Ich bin in Allersberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Allersberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Allersberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Allersberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Allersberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Allersberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Allersberg
Hier istein Bericht über den Immobilienmarkt in Allersberg, einer kleinen Stadt in Bayern, die sich durch ihre Nähe zu Nürnberg und den guten Anschluss an wichtige Verkehrsachsen auszeichnet. Hier ein umfassender Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt:
1. Allgemeine Marktlage und wirtschaftliche Einordnung
Allersberg liegt im südlichen Teil von Franken, im Landkreis Roth, und profitiert durch die Nähe zur Metropolregion Nürnberg von einer relativ stabilen Marktlage. Die wirtschaftliche Lage in der Region ist insgesamt robust, was durch eine niedrige Arbeitslosenquote und eine hohe Erwerbsquote unterstützt wird. Auch die Nähe zu größeren Städten wie Nürnberg (etwa 20 km entfernt) und Ingolstadt (ca. 45 km) macht Allersberg attraktiv für Pendler und Immobilienkäufer, die in den urbanen Zentren arbeiten, aber in einer ruhigeren und ländlicheren Umgebung wohnen möchten.
Die Niedrigzinsphase und die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben in den letzten Jahren zu einer starken Nachfrage nach Immobilien in Allersberg geführt. Der Markt ist jedoch nicht so überhitzt wie in größeren Städten, was für Käufer, die nicht in den überteuerten Märkten von Nürnberg oder München kaufen können oder wollen, eine attraktive Alternative darstellt.
2. Marktsegmente
a) Wohnimmobilien
Der Markt für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in Allersberg hat in den letzten Jahren eine moderate Preissteigerung erfahren. Besonders in den ländlicheren Regionen rund um den Ortskern sind Häuser noch relativ erschwinglich im Vergleich zu den Städten der Metropolregion Nürnberg.
Die Preise für Eigentumswohnungen sind ebenfalls gestiegen, jedoch auf einem weniger dramatischen Niveau. Für viele Käufer stellt eine Wohnung in einem der Neubauprojekte eine interessante Option dar, insbesondere für junge Familien und Berufspendler.
Preisspannen (Stand 2023):
- Einfamilienhäuser: Zwischen 350.000 und 650.000 EUR, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.
- Mehrfamilienhäuser: Der Preis für Mehrfamilienhäuser variiert stark je nach Lage und Zustand, liegt aber meist zwischen 500.000 und 1 Million EUR.
- Eigentumswohnungen: Hier liegen die Preise zwischen 2.500 und 3.500 EUR pro Quadratmeter.
b) Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Allersberg ist insgesamt weniger aktiv, da die Stadt eher von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt ist. Es gibt einige Gewerbeparks und kleinere Industrieflächen, die von lokalen Unternehmen und Handwerkern genutzt werden, aber der Markt für große Büroflächen oder großflächige Einzelhandelsflächen ist begrenzt.
Die Nachfrage nach Büroflächen ist insgesamt stabil, insbesondere für kleinere Büros und Arbeitsräume, die sich für Start-ups oder regionale Dienstleister eignen.
c) Grundstücke und Bauland
Die Nachfrage nach Bauland in Allersberg ist gestiegen, vor allem für private Bauherren. Besonders in den ländlicheren Gegenden sind Grundstücke noch relativ erschwinglich, aber auch hier haben sich die Preise in den letzten Jahren erhöht. Der Grundstückspreis variiert je nach Lage und Größe, liegt jedoch bei etwa 100 bis 150 EUR pro Quadratmeter für Neubaugebiete.
3. Demographische Entwicklung
Allersberg hat eine stabile Bevölkerungsstruktur. Die Bevölkerungszahl hat in den letzten Jahren leicht zugenommen, was zum Teil auf die gute Anbindung an Nürnberg zurückzuführen ist. Allersberg zieht vor allem junge Familien und Pendler an, die auf der Suche nach einer ruhigeren Wohnlage sind, aber dennoch gut in die Stadt pendeln können.
Die Altersstruktur ist ausgewogen, mit einer zunehmenden Zahl an älteren Menschen, was den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Pflegeeinrichtungen steigern könnte. Eine steigende Zuwanderung aus anderen Regionen, besonders von berufstätigen Menschen aus städtischen Ballungsräumen, beeinflusst den Markt ebenfalls.
