Ich bin in Ansbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Ansbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Ansbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Ansbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Ansbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Ansbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Ansbach
Der Immobilienmarkt in Ansbach unterliegt den allgemeinen Marktentwicklungen in Deutschland, zeigt aber auch lokale Besonderheiten, die ihn für Käufer, Verkäufer und Investoren interessant machen. Ansbach ist eine kreisfreie Stadt in Bayern und liegt in der Metropolregion Nürnberg. Die Stadt hat eine Mischung aus historischen Gebäuden und modernen Wohnanlagen, was den Immobilienmarkt vielfältig und abwechslungsreich macht. Im Folgenden werde ich einen ausführlichen Bericht über den Immobilienmarkt von Ansbach erstellen, der verschiedene Aspekte abdeckt.
1. Allgemeine Marktüberblick
Ansbach hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Markt für Immobilien entwickelt, wobei sowohl der Kauf von Bestandsimmobilien als auch Neubauten eine zunehmende Rolle spielen. Der Immobilienmarkt ist von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum geprägt, was auf die gute Anbindung an Nürnberg und das steigende Interesse an ländlicheren Regionen hindeutet.
Bevölkerungsentwicklung und demografische Faktoren
Ansbach zählt derzeit ca. 40.000 bis 45.000 Einwohner und hat eine relativ stabile Bevölkerungsentwicklung. Ein moderates Wachstum ist erkennbar, besonders durch die Ansiedlung von Unternehmen und die Nähe zu Großstädten wie Nürnberg und Fürth. Die demografische Entwicklung zeigt einen zunehmenden Anteil an älteren Menschen, was langfristig Auswirkungen auf den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Pflegeeinrichtungen haben könnte.
Wirtschaftliche Faktoren
Ansbach hat eine gut ausgebaute Infrastruktur und eine solide Wirtschaftsbasis. Die Region profitiert von der Nähe zu Nürnberg, was den Arbeitsmarkt stabilisiert und die Region zu einem attraktiven Standort für Unternehmen und Investoren macht. Die Wirtschaft ist vor allem von mittelständischen Unternehmen geprägt, aber auch der öffentliche Sektor spielt eine Rolle, da Ansbach Regierungssitz ist.
2. Wohnimmobilienmarkt
Der Markt für Wohnimmobilien in Ansbach zeigt insgesamt eine positive Entwicklung, sowohl für den Kauf als auch für die Miete. Es gibt eine Mischung aus Altbauten und Neubauten, wobei Letztere zunehmend in den Fokus rücken.
Kaufpreise für Wohnimmobilien
Die Kaufpreise für Immobilien in Ansbach sind im Vergleich zu Großstädten wie Nürnberg oder München deutlich günstiger, jedoch ist ein stetiger Anstieg zu beobachten. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Ansbach sind in den letzten Jahren gestiegen, was die Nachfrage nach Immobilien in der Region widerspiegelt.
- Eigentumswohnungen: Der Preis pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen lag 2023 im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 3.500 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. In sehr zentralen Lagen oder Neubauprojekten können auch Preise von 4.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.
- Einfamilienhäuser: Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Ansbach bewegen sich im Bereich von etwa 250.000 bis 450.000 Euro, wobei die Preise auch hier je nach Lage und Größe stark variieren können. Häuser in Randlagen oder im ländlichen Bereich sind tendenziell günstiger.
Mietpreise
Die Mietpreise in Ansbach sind ebenfalls moderat, aber auch hier ist ein leichter Anstieg festzustellen. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung in einem guten Zustand muss man mit einem Mietpreis von etwa 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter rechnen, wobei Neubauwohnungen oder zentral gelegene Objekte auch höhere Preise erzielen können.
Nachfrage und Angebotslage
Die Nachfrage nach Immobilien ist vor allem in den letzten Jahren gestiegen, was sich in einem begrenzten Angebot widerspiegelt. Insbesondere familienfreundliche Häuser und barrierefreie Wohnungen sind gefragt. Auch die Nähe zur Natur und die gute Verkehrsanbindung an die Großstadt Nürnberg machen Ansbach als Wohnort zunehmend attraktiv.
