Ich bin in Bad Brückenau als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Bad Brückenau Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Brückenau um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Bad Brückenau analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Bad Brückenau eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Bad Brückenau zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Bad Brückenau
Um einen detaillierten und vollumfänglichen Bericht über den Immobilienmarkt von Bad Brückenau zu erstellen, werde ich die wichtigsten Faktoren und Daten berücksichtigen, die den Immobilienmarkt dieser Stadt beeinflussen. Dabei werde ich den aktuellen Stand, Markttrends, Preisentwicklungen, demografische Einflüsse und relevante rechtliche Rahmenbedingungen einfließen lassen.
Bericht über den Immobilienmarkt von Bad Brückenau
1. Einführung
Bad Brückenau ist eine kleine Stadt im unterfränkischen Landkreis Bad Kissingen in Bayern. Die Stadt hat sich aufgrund ihrer historischen Bedeutung als Kurort, ihrer naturnahen Lage im Naturpark Bayerische Rhön und ihrer Nähe zu größeren Städten wie Fulda, Würzburg und Frankfurt zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufe und -vermietungen entwickelt.
2. Demografische und wirtschaftliche Lage
Bad Brückenau hat etwa 7.000 Einwohner (Stand 2023), mit einer überwiegend ländlichen Struktur. Das Einzugsgebiet umfasst nicht nur die Stadt, sondern auch umliegende Dörfer und kleinere Ortschaften. Die Bevölkerung ist relativ stabil, jedoch gibt es einen demografischen Wandel mit einer wachsenden Zahl älterer Menschen und einer insgesamt sinkenden Geburtenrate.
Wirtschaftlich profitiert Bad Brückenau von seiner Rolle als Kurort und dem Tourismus, insbesondere in Verbindung mit Gesundheits- und Wellnessangeboten. Es gibt zudem einige kleinere mittelständische Unternehmen und landwirtschaftliche Betriebe. Der Arbeitsmarkt ist vorwiegend lokal orientiert, jedoch sind größere Städte in der Nähe für Pendler gut erreichbar.
3. Immobilienmarkt: Kauf- und Mietpreise
Der Immobilienmarkt in Bad Brückenau ist im Vergleich zu größeren Städten in Bayern wie München oder Würzburg relativ günstig. Es gibt jedoch auch innerhalb von Bad Brückenau Unterschiede, die durch die Lage der Immobilien (Zentrum vs. Randgebiete) und den Zustand der Gebäude beeinflusst werden.
- Kaufpreise (2023):
- Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 250.000 bis 350.000 Euro, je nach Lage und Zustand des Hauses.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen variieren stark, liegen aber im Schnitt bei 2.000 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter. Hochwertige Objekte oder solche in zentraler Lage können auch höhere Preise erzielen.
- Grundstückspreise: Der Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke liegt zwischen 30 und 60 Euro, abhängig von der Lage (zentrumsnah oder außerhalb).
- Mietpreise:
- Die Mietpreise in Bad Brückenau sind moderat, vor allem im Vergleich zu größeren Städten. Durchschnittlich liegt der Mietpreis für eine Wohnung bei 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Für neuere oder gut sanierte Objekte können die Mietpreise auch etwas höher ausfallen.
4. Marktentwicklung und Trends
In den letzten Jahren zeigt der Immobilienmarkt in Bad Brückenau einen stabilen Anstieg der Preise. Das ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen:
- Geringe Verfügbarkeit von Neubauten: Die Bauaktivitäten in der Region sind eher begrenzt, was zu einer Verknappung des Angebots führt und die Preise tendenziell steigen lässt.
- Zunehmendes Interesse von Pendlern: Aufgrund der Nähe zu größeren Städten wie Fulda und Würzburg, die mit dem Auto in etwa einer Stunde erreichbar sind, wächst die Nachfrage nach Immobilien in Bad Brückenau. Insbesondere Familien und Menschen, die den ländlichen Charme bevorzugen, zieht es in die Region.
- Sanierung von Altbauten: Viele ältere Gebäude, insbesondere im Stadtzentrum, werden aufwendig saniert und modernisiert, was zu einer Aufwertung von bestimmten Stadtgebieten führt.