4. Infrastruktur und Entwicklungen
Allersberg profitiert von einer guten Verkehrsanbindung. Die Nähe zur A9 (Autobahn Berlin-München) macht die Stadt für Pendler aus der Metropolregion attraktiv. Der Bahnhof Allersberg bietet eine schnelle Anbindung an Nürnberg, was die Stadt besonders für Berufspendler interessant macht. Zudem ist der Flughafen Nürnberg innerhalb von 30 Minuten erreichbar, was für Geschäftsreisende und internationale Kontakte von Vorteil ist.
In den letzten Jahren gab es mehrere Neubauprojekte, insbesondere im Bereich Wohnbau. Dazu gehören vor allem Neubauten von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern sowie die Erweiterung bestehender Wohngebiete. Auch kleine Gewerbeparks und Handelsflächen haben sich im Umland etabliert.
5. Preistrends und Prognosen
Die Preise für Immobilien in Allersberg sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch nicht so schnell wie in städtischen Gebieten. Das hat den Vorteil, dass die Region noch immer vergleichsweise erschwinglich bleibt, vor allem im Vergleich zu den benachbarten Großstädten. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben in den letzten 5 Jahren im Durchschnitt eine jährliche Preissteigerung von etwa 3 bis 4 % erfahren.
Prognosen deuten darauf hin, dass die Preise in den nächsten Jahren moderat weiter steigen könnten, jedoch nicht mit der gleichen Dynamik wie in Nürnberg oder München. Der Markt für Bauland könnte jedoch angesichts der anhaltenden Nachfrage nach Neubauten weiterhin stark wachsen.
6. Rechtliche und steuerliche Aspekte
Für Käufer von Immobilien in Allersberg gibt es grundsätzlich keine speziellen steuerlichen Vorteile oder Belastungen. Es gelten die üblichen Bau- und Planungsrechte des Landes Bayern. Zu beachten ist, dass für Neubauten eine Bauvoranfrage bei der Gemeinde gestellt werden muss, um sicherzustellen, dass das gewünschte Bauvorhaben den örtlichen Planungsrichtlinien entspricht.
Die Grunderwerbsteuer in Bayern liegt bei 3,5 %, was ebenfalls eine wichtige Größe bei der Kalkulation des Kaufpreises ist.
7. Vergleich mit benachbarten Städten
Im Vergleich zu großen Städten wie Nürnberg oder Ingolstadt ist der Immobilienmarkt in Allersberg noch relativ günstig. Ein Einfamilienhaus in Allersberg kostet etwa 20-30 % weniger als in Nürnberg, was es zu einer attraktiven Alternative für Käufer macht, die sich in einer ländlicheren Region niederlassen möchten, aber dennoch Zugang zu städtischen Annehmlichkeiten haben wollen.
Fazit
Allersberg hat sich in den letzten Jahren als attraktiver Immobilienstandort etabliert, insbesondere für Pendler und junge Familien. Die Preise sind stabil gestiegen, aber im Vergleich zu benachbarten Großstädten noch moderat. In den kommenden Jahren wird eine weiterhin positive Entwicklung erwartet, vor allem im Bereich Neubauten und Bauland.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das sogenannte Gilardihaus zählt zu einen der bedeutendsten Bauwerke der Marktgemeinde. Das im 18. Jahrhundert erbaute Haus galt einst als Sitz einer Drahtwarenfabrik.
Um 1950 erfuhr das eindrucksvolle Bauwerk eine Renovierung und begeistert seine Besucher heute mit ansehnlichen Stuckarbeiten. Nicht nur das Gilardihaus ist in der mittelfränkischen Marktgemeinde einen Besuch wert. Gleichwohl präsentiert sich der barocke Marktplatz mit eindrücklichen Gebäuden, wie etwa der alten Pfarrkirche aus dem 12. Jahrhundert oder der Pfarrkirche „Maria Himmelfahrt“, die den Ort seit 1708 ziert. Nicht minder interessant in ihrer Bauweise ist die Evangelische Christuskirche Sybilla-Maurer-Allee.