Besondere Entwicklungen
Die Stadt Ansbach hat in den letzten Jahren zahlreiche Neubauprojekte initiiert, um der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. So wurden unter anderem neue Wohnanlagen und Stadtvillen gebaut, die sich insbesondere an junge Familien und Berufspendler richten. Die Stadterneuerung in einigen Bereichen hat dazu beigetragen, dass Ansbach zunehmend als moderne Stadt wahrgenommen wird.
3. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Ansbach ist ebenfalls stabil. Die Stadt hat in den letzten Jahren einen leichten Anstieg von Gewerbeimmobilien-Nachfragen erlebt, insbesondere in den Bereichen Handel, Dienstleistungen und Logistik.
Büroimmobilien
Die Nachfrage nach Büroflächen ist in Ansbach begrenzt, aber stabil. Besonders kleinere und mittelständische Unternehmen suchen nach flexiblen Büroflächen zu moderaten Preisen. Die Mietpreise für Büroflächen liegen bei etwa 6 bis 10 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung.
Industrie- und Logistikimmobilien
Ansbach profitiert von seiner Nähe zu den Autobahnen A6 und A7, was den Standort auch für Logistikunternehmen attraktiv macht. Industrie- und Logistikimmobilien sind aufgrund der Nähe zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten gefragt. Die Preise für industrielle Flächen variieren je nach Lage und Größe, aber sind insgesamt relativ moderat im Vergleich zu größeren Städten.
4. Ausblick und Trends
Die Immobilienpreise in Ansbach werden voraussichtlich weiter steigen, jedoch langsamer als in den Metropolregionen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird durch die anhaltende Attraktivität der Region und die gute Verkehrsanbindung an größere Städte weiterhin stark bleiben.
Ein wichtiger Trend, der sich abzeichnet, ist die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Neubauten, da sowohl private Käufer als auch Investoren zunehmend auf ökologische Aspekte Wert legen. Auch der Umbau und die Sanierung von Bestandsimmobilien, insbesondere in zentralen Lagen, werden an Bedeutung gewinnen.
5. Fazit
Der Immobilienmarkt in Ansbach zeigt eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die Stadt bietet insbesondere für junge Familien, Berufspendler und Investoren interessante Möglichkeiten. Das Wachstum von Ansbach und die fortschreitende Urbanisierung machen die Stadt zu einem langfristig attraktiven Standort für Immobilienkäufe und -vermietungen. Wer in Ansbach investieren möchte, findet sowohl in der Wohn- als auch in der Gewerbeimmobilienbranche diverse Chancen.
Der Markt bleibt aufgrund seiner Lage und der stetigen Nachfrage nach Wohnraum weiterhin dynamisch. Gleichzeitig bleibt die Stadt aber auch im Vergleich zu größeren Ballungsräumen eine bezahlbare Option.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienstandort Ansbach
Die einstige Markgrafenresidenz und heutige kreisfreie Stadt Ansbach erzählt eine über 1.240-jährige Geschichte. Die historische Stadt präsentiert sich als Regierungs- und Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Mittelfranken. Sie ist reich an kulturellen Schätzen und bietet ihren rund 40.000 Bewohnern viele unberührte Plätze. So grenzt die kreisfreie Stadt unmittelbar an den Naturpark Frankenhöhe, der überwiegend von Wäldern geprägt ist.
Mit einer Fläche von etwa 99,90 Quadratkilometern gilt sie als fünftgrößte Stadt im Freistaat Bayern. Zu finden ist der bayerische Ort im Westen von Mittelfranken,
wo er unter anderem von den Gemeinden Burgoberbach, Leutershausen, Lehrberg und Petersaurach umgeben ist. Die kreisfreie Großstadt Nürnberg befindet sich etwa 41 Kilometer nordöstlich von der Stadt. Historie und Gegenwart sind hier eng miteinander verbunden. Neben den geschichtsträchtigen Baudenkmälern befinden sich innovative Bildungseinrichtungen und Industriebetriebe in der Gegend.
