Sachverständiger für Immobilienbewertung in Bamberg

Ich bin in Bamberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Bamberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.

Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bamberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.

Der Immobiliensachverständige für Bamberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.

Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).

Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.

Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Bamberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.

Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Bamberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:

Immobilien erben und vererben

Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]

Gerichtsgutachten

Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]

Der Immobilienkauf

Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]

Immobilieninvestitionen

Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]

Berufsbetreuung

Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]

Finanzierung (Beleihungswert)

Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]

Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]

Immobilienmarktbericht Bamberg

Hier ist ein umfassender Bericht über den Immobilienmarkt in Bamberg. Ich werde verschiedene Aspekte abdecken, wie etwa die Markttrends, Preistrends, angebotene Immobilientypen und wirtschaftliche Faktoren, die den Markt beeinflussen.

Bericht über den Immobilienmarkt in Bamberg (2025)

1. Einführung und allgemeine Marktübersicht

Bamberg ist eine mittelgroße Stadt in Oberfranken, Bayern, die sowohl für ihre historische Altstadt als auch für ihre hohe Lebensqualität bekannt ist. Die Stadt hat sich in den letzten Jahren als attraktiver Standort für sowohl Eigentümer als auch Investoren etabliert. Besonders die Universität Bamberg, zahlreiche touristische Attraktionen und die günstige Lage an der A70 und A73 machen die Stadt für junge Berufspendler und Studenten besonders interessant.

Der Immobilienmarkt in Bamberg zeichnet sich durch eine Mischung aus stabiler Nachfrage, begrenztem Angebot und steigenden Preisen aus. Besonders die Stadtteile nahe der Altstadt sowie die Umgebung von Universitäten und Hochschulen genießen eine hohe Nachfrage.

2. Markttrends

Die Nachfrage nach Immobilien in Bamberg ist in den letzten Jahren stetig gewachsen, sowohl im Bereich der Miet- als auch der Kaufimmobilien. Dies lässt sich durch verschiedene Faktoren erklären:

• Demografische Entwicklung: Bamberg verzeichnet ein langsames, aber stetiges Bevölkerungswachstum. Neben Studenten ziehen auch junge Familien und Berufspendler in die Stadt. Die hohe Lebensqualität und die gute Anbindung an größere Städte wie Nürnberg und Erlangen fördern diese Entwicklung.
• Wirtschaftliche Faktoren: Die Region Oberfranken hat sich zu einem wirtschaftlich stabilen Standort entwickelt. Insbesondere die Universitätsstadt Bamberg hat ein breites Spektrum an Arbeitsplätzen im Dienstleistungs- und Bildungssektor. Auch kleinere Unternehmen und die Tourismusbranche tragen zur Stabilität des Marktes bei.
• Niedrige Zinsen und Inflation: Wie in vielen anderen deutschen Städten auch, wird die Immobiliennachfrage durch die anhaltend niedrigen Zinsen begünstigt, obwohl sich die Zinslandschaft 2023 leicht verändert hat. Auch die Inflation hat Einfluss auf die Immobilienpreise, jedoch ist der Markt in Bamberg stabil geblieben.

3. Preistrends und Preisentwicklung

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Bamberg zeigt einen anhaltenden Anstieg. Dies betrifft sowohl Mietpreise als auch Kaufpreise.

• Kaufpreise:
  • Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in beliebten Lagen von Bamberg kann der Quadratmeterpreis je nach Lage und Ausstattung zwischen 3.000 € und 4.500 € liegen.
  • Eigentumswohnungen in zentralen Lagen kosten im Durchschnitt zwischen 2.500 € und 4.000 € pro Quadratmeter, wobei Neubauten und gehobene Lagen deutlich teurer sind.
  • In den Außenbezirken der Stadt sinken die Preise in der Regel, aber auch hier ist eine Steigerung in den letzten Jahren zu beobachten.
• Mietpreise:
  • Die durchschnittliche Miete für eine 60 m² Wohnung in zentraler Lage liegt bei etwa 9 bis 12 € pro Quadratmeter. In weniger zentralen Lagen kann der Preis zwischen 7 und 9 € pro Quadratmeter schwanken.
  • Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe der Universität Bamberg, was sich in höheren Mietpreisen widerspiegelt.

