Ich bin in Bad Neustadt a. d. Saale als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Bad Neustadt Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Neustadt a. d. Saale um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Bad Neustadt a. d. Saale analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Bad Neustadt a. d. Saale eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Bad Neustadt an der Saale zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Bad Neustadt a. d. Saale
1. Allgemeine Informationen zu Bad Neustadt an der Saale
Bad Neustadt an der Saale ist eine charmante Stadt im unterfränkischen Landkreis Rhön-Grabfeld, Bayern. Die Stadt hat etwa 15.000 Einwohner und ist für ihre hohe Lebensqualität und die Nähe zur Natur bekannt. Sie liegt an der Saale und zeichnet sich durch ihre historische Altstadt sowie zahlreiche Gesundheits- und Freizeitangebote aus. Durch die direkte Anbindung an die A7 und A71 sowie gute Bahnanbindungen ist Bad Neustadt gut an größere Städte wie Würzburg, Schweinfurt und Fulda angebunden, was sie für Pendler besonders attraktiv macht.
2. Demografische Entwicklung
Die demografische Entwicklung von Bad Neustadt an der Saale weist bestimmte Trends auf, die den Immobilienmarkt beeinflussen.
- Bevölkerungswachstum: Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren moderat gestiegen. Dies liegt vor allem an einer Zuwanderung aus den ländlicheren Regionen der Umgebung sowie der zunehmenden Beliebtheit der Stadt bei Rentnern und Pendlern.
- Alternde Bevölkerung: Wie in vielen ländlichen Gebieten ist auch in Bad Neustadt ein Anstieg der älteren Bevölkerung zu verzeichnen. Ein großer Teil der Bevölkerung ist 60 Jahre oder älter, was zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen führt. Diese Tendenz könnte die Nachfrage nach kleineren, gut erreichbaren Immobilien und barrierefreien Neubauten anheizen.
- Zuwanderung: Es gibt eine moderate Zuwanderung von Menschen aus den benachbarten Städten und Regionen, die aufgrund der günstigeren Lebenshaltungskosten und der hohen Lebensqualität in Bad Neustadt nach einer Wohnung suchen.
3. Wirtschaftliche Lage
Bad Neustadt an der Saale hat eine stabile wirtschaftliche Grundlage, die den Immobilienmarkt unterstützt.
- Arbeitsmarkt: Die Stadt ist wirtschaftlich gut aufgestellt, obwohl sie eher eine kleinere Wirtschaftsstruktur hat. Klein- und Mittelständische Unternehmen (KMU) dominieren die Region, insbesondere im Dienstleistungssektor und in der Gesundheitsbranche. Zudem gibt es einige Handwerksbetriebe, die zur wirtschaftlichen Stabilität beitragen.
- Pendlerstadt: Aufgrund der guten Verkehrsanbindung an größere Städte wie Würzburg und Schweinfurt sowie die Autobahnen A7 und A71 ist Bad Neustadt besonders attraktiv für Pendler. Es gibt eine wachsende Zahl an Berufspendlern, die in der Stadt wohnen, aber in den größeren Städten arbeiten. Dies trägt zur Steigerung der Nachfrage nach Wohnungen und Häusern in der Region bei.
- Infrastruktur: Die lokale Infrastruktur ist gut ausgebaut. Es gibt zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, ein breit gefächertes kulturelles Angebot, sowie Schulen und medizinische Einrichtungen, die das Leben in der Stadt komfortabel machen.
4. Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Bad Neustadt ist durch eine gemischte Angebotsstruktur gekennzeichnet. Sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauten sind vorhanden, aber der Markt ist im Vergleich zu größeren Städten relativ klein.
- Wohnungsmarkt: Die Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, ist stabil. Die Nachfrage hat in den letzten Jahren zugenommen, was sich auch in der zunehmenden Bautätigkeit widerspiegelt. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen und Reihenhäuser, die für junge Paare oder kleine Familien attraktiv sind.
- Neubauprojekte: Es gibt in Bad Neustadt eine steigende Zahl an Neubauprojekten. Vor allem kleinere Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen werden bevorzugt gebaut, da der Markt für große Immobilien begrenzt ist. Neuere Bauprojekte berücksichtigen zunehmend nachhaltige Bauweisen, was in der Region besonders bei jüngeren Käufern und Investoren gut ankommt.