5. Wichtige Stadtteile und Lagen
Bad Brückenau ist als Stadt relativ klein, aber sie teilt sich in unterschiedliche Stadtteile, die teils sehr unterschiedliche Immobilienmärkte aufweisen:
- Zentrum von Bad Brückenau: Der Stadtteil rund um den Kurpark ist besonders begehrt, da er sowohl gute Anbindungen an das öffentliche Verkehrsnetz bietet als auch eine hohe Lebensqualität aufgrund der grünen Umgebung und der Kurangebote. Hier sind vor allem Wohnungen und kleinere Einfamilienhäuser gefragt.
- Stadtteile wie „Schwabenstraße“ und „Weidenbach“: Diese sind in den letzten Jahren zunehmend interessant für Familien und Käufer, die ein größeres Grundstück oder ein Eigenheim wünschen. Die Preise sind hier moderat, aber die Nachfrage wächst.
- Randgebiete und ländlichere Stadtteile: Diese Gegenden sind weniger gefragt und haben niedrigere Immobilienpreise, was sie für Käufer mit einem begrenzten Budget interessant macht. Hier ist vor allem der Neubau von Einfamilienhäusern und kleinen Grundstücken zu beobachten.
6. Rechtliche Rahmenbedingungen
Für den Immobilienkauf und -verkauf gelten in Bad Brückenau die gleichen rechtlichen Bestimmungen wie in anderen Teilen Bayerns. Dies umfasst unter anderem:
- Notarielle Beurkundung: Der Kaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
- Grunderwerbsteuer: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5% des Kaufpreises.
- Bauvorschriften und Genehmigungen: Bei Neubauten und größeren Renovierungen müssen die geltenden Bauvorschriften beachtet und Bauanträge gestellt werden.
7. Zukunftsperspektiven
Langfristig wird der Immobilienmarkt in Bad Brückenau aufgrund der guten Erreichbarkeit der Region und der Nähe zu den größeren Städten voraussichtlich weiter stabil bleiben. Insbesondere durch den Ausbau von digitalen Arbeitsplätzen und die zunehmende Bedeutung des Homeoffice könnte die Nachfrage nach ländlichen Immobilien steigen.
Darüber hinaus könnten der Gesundheitssektor und der Tourismus auch künftig einen positiven Einfluss auf den Markt haben, insbesondere im Bereich der Ferienimmobilien oder Angebote für Senioren.
8. Fazit
Bad Brückenau stellt aufgrund seiner idyllischen Lage und der stabilen demografischen Entwicklung einen interessanten Standort für Immobilienkäufe dar. Die Preise sind im Vergleich zu anderen bayerischen Städten günstig, aber die Nachfrage wächst, besonders bei Pendlern und Familien. Wer in Bad Brückenau in Immobilien investieren möchte, sollte jedoch auch die zukünftige Entwicklung und die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauten im Blick behalten.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das bayerische Staatsbad gilt als traditioneller Kurort in Bayern. Die Stadt an der Rhön verfügt über zahlreiche Heilquellen, die Menschen aus vielen Regionen anlocken.
Insbesondere jene, die an Herz- und Kreislauferkrankungen und Durchblutungsstörungen leiden, profitieren von dem mineralisch ausgewogenen Heilwasser. Der Kurort hält für seine Gäste und Einheimischen einige interessante Gesundheitsprogramme bereit. So gibt es hier eine Vielzahl von Heilquellen, Wellnessbädern und ortsansässigen Kliniken. All diese Einrichtungen sind von intakter Natur umgeben, welche den Erholungswert steigert. Mittlerweile nutzt das bayerische Staatsbad die Heilkraft des Wassers seit über 250 Jahren. Menschen können hier unter anderem in der Siebener Quelle und der Georgi-Quelle Kraft tanken und zu ihrer Gesundheit zurückfinden. Das schwefelhaltige Wasser der Siebener Quelle wirkt sich besonders positiv auf Menschen aus, die unter Arthrose oder Rheuma leiden. Das Heilwasser Georgi-Quelle wird in Form von Trinkkuren verabreicht und hilft Menschen, die unter Osteoporose erkrankt sind.