Die Marktgemeinde Allersberg befindet sich im Osten des Landkreises Roth. Zu ihrem östlichen Nachbarn zählt der oberpfälzische Landkreis Neumarkt in der Oberpfalz.
Im Süden schließt die Stadt Hilpoltstein an die Marktgemeinde an. Im Westen wird diese von der Kreisstadt Roth umrahmt. Die Gemeinde Schwanstetten umgibt den Ort im Nordwesten. Die mittelfränkische Marktgemeinde dehnt sich auf insgesamt rund 60 Quadratkilometer aus. Circa 8.000 Menschen sind in dem Ort, den etwa 25 Kilometer von Nürnberg trennen, zu Hause. Die Marktgemeinde befindet sich auf einer Höhenlage von ungefähr 350 Metern. Ihre Landschaft ist gezeichnet von dem fränkischen Seenland und der Kleinen Roth – ein etwa 12 Kilometer langer Zufluss der Roth.
Als Wohnort ist die Marktgemeinde durchaus attraktiv. Sie bietet ihren Bewohnern alles, was sie zum Leben brauchen. Eine gute Lebensqualität ist hier durch die vielen Freizeitangebote und die sozialen Einrichtungen gegeben.
Verstärkt wird diese durch den hohen Erholungswert, der hier maßgeblich durch die Seenlandschaft beeinflusst wird. Weiterhin wartet der Ort mit einem beheizten Freibad auf, das insbesondere für Familien ein tolles Freizeitparadies darstellt. Das Schwimmbad verfügt über ein separates Kinderbecken und eine weitläufige Schwimmbad-Anlage. Ein 10-Meter-Sprungturm sowie mehrere Spiel- und Bolzplätze runden das Freizeitangebot des Freibades ab. Zum Radfahren und Wandern bieten die hier zahlreich vorhandenen Wanderwege jede Menge Möglichkeiten. Sie führen entlang vieler Seen, wie etwa dem Brombachsee, dem Rothsee oder dem Altmühlsee. Für eine ausgeprägte Bildung sorgt hier eine Grund- und Mittelschule. Erwachsene können ihr Wissen in der hiesigen Volkshochschule, der Stadtbibliothek oder der Fachschule für Heilerziehungspflege erweitern. Ausreichend Kindergartenplätze werden in einen der vier Kindergärten der Marktgemeinde geboten. Die idyllische Gemeinde wird jährlich durch einige Feste belebt. Im Sommer bildet die Kirchweih mit ihrem traditionellen Jakobimarkt den feierlichen Mittelpunkt im Ort. Gäste werden auf diesem Fest durch Konzerte und Ausstellungen unterhalten. Gleichermaßen an Beliebtheit erfreut sich das Bürgerfest, das auf dem Marktplatz der Gemeinde stattfindet.
Gelegen in der Planungsregion Nürnberg agiert die mittelfränkische Marktgemeinde als Unterzentrum. Sie zeichnet sich durch einen vielfältigen Branchenmix aus.
Betriebe aus den Bereichen Spedition, Kunststoff- und Metallverarbeitung, Baugewerbe, Maschinenbau und Glasindustrie sind hier zu Hause. Hinzu reihen sich diverse Dienstleistungsbetriebe. Der Ort ist mit der A 9 und der Autobahnanschlussstelle AS 55 verbunden. Zudem verfügt die Marktgemeinde über einen Bahnhof, der an die Schnellfahrstrecke von Nürnberg über Ingolstadt nach München angebunden ist. Im 1-Stunden-Takt können Reisende von hier aus in etwa 15 Minuten nach Nürnberg gelangen. Mit dem Allersberger-Express können Fahrgäste ohne Zwischenstopp nach Nürnberg reisen.
Der Landkreis Roth, in welchem Allersberg gelegen ist, weist eine relativ geringe Einzelhandelszentralität von 73,0 auf.
Die Einzelhandelszentralität von Mittelfranken betrug 2014 etwa 103,0. Bei Bayern lag diese im selbigen Jahr bei 100,5. Am attraktivsten als Einkaufsort in der Region sind die kreisfreien Städte Ansbach und Nürnberg.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Allersberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Allersberg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