- Mietmarkt: Auf dem Mietmarkt ist Bad Neustadt ebenfalls attraktiv, insbesondere aufgrund der moderat gehaltenen Mietpreise. Mietpreise variieren je nach Lage und Zustand der Immobilie, doch sind die Mietpreise im Vergleich zu Großstädten wie Würzburg oder Schweinfurt deutlich günstiger. Der Preis pro Quadratmeter für Wohnungen schwankt zwischen etwa 7 bis 10 Euro je nach Lage und Zustand der Wohnung.
5. Preisentwicklung
Die Preisentwicklung im Immobiliensektor in Bad Neustadt ist in den letzten Jahren gestiegen, aber weiterhin moderater als in größeren Städten.
- Kaufpreise für Immobilien: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind nach wie vor die beliebtesten Objekte auf dem Immobilienmarkt. Die Preise für Immobilien sind in den letzten 5 Jahren leicht gestiegen, allerdings auf einem niedrigeren Niveau als in benachbarten Städten. Ein Einfamilienhaus in einer guten Lage kann zwischen 250.000 und 350.000 Euro kosten, abhängig von der Größe und Ausstattung.
- Mietpreise: Die Mietpreise haben ebenfalls einen leichten Anstieg erfahren. Eine 3-Zimmer-Wohnung in guter Lage kostet zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter, während eine 4-Zimmer-Wohnung zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter zu mieten ist. Dies macht Bad Neustadt besonders für Mieter aus größeren Städten attraktiv.
6. Wichtige Stadtentwicklungsprojekte
- Sanierung der Innenstadt: In den letzten Jahren wurden mehrere städtebauliche Projekte zur Sanierung und Modernisierung der Innenstadt durchgeführt. Diese Maßnahmen tragen zur Steigerung des Immobilienwertes in der Altstadt bei.
- Erweiterung des Wohnraums: Es gibt eine Reihe von Projekten zur Erweiterung von Wohnanlagen und Neubauten, die vorrangig im Bereich des mittleren und oberen Preissegments liegen. Diese Neubauten bieten sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen an.
- Grünflächen und Freizeitangebote: Die Stadt investiert auch in öffentliche Grünflächen und den Ausbau von Freizeitmöglichkeiten, was den Wohnwert für potenzielle Käufer und Mieter weiter steigert.
7. Chancen und Risiken auf dem Immobilienmarkt
Chancen:
- Steigende Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen aufgrund der demografischen Entwicklung.
- Attraktive Lage für Pendler: Die Nähe zu größeren Städten wie Würzburg und Schweinfurt wird weiter zu einer stabilen Nachfrage führen.
- Sanierung und Stadtentwicklung: Projekte zur Verschönerung der Innenstadt könnten zu einer Wertsteigerung von Immobilien führen.
Risiken:
- Überangebot bei Neubauten: Eine mögliche Überversorgung durch die steigende Zahl an Neubauten könnte langfristig die Immobilienpreise stabilisieren oder sogar senken.
- Demografische Entwicklung: Wenn die Zahl der älteren Menschen weiter steigt, könnte die Nachfrage nach bestimmten Arten von Immobilien (z.B. barrierefreie Wohnungen) stärker steigen, während die Nachfrage nach großen Familienhäusern sinkt.
8. Ausblick
Der Immobilienmarkt in Bad Neustadt an der Saale wird voraussichtlich in den nächsten Jahren stabil bleiben. Die zunehmende Nachfrage von Pendlern und die steigende Zahl älterer Menschen werden voraussichtlich weiterhin einen stabilen Markt garantieren. Der Fokus auf nachhaltige, barrierefreie Neubauten sowie die gute Anbindung an größere Städte dürften die Attraktivität der Region steigern. Auch die fortschreitende Stadtentwicklung und Infrastrukturverbesserungen werden den Immobilienmarkt positiv beeinflussen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Bad Neustadt a. d. Saale gilt als ein beliebtes Touristenziel. Der malerische Kurort liegt zentral in Deutschland und erstreckt sich in der bayerischen Rhön.