4. Angebotsstruktur und beliebte Lagen

Der Markt in Bamberg ist vielfältig und bietet für verschiedene Zielgruppen passende Immobilienangebote. Die nachfolgend beschriebenen Stadtteile und Lagen sind derzeit besonders gefragt:

• Zentrale Lagen (Innenstadt): Die Altstadt von Bamberg mit ihren historischen Gebäuden ist besonders bei Käufern und Mietern gefragt, die eine hohe Lebensqualität und Nähe zu Geschäften und Restaurants suchen. Hier steigen die Preise kontinuierlich.
• Universitätsumgebung: Die Gegend rund um die Universität Bamberg ist für Studenten und junge Berufspendler von großem Interesse. Hier gibt es eine Vielzahl von kleinen Wohnungen, die oft zur Miete angeboten werden.
• Stadtteile im Umland: Besonders in Stadtteilen wie Gaustadt und Hallstadt ist die Nachfrage gestiegen. Hier sind die Preise noch relativ moderat, und diese Gebiete bieten eine gute Anbindung an die Innenstadt sowie die Natur.
• Neubauprojekte: Besonders in den letzten Jahren gab es einen Boom an Neubauprojekten, sowohl im Wohnbereich als auch im Bereich der Gewerbeimmobilien. Dies hat dazu beigetragen, das Angebot zu erweitern, jedoch sind Neubauten in Bamberg noch immer relativ teuer und meist sehr gefragt.

5. Herausforderungen und Zukunftsperspektiven

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es einige Herausforderungen, die den Immobilienmarkt in Bamberg betreffen:

• Begrenztes Angebot: Die Stadt hat eine relativ begrenzte Fläche und ist durch ihre historische Struktur schwer zu erweitern. Dies führt zu einem stetigen Anstieg der Preise, da das Angebot an verfügbaren Immobilien begrenzt ist.
• Nachhaltigkeit und energetische Sanierung: Ein wachsender Trend in Bamberg ist die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien. Derzeit müssen viele Bestandsimmobilien umfassend saniert werden, um den heutigen Energiestandards zu entsprechen, was die Preise weiter anhebt.
• Künftige Entwicklung: In den kommenden Jahren wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Bamberg aufgrund des steigenden Bedarfs an Wohnraum und der wirtschaftlichen Stabilität weiter wächst. Dennoch ist mit einer Verlangsamung des Preiswachstums zu rechnen, wenn sich die Zinslandschaft ändert oder äußere wirtschaftliche Faktoren, wie die Inflation, verstärkt werden.

6. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bamberg bleibt weiterhin stabil und wächst, wenn auch mit einem gewissen Preisanstieg, sowohl im Miet- als auch im Kaufbereich. Die hohe Nachfrage in zentralen Lagen und universitätsnahen Gebieten treibt die Preise, während das begrenzte Angebot und die historischen Strukturen die Entwicklung des Marktes hemmen. Langfristig gesehen bietet Bamberg weiterhin interessante Perspektiven für Investoren, besonders im Bereich Neubau und Sanierung, jedoch könnte der Anstieg der Preise in den nächsten Jahren etwas abflachen.

Für Käufer und Investoren bleibt der Markt durch seine gute Anbindung und die hohe Lebensqualität attraktiv, auch wenn die Herausforderungen hinsichtlich des begrenzten Angebots und der steigenden Preise nicht zu unterschätzen sind.

Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern

Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]

Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.

Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]

Unterlagen für eine Immobilienbewertung

Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]

Die kreisfreie Stadt Bamberg ist reich an kulturellen Schätzen. Deshalb wurde die Altstadt im Jahre 1993 dem UNESCO-Weltkulturerbe zugeordnet.