Im Nordwesten des Landkreises Bad Kissingen liegt die schöne Stadt Bad Brückenau. Zur Zeit leben und arbeiten rund 6.600 Menschen in dem beliebten Kurort, der ihnen auf etwa 24 Quadratkilometern so einiges zu bieten hat.
Die unterfränkische Stadt erstreckt sich im reizvollen Sinntal, wo die westlichen Ausläufer der Kuppenrhön – ein Naturraum des Mittelgebirges – beginnen. Die um 1294 erstmals erwähnte Stadt geht aus einer militärischen Gründung hervor. Die einst florierende Handwerkerstadt wurde im 19. Jahrhundert infolge eines Brandes fast vollständig zerstört. Daraufhin wurde der Ort eifrig wieder aufgebaut mit der Ambition, daraus eine Tourismus- und Kurstadt werden zu lassen. Alle vier Ortsteile der Stadt erzählen eine wechselvolle Geschichte. So gilt der Stadtteil Staatsbad bereits seit 1747 als Kurort. Hier wurden im 18. Jahrhundert die ersten Logierhäuser erbaut. Darüber hinaus ist hier ein Kurhotel ansässig. Wernarz im Wiesengrund ist, an der Einwohnerzahl gemessen, der kleinste Stadtteil. Seit 1939 gilt auch Römershag als Ortsteil des Staatsbades. Hier thront ein eindrucksvolles Schloss aus der Renaissance-Zeit, das seit mehr als 130 Jahren als Pflegeheim genutzt wird. Gleichwohl bekannt ist Römershag als Geburtsort des berühmten Arztes Melchior Adam Weikard. Volkers stellt sich als höchstgelegener Ortsteil der Stadt vor. Der im Norden des Staatsbades befindliche Ortsteil verspricht wunderbare Ausblicke auf die grüne Stadt. Im Westen grenzt diese an das Bundesland Hessen, genauer gesagt an dessen Gemeinde Sinntal. Weiterhin zählen der Markt Zeitlofs, der staatlich anerkannte Erholungsort Motten, die Gemeinden Oberleichtersbach und Riedenberg sowie der Markt Georda zu den Nachbarorten des Kurortes. Alle Gemeinden sind ein Teil des Landkreises Bad Kissingen.
Die Lage im Herzen Deutschlands verbunden mit den malerischen Landschaften und dem überaus breit gefächerten Gesundheitsangebot machen die Stadt im Norden von Bayern zu einem attraktiven Wohnort.
Neben den sieben Heilquellen ist es ebenso das vielfältige Freizeit- und Bildungsangebot, welches die Stadt auszeichnet. Mit einer Grund- und Mittelschule, der Staatlichen Realschule sowie dem Franz-Miltenberger-Gymnasium ist die Gesundheitsstadt in Besitz der wichtigsten Schulformen. Mehrere Sportanlagen und kulturelle Einrichtungen sorgen außerdem für eine umfassende Sport- und Freizeitgestaltung. Dazu gehören eine Tennishalle, die Minigolfanlage Staatsbad und der Vital Spa & Garden. Die letztere Einrichtung gilt als ein echter Wellness-Tempel, der mit mehreren Saunen sowie einem Innen- und Außenpool aufwartet.
In Bad Brückenau dominieren vor allem Unternehmen der Gesundheitsbranche. So haben hier gleich sechs Kliniken ihren Sitz.
Erreichbar ist der Kurort über die Autobahn A 7 von Kassel nach Würzburg. Die Stadt verfügt über zwei separate Abfahren. Wer mit der Bahn in den Ort reisen will, kann bequem aus allen Richtungen des Bundesgebiets bis zum ICE-Bahnhof Fulda fahren. Von dort aus fährt direkt ein OVF-Bus bis in die 35 Kilometer entfernte Stadt.
Bad Brückenau ist im Landkreis Bad Kissingen gelegen, der 2015 eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 6.203 Euro pro Kopf aufwies. Mit einem Kaufkraft-Index von 96,0 verzeichnet die Region einen deutlichen Kaufkraftabluss.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Bad Brückenau
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bad Brückenau eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