Die Region zeigt sich als idealer Ort zum Radfahren, Wandern und Campen. Gleichwohl beeindruckt sie durch ihre traditionelle Küche. Die bayerische Rhön birgt zahlreiche Naturschönheiten. An Abwechslungsreichtum ist das außergewöhnliche Mittelgebirge kaum zu überbieten. So treffen hier herausragende Berge auf wertvolle Biotope und urwüchsige Wälder. Aber auch die idyllischen Flusstäler und die unergründlichen Moore machen die hiesige Landschaft zu etwas ganz Besonderem.
Am Zusammenfluss der Fränkischen Saale und der Brend treffen Reisende auf die interessante Kurstadt Bad Neustadt a. d. Saale. Von der kreisfreien Stadt Würzburg trennen den Ort etwa 60 Kilometer.
Gegenwärtig sind etwa 15.000 Menschen in dem Ort zu Hause, der gleichermaßen als Kreisstadt des Landkreises Rhön-Grabfeld fungiert. Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von rund 37 Quadratkilometern. Insgesamt sind dem Ort acht Stadtteile zugehörig. Im Zuge der Gebietsreform in den 70er Jahren wurde die Gegend um sechs Stadtteile erweitert. Neben der Innenstadt gehören die Ortsteile Mühlbach/Bad Neuhaus, Brendlorenzen, Löhrieth, Gartenstadt, Dürrnhof, Lebenhan/Schweinhof und Herschfeld zu der unterfränkischen Stadt. Nur wenige Kilometer südöstlich der Stadt befindet sich der Landkreis Bad Kissingen. Zu den Nachbargemeinden von Bad Neustadt gehören Strahlungen und Salz im Süden, Schönau an der Brend und Hohenroth im Westen, Bastheim im Norden sowie Wollbach, Heustreu und Rödelmaier im Osten. Die Stadt am Rande der Rhön präsentiert sich mit vielen kulturellen Besonderheiten. So beeindruckt die vollständig erhaltene Stadtmauer durch ihre Herzform. Die hiesige Kirche Mariä Himmelfahrt blickt ebenso auf eine bewegte Geschichte zurück. Einst befand sich hier ein gotischer Vorgängerbau aus dem 11. Jahrhundert. In ihrer heutigen Form besteht die eindrucksvolle Kirche seit dem 18. Jahrhundert. Gleichermaßen bezeichnend ist die Salzburg, welche sich auf einer bewaldeten Hochebene befindet. In Deutschland zählt die Salzburg zu den weitläufigsten Ganerbenburgen. Sie vereint Elemente aus den verschiedensten Epochen miteinander. So zeigt sich die Burg teilweise im romanischen und gotischen Stil und zum Teil mit Bausteinen der Renaissance.
Die Lage in der Mitte Deutschlands steigert die Attraktivität der Stadt als Wohnort. Aber auch die schönen Naturlandschaften, welche den Ort umgeben, heben den Wohnwert an.
Die bayerische Rhön ist ein Eldorado für Wanderer und Naturliebhaber. Hier können Aktivurlauber und Einheimische gleichermaßen einige aufregende und aufschlussreiche Stunden erleben. Vom Nachtwandern im Sternenpark bis hin zum Geocaching ist hier vieles möglich. Der Mix aus Urbanität und dörflichem Charakter macht den Reiz des Kurortes aus. Würzburg ist in etwa einer Autostunde zu erreichen. Vor allem aber ist Bad Neustadt ein Ort, der für Gesundheit, Wellness und Kur steht. In diesem Bereich erstreckt sich das Angebot vom Wellnessbad Triamare über das Kurhaus mit Solebewegungsbad bis hin zum Rhön-Klinikum.
Der Ort an der Rhön ist als Mittelzentrum eingestuft. Die Vorteile der Stadt als Wirtschaftsstandort liegen klar auf der Hand.
Eine optimale Infrastruktur paart sich hier mit einem hervorragenden schulischen und kulturellen Angebot. Die Badestadt ist ebenso ein Klinikstandort. Darüber hinaus sind in der Region einige umweltfreundliche Unternehmen sesshaft, die insgesamt etwa 12.000 Arbeitsplätze bieten. Zu jenen Betrieben zählen unter anderem Siemens und Jopp.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Bad Neustadt a. d. Saale liegt mit einem Kaufkraft-Index von 98,2 unter dem Bundesdurchschnitt. Im Jahr 2015 verzeichnete die Stadt eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 6.339 Euro pro Einwohner.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Bad Neustadt a. d. Saale
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bad Neustadt a. d. Saale eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
