Ich bin in Bad Staffelstein als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Bad Staffelstein Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Staffelstein um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Bad Staffelstein analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Bad Staffelstein eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Bad Staffelstein zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Bad Staffelstein
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Bad Staffelstein zu erstellen, benötigen wir eine detaillierte Analyse der wichtigsten Aspekte des Marktes, wie Angebot und Nachfrage, Preisentwicklung, demografische Trends, Infrastruktur und weitere relevante Faktoren. Hier ist ein allgemeiner Rahmen, den wir verwenden können, um diesen Bericht zu strukturieren:
1. Einleitung
Bad Staffelstein ist eine Stadt im oberfränkischen Landkreis Lichtenfels in Bayern, bekannt für ihre historische Bedeutung und das Heilbad. Der Immobilienmarkt in Bad Staffelstein ist von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die demografische Entwicklung, die Lage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und die Infrastruktur.
Dieser Bericht gibt einen Überblick über die derzeitige Situation des Immobilienmarktes in Bad Staffelstein, unter Berücksichtigung von Angebots- und Nachfrageverhältnissen, Preisentwicklung und anderen relevanten Aspekten.
2. Geografische Lage und Demografie
Bad Staffelstein liegt im oberfränkischen Frankenwald und ist bekannt für seine idyllische Lage sowie die gute Anbindung an größere Städte wie Bamberg und Coburg. Die Stadt hat etwa 12.000 Einwohner (Stand 2021) und bietet durch ihre Heilquellen sowie touristische Angebote eine hohe Lebensqualität. Die demografische Entwicklung ist ein wichtiger Faktor für den Immobilienmarkt, da die Stadt aufgrund ihrer Attraktivität auch Menschen aus den umliegenden Regionen anzieht.
Wichtige demografische Fakten:
- Einwohnerzahl: ca. 12.000
- Durchschnittsalter: etwa 46 Jahre (zeigt eine eher ältere Bevölkerung)
- Zuwanderung: Es gibt eine moderate Zuwanderung, besonders von Menschen, die in den städtischen Gebieten arbeiten und nach einer ruhigeren, ländlicheren Lebensweise suchen.
3. Angebot und Nachfrage
Im Immobilienmarkt von Bad Staffelstein gibt es eine Mischung aus verschiedenen Immobilientypen, darunter Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien.
Nachfrage:
- Wohnungen: Aufgrund der demografischen Entwicklung und der Nähe zu größeren Städten wie Bamberg wächst die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mietwohnungen, besonders bei älteren Menschen, die in den Ruhestand gehen und eine ruhigere Umgebung suchen.
- Ein- und Zweifamilienhäuser: Besonders in den ländlicheren Gebieten ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern stabil. Viele junge Familien suchen dort eine langfristige Wohnlösung.
- Gewerbeimmobilien: Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist aufgrund der ländlichen Lage und der Nähe zu touristischen Einrichtungen begrenzt, wächst aber durch den Tourismus und die regionale Wirtschaft.
Angebot: Das Angebot an Immobilien in Bad Staffelstein ist begrenzt. Es gibt eine geringe Neubautätigkeit, was den Markt in gewissem Maße verknappen lässt. Besonders im Bereich der Mietwohnungen gibt es eine hohe Nachfrage, bei gleichzeitig geringem Angebot, was zu steigenden Preisen führt.
4. Preisentwicklung
Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Bad Staffelstein ist in den letzten Jahren gestiegen, wenn auch nicht in dem Ausmaß wie in größeren städtischen Gebieten. Dennoch gab es einen moderaten Anstieg der Kauf- und Mietpreise.
Kaufpreise (2023):
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser liegen im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung des Objekts.
- Eigentumswohnungen: Eigentumswohnungen sind je nach Lage und Größe für etwa 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter zu erwerben.
Mietpreise (2023):
- Mietwohnungen: Die Mieten liegen durchschnittlich bei etwa 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter, je nach Ausstattung und Lage der Wohnung.
- Einfamilienhäuser: Mieten für Einfamilienhäuser sind selten, aber falls verfügbar, liegen sie im Bereich von etwa 1.000 bis 1.500 Euro monatlich.
5. Infrastruktur und Anbindung
Bad Staffelstein ist gut an das Verkehrsnetz angebunden. Die Stadt ist über die A73 mit Bamberg und Coburg verbunden, was den Pendlern zugutekommt. Auch der öffentliche Nahverkehr ist gut ausgebaut, was vor allem für ältere Menschen und Pendler von Bedeutung ist.
Infrastruktur:
- Verkehrsanbindung: Gute Autobahnanbindung zur A73, Verbindungen zu regionalen Zügen und Bussen.
- Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten: Supermärkte, lokale Geschäfte und Freizeitmöglichkeiten wie Wanderwege und Thermen bieten den Bewohnern eine hohe Lebensqualität.
- Bildungseinrichtungen: Es gibt Grundschulen und eine Mittelschule, jedoch keine weiterführenden Schulen wie Gymnasien oder Universitäten. Dies führt dazu, dass Familien mit älteren Kindern eher in größere Städte ziehen könnten.
6. Zukunftsaussichten und Prognosen
Der Immobilienmarkt in Bad Staffelstein wird voraussichtlich weiterhin eine moderate Entwicklung erfahren. Einige der Schlüsselfaktoren für diese Prognose sind:
- Demografische Entwicklung: Die Stadt zieht weiterhin ältere Menschen an, jedoch könnte die jüngere Generation aufgrund der begrenzten Ausbildungs- und Arbeitsmöglichkeiten weniger geneigt sein, sich dauerhaft anzusiedeln.