Die mitteleuropäische Stadt weist zahlreiche historische Bauwerke auf. Zu einem Großteil werden diese von etwa 9.000 Jahre alten Monumentalbauten bestimmt. Darunter ist ein Gefüge aus barocken Bürgerhäusern und mittelalterlichen Kirchen zu verstehen. Aber nicht nur die Altstadt mit ihrem reichen Kulturerbe beeindruckt die Menschen. Ebenso besticht die schöne bayerische Stadt durch ein riesiges Kulturangebot. Sie ist ein Eldorado für alle Musikliebhaber und Theaterfreunde. Das E.T.A-Hoffmann-Theater – benannt nach einem berühmten Romantiker – gilt als größtes Theater der Stadt. Insbesondere ist das überregional bekannte Theater Aufführungsort von Komödien und Opern.

Die kreisfreie Stadt im Südwesten von Oberfranken erfreut sich an vielen Titeln. Zum einen präsentiert sie sich als Schul- und Verwaltungsstadt. Zum anderen gilt sie als eine bayerische Universitätsstadt.

Zudem ist sie Sitz des gleichnamigen Landratsamtes. Die Otto-Friedrich-Universität beherbergt mehrere Fakultäten, die auf sozial-, geistes- und kulturwissenschaftlichem Gebiet agieren. Die Kulturstadt zählt heute rund 72.000 Einwohner. Mit etwa 1.315 Einwohnern auf einem Quadratkilometer weist sie die höchste Bevölkerungsdichte aller kreisfreien Städte in Oberfranken auf. Nicht nur wegen seiner gut erhaltenen Altstadt ist der oberfränkische Ort weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt. Ebenso genießt er wegen seiner Biertradition einen hohen Bekanntheitsgrad. Das etwa 54,60 Quadratkilometer große Stadtgebiet ist ganz vom gleichnamigen Landkreis umschlossen. Hallstadt, Gundelsheim, Oberhaid, Memmelsdorf, Bischberg, Litzendorf, Stegaurach, Strullendorf und Pettstadt zählen zu den Nachbargemeinden der kreisfreien Stadt. Die hiesige Landschaft ist im Norden vom Maintal und dem Naturpark Haßberge geprägt. Im Westen der Stadt ist der Steigerwald gelegen. Bewegt sich der reisende Gast in Richtung Osten des Stadtgebiets, so trifft er auf den Naturpark Fränkische Schweiz mit dem Katzenberg und dem Geisberg.

Die einstige Bischofsstadt ist nicht nur für Besucher interessant. Ihr einzigartiger Altstadtkern und das breite Kulturangebot bereichert gleichermaßen die hiesigen Bewohner.

Menschen können hier zum einen angenehm wohnen und zum anderen gut arbeiten. Kinder, Jugendliche und Senioren sind hier bestens aufgehoben. Zwar sind Immobilien hier etwas teurer als in anderen oberfränkischen Regionen, dennoch können Menschen hier günstiger wohnen als vielerorts in Bayern. Das komplexe Bildungsangebot der Stadt wird maßgeblich durch die hiesige Universität bestimmt, die derzeit über 13.000 Studenten beschäftigt. Darüber hinaus ist der Ort mit seinen vielen Gymnasien eine echte Bildungshochburg. Kinder und Jugendliche können in der Stadt jede Schulform besuchen. Ihnen stehen alle Möglichkeiten offen, sich in jegliche Richtung aus- und weiterzubilden. Mit seinen insgesamt 14 Stadtteilen bietet der Ort einige schöne Wohngegenden. Die Stadtteile Bug und Wildensorg warten mit vielen idyllischen Plätzen auf.

Das Oberzentrum Bamberg zählt zur Metropolregion Nürnberg und gilt als dessen kultureller sowie wirtschaftlicher Mittelpunkt.

Mit einem Einzugsbereich von mehr als 350.000 Menschen stellt die Stadt in Oberfranken das größte wirtschaftliche Zentrum dar. In der aufstrebenden UNESCO-Weltkulturerbe-Stadt haben weltweit bekannte Unternehmen jeglicher Art ihren Sitz.

Neben Coburg gilt Bamberg mit einem Kaufkraftindex von 101,1 als meist besuchter Einkaufsort in Oberfranken.

Coburg verzeichnet einen Kaufkraftindex von 108,3.

Matthias Kirchner

Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).