Wohnstandort Ansbach
Die Stadt Ansbach beweist mit ihrer Dynamik in Wirtschaft und Infrastruktur, dass sie als Wohnstandort eine hohe Bedeutung hat. Nicht nur wirtschaftlich, sondern auch im Freizeitsektor präsentiert sie sich als überaus energisch und vielfältig. Der Ort in Mittelfranken bietet seinen Einwohnern ein reichhaltiges Freizeit- und Kulturangebot inmitten einer landschaftlich reizvollen Gegend. Das breite Spektrum an Einkaufsmöglichkeiten trägt hier ebenso viel zu einer guten Lebensqualität bei, wie die vielen Naherholungsgebiete. Die Stadt liegt im Herzen des „Romantischen Franken“ und bietet reichlich Gelegenheiten zum Radfahren oder für ausgiebige Spaziergänge. Die kontrastreiche Landschaft aus dichten Wäldern, sanften Hügeln und grünen Feldern lädt zum Entspannen und Verweilen ein. Auch das fränkische Seenland mit dem Brombach- und Altmühlsee ist nicht weit von der Stadt entfernt. Die idyllische Wohngegend bietet zudem Immobilien an, die über bezahlbare Immobilienwerte verfügen.
Gewerbestandort
Das Zentrum von Mittelfranken ist ein Teil der Europäischen Metropolregion Nürnberg. Die kreisfreie Stadt erfreut sich an ihrer Nähe zum Verdichtungsraum Fürth – Nürnberg – Erlangen. Die hier ansässigen Unternehmen profitieren von den hiesigen Standortvorteilen, die mit erschwinglichen Gewerbeflächen und einer guten Wirtschaftspolitik einhergehen. Neu gegründete Unternehmen werden in der Stadt unter anderem durch das Technologie- und Innovationszentrum (TIZ) gefördert. Eine staatliche Hochschule für angewandte Wissenschaften, die Städtische Wirtschaftsschule sowie eine Landesfinanzschule schaffen im Ort gute Rahmenbedingungen für Unternehmen und qualifizierte Mitarbeiter. Gleichermaßen tragen die günstigen Verkehrsanbindungen zu einer erfolgreichen Wirtschaft in der Region bei. Erschlossen ist die fränkische Stadt durch insgesamt vier Autobahnanschlusspunkte, die an die A6 von Nürnberg nach Heilbronn gekoppelt sind. Zudem ist die Stadt über die Bahnstrecke direkt mit dem Nürnberger Hauptbahnhof verbunden. Ebenso treffen sich hier die beiden Bundesstraßen B14 und B13. Etwa 60 Kilometer trennen den Ort von dem Nürnberger Flughafen. In der kreisfreien Stadt sind Betriebe aus Handwerk, Produktion und Handel zu Hause. Der bedeutendste Arbeitgeber der Stadt ist unzweifelhaft die Robert Bosch GmbH, die um die 2.600 Mitarbeiter beschäftigt. Der moderne Wirtschaftsstandort ist überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt. Neben diesen Unternehmen ziehen sich teilweise ebenso große Betriebe durch das hiesige Wirtschaftsbild, die hauptsächlich im Sektor Kunststoffverarbeitung, Nahrungs- und Genussmittel sowie Elektrotechnik agieren.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Basierend auf den Daten der IHK-Nürnberg wies Ansbach im Jahr 2014 eine Kaufkraft für den Einzelhandel von rund 5.885 Euro pro Person auf. Dieser Wert entspricht eine Einzelhandelszentralität von etwa 140. Diese zeigt auf, dass die Stadt über Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland verfügt und somit als Einkaufsort sehr attraktiv ist. Der gleichnamige Landkreis verzeichnete hingegen eine Kaufkraft von etwa 5.295 Euro pro Person. Im gesamten Mittelfranken beläuft sich die Kaufkraft für den Einzelhandel auf durchschnittlich 5.888 Euro pro Person. Der Freistaat Bayern zeigte sich 2014 mit einer Kaufkraft für den Einzelhandel von 5.965 Euro je Person.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Ansbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Ansbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