- Tourismus: Der Tourismussektor wird voraussichtlich weiterhin die lokale Wirtschaft und den Immobilienmarkt stärken, insbesondere in den Bereichen Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze.
- Nachhaltigkeit und Neubau: Es könnte zu einer Zunahme von Neubauten und renovierten Altbauten kommen, da die Nachfrage nach energieeffizienten und barrierefreien Wohnungen wächst.
7. Fazit
Bad Staffelstein bietet eine hohe Lebensqualität, ist jedoch aufgrund seiner ländlichen Lage und begrenzten Neubautätigkeit ein weniger dynamischer Immobilienmarkt im Vergleich zu größeren Städten. Der Markt für Immobilien bleibt insgesamt stabil, mit einer moderaten Preissteigerung in den letzten Jahren. Für Investoren bietet die Stadt aufgrund ihrer guten Anbindung und ihrer touristischen Attraktivität Chancen, vor allem im Bereich Ferienwohnungen und kleine Gewerbeimmobilien.
Zukünftige Entwicklungen werden vor allem durch die demografische Entwicklung und die Nachfrage nach barrierefreien sowie energieeffizienten Immobilien bestimmt sein.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Eingebettet in einer malerischen Landschaft liegt der Ort Bad Staffelstein. Hier vereinen sich dichte Wälder mit sanften Hügeln und weitläufigen Flussauen im Landkreis Lichtenfels.
Die kulturelle Stadt in Oberfranken schafft die ideale Symbiose zwischen lebendiger Urbanität und angenehmer Ruhe. An zahlreichen unberührten Plätzen können Menschen hier im Einklang mit der Natur einen guten Ausgleich zum hektischen Alltag finden. Durch die intakte Naturlandschaft ziehen sich eine Vielzahl von kulturellen Schätzen. So treffen Reisende in der Stadt unter anderem auf die Wallfahrtsbasilika Vierzehnheiligen. Das prachtvolle Bauwerk aus dem 18. Jahrhundert thront am oberen Main und fasziniert seine Gäste mit einer spätbarocken Fassade. Die legendäre Basilika verzeichnet jährlich über eine halbe Million Besucher.
Etwa 11.000 Menschen leben und arbeiten in der oberfränkischen Stadt Bad Staffelstein, die sich circa 30 Kilometer nördlich von Bamberg befindet.
Zu finden ist diese im Westen des Landkreises Lichtenfels. Hier liegt sie zwischen dem Markt Ebensfeld, der Stadt Lichtenfels sowie den Landkreisen Bamberg und Coburg. Die Stadt im „Gottesgarten am Obermain“ teilt sich in insgesamt 28 Stadtteile auf. Der Gottesgarten stellt eine Region mit vielen Sehenswürdigkeiten im Obermainland dar. Zudem wird die Stadt von zwei Bergen umrahmt. Zum einen ist das der etwa 540 Meter hohe Staffelberg, der sich linksseitig des Mains befindet. Am rechten Mainufer erheben sich die etwa 450 Meter hohen Eierberge. Der Staffelberg bildet zusammen mit der Basilika Vierzehnheiligen und dem Kloster Banz das sogenannte „Dreigestirn“. Das Stadtgebiet umfasst eine Gesamtfläche von rund 99 Quadratkilometer. Zu den weiteren nennenswerten Sehenswürdigkeiten der Stadt zählen die mittelalterliche St.-Anna-Kapelle, die im 17. Jahrhundert einen Wiederaufbau erfuhr und das Rathaus aus dem 17. Jahrhundert. Das dreigeschossige Rathaus erscheint als Fachwerkbau und stellt den Mittelpunkt des hiesigen Marktplatzes dar.
„Das Kleinod im Gottesgarten“ – unter dieser Bezeichnung ist die Stadt in Oberfranken ebenfalls bekannt.
An diesem Namen erfreut sich der Ort zu Recht, denn in der Region ist so gut alles vorhanden, was für eine hohe Lebensqualität wichtig ist. Die Lage in einer der schönsten Naturlandschaften Bayerns ist einer der Vorzüge, welche die Stadt zu bieten hat. Gleichwohl ist sie in Besitz eines der effektivsten und wärmsten Thermalsolen Bayerns. Die Obermain Therme beeindruckt mit 25 Innen- und Außenbecken und einer Wasserfläche, die etwa 3.000 Quadratmeter einnimmt. Das Wellness-Angebot der Therme ist beachtlich. Angefangen von einem großen Saunabereich bis hin zum Naturbadesee – die Gäste können hier entspannen und ihre Gesundheit fördern.
Die Stadt ist über das Autobahndreieck Nürnberg/Fürth/Erlangen mit der Ausfahrt Bamberg erreichbar. Verbunden ist der Ort mit der A9, A6 und A3.
Ebenso können Reisende die Stadt über die A73 sowie die Bundesstraßen B173 und B4 erreichen. Die Stadt verfügt über einen eigenen Bahnhof mit der Bahnstrecke Bamberg-Hof. Die hiesige Infrastruktur wird durch insgesamt drei Freizeitbäder und eine Dienststelle des „Amtes für Landwirtschaft, Ernährung und Forsten“ bestimmt. Weiterhin existieren hier, neben einigen Gasthäusern, insgesamt neun Brauereien.
Viele Bewohner von Bad Staffelstein fahren zum Einkaufen in das 30 Kilometer entfernte Bamberg.
Der Landkreis Lichtenfels, in dem die Stadt gelegen ist, zeigte sich 2015 mit einem Kaufkraftindex von 91,7.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Bad Staffelstein
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bad Staffelstein eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
