht der fränkische Markt seit 1978. In diesem Jahr und ebenso sechs Jahre zuvor wurden ehemals selbstständige Gemeinden in den Ort eingegliedert. Seit 2014 agiert Bernd Obst als Bürgermeister der Marktgemeinde.
Wohnstandort Cadolzburg
Unberührte Plätze und das Wohnen im ruhigen Umfeld machen Cadolzburg zu einem attraktiven Wohnstandort. Der Markt in Mittelfranken verbindet einen hohen Erholungswert mit urbaner Nähe. Die Großstädte Nürnberg, Fürth und Erlangen sind von hier aus binnen kurzer Zeit zu erreichen. Gute Verkehrsanbindungen ermöglichen eine schnelle Erreichbarkeit des Ballungsraumes. Der Markt selbst bietet seinen Bewohnern eine abwechslungsreiche Gastronomie sowie ein ansprechendes Sport- und Freizeitangebot, das besonders auf Familien ausgerichtet ist. Neben dem Kletterwald, der für actionreiche Erlebnisse sorgt, verfügt der Ort über zahlreiche ausgebaute Wanderwege, die rund um das fränkische Rangau führen. Ein Highlight der Region sind die Ballonfahrten, die einen tollen Ausblick auf das Frankenland ermöglichen. Für Kinder bietet der Frankenmarkt eine umfassende Betreuung. So warten hier zwei Grundschulen mit einer Mittagsbetreuung auf. Im Ort gibt es mehrere Gemeindekindergärten, einen AWO Kinderhort sowie eine evangelische Kindertagesstätte.
Gewerbestandort
Der Markt liegt in unmittelbarer Nähe zum Ballungsraum Fürth-Nürnberg-Erlangen. Das bayerische Unterzentrum profitiert von einer optimalen Infrastruktur, die mit ausgezeichneten Verkehrsanbindungen einhergeht. Über die Rangaubahn ist der Markt mit dem Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn verbunden. Zudem ist der Ort an die Bundesstraße 8 angebunden, welche Reisende schnell in die umliegenden Großstädte führt. Mit den Gewerbeparks „Am Farnbach“ und „Schwadermühle“ verfügt der Frankenmarkt über moderne und zentrale Gewerbeflächen. Die hier überwiegend vorhandenen kleinen und mittelständischen Betriebe bieten den Mitarbeitern sichere Arbeitsplätze. Im Gegenzug bietet der Ort den Unternehmen qualifizierte Mitarbeiter. Einzelhandel, Handwerk und Dienstleistungen bestimmen hier das Wirtschaftsbild.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Bei rund 6.000 Euro pro Einwohner lag die Kaufkraft im Einzelhandel 2014 in Cadolzburg. Der Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort betrug hingegen nur circa 2.555 Euro je Einwohner. Die sich daraus ergebende Einzelhandelszentralität beträgt 47,5. Dieser Wert zeigt auf, dass viele Menschen zum Einkaufen in die nahegelegenen Städte fahren.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Cadolzburg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Cadolzburg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